[摘要] 我们看到，由于需求被釜底抽薪，成交量走低造成供应量大量积压，供需形势正在发生逆转，楼市缓慢向买方市场过渡。Wind数据显示，截至三季度末，沪深两市上市房企存货总量达到1.22万亿元，同比增长了37.99%。随着存货逐渐积压，销售回款困难对房地产这一典型的资金密集型行业的掣肘作用逐渐显现。
（来源：金融时报）继在一线城市打出降价旗号以后，近日万科、中海等龙头房企又在杭州、南京等二线城市高调促销。而据国家统计局发布的数据，与上月相比，10月份70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。在行业龙头的示范效应下，越来越多的开发商加入降价促销的行列，以价换量俨然成为楼市的“主流”走势。
业界人士分析，尽管许多城市楼盘的折扣和议价空间都有所增加，但是仍然与购房者的心理预期价位存在差距。价格回落仅仅是调控取得的初步效果，让房价与购买力契合才是调控的最终目的。
我们看到，由于需求被釜底抽薪，成交量走低造成供应量大量积压，供需形势正在发生逆转，楼市缓慢向买方市场过渡。Wind数据显示，截至三季度末，沪深两市上市房企存货总量达到1.22万亿元，同比增长了37.99%。随着存货逐渐积压，销售回款困难对房地产这一典型的资金密集型行业的掣肘作用逐渐显现。
在银行贷款、资本市场、信托等融资渠道被全面限制的情况下，万通、上实发展等房企试图通过私募股权来曲线融资。但业界专家提醒，如果销售不能回暖，仅靠外部融资难以本质上解决开发商的现金流问题。开发商应避免走进这样的误区，就是单纯依靠外部融资来支撑脆弱的资金链，而把降价视作洪水猛兽。回笼资金的根本途径还得通过销售，实力强的开发商应尝试在新的市场环境下打开销路。
这是因为，在各地严格执行限购令的前提下，楼市已经没有了投资者的空间，而刚性需求的购买力相对有限，都有一个预期的心理价位。这个心理价位是与购房者的收入水平和支付能力相对应的。房价只有降到这个心理价位以下，才会有大量刚性需求集中入市，这是成交能够反弹的条件。
众所 ，刚性需求只能支撑起房价的合理价位，投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立，只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市，换言之，就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
龙头开发商花样频出的促销策略也表明，争抢客户的时代已经到来。随着投资者被挤出市场，有效需求大为减少，住房投资的盛宴已经结束，在盛宴中曾赚得盆满钵满的开发商们必须适应新环境才能生存，坚持不降价的开发商或者楼盘可能最终房价大幅跳水才能获得购房者的认可，比如北京通州的京贸国际城，眼下降价幅度的多是此前定价泡沫较大的高价楼盘。
房价回调一方面反映在老楼盘的不断调价上，另一方面也影响着新盘的定价。据了解，目前一线城市的新开楼盘大多定位中低端客户。不过，尽管开发商促销力度越来越大，跳水楼盘此起彼伏，但购房者的观望情绪空前坚定，成交量仍未明显回暖。而土地市场频频流拍、底价成交，也已释放出楼市已经“入冬”的信号。
不仅如此，不少开发商手里仍储备着大量土地。国土资源部数据显示，截至2011年10月，未开工的房地产用地中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地中住宅用地35.5万公顷。用地供应将陆续转化为住房供应，同时二手房市场上投资客抛房形成的潜在供应也将浮出水面，开发商面临的销售压力仍将继续加大。
业界普遍认为，在楼市去库存化过程中，购房者的话语权将会逐渐增加，销售信息的透明性也让购房者对房价走势有了理性的判断，理性的住房消费观念正在培育中，刚性需求很难再出现爆发式的集中入市。在房价回调难以逆转的现实形势下，以价换量将被越来越多的开发商所接受。
事实上，在这轮楼市调控中，不仅供需格局被打破，需求中投资者被剔除，供给中增加了保障性住房这一平衡市场的主要品种。房企的开发模式也发生了改变，以往依靠预售款、贷款等资金杠杆滚动开发的模式难以为继，依靠土地和住房赚取超额利润的空间也不复存在，“现金为王”成了开发商未来的生存法则。
但随着楼市调整风险显现，大量资金正撤离房地产转投其它行业，楼市的资金聚集效应也将减弱，一些资质不高、实力不强的开发商难免会在大浪滔滔的市场竞争中泥沙俱下，从而迎来一次全面的真正意义上的调整。尽管长时间的调整会带来阵痛，却是我国楼市健康稳健发展绕不过去的必由之路。
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时间：2011年12月3日下午2点 地点：苏宁银河诺富特酒店（玄武区苏宁大道9号，徐庄软件园内）
（来源：中国财经报）楼市调控深入，市场持续低迷。量价齐跌、业主退房、中介倒闭、房企退出，一时间“拐点论”此起彼伏，各种复杂情绪交织，楼市大变局似乎已然拉开序幕。对大多数人而言，让房价回归到“合理的水平”是期盼已久的目标。然而随着各地房价逐渐松动，关于“楼市调控是否见底，该不该"松绑"的争论却不绝于耳。房价怎么降、降到哪里，考验决策智慧。无论怎样，中国经济都不能被房地产所“绑架”。
房产迎来降价潮
伴随着北方冬季的到来，调控的房地产市场也似乎正步入“寒冬”。
国家统计局发布的数据显示，在今年10月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。在二手房方面，与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。
统计还显示，10月70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。
种种迹象表明，随着房地产调控政策的落实，房价在出现下滑的范围在继续扩大。
一个明显的变化是，一手新盘的降价已开始带动观望数月的二手房市场。据中原地产统计，11月7日-13日，京津穗深四大城市的二手房报价均创年内新低，其中北京、深圳和天津均为历史位。
市场趋势已经明朗，土地市场也不容乐观。中指研究院的数据显示，10月，133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。
相应的，多数城市的土地收入也在下降。有统计显示，今年前10个月，上海的土地成交金额同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、长沙等地更是同比下跌超过五成。
国土资源部本月公布的数据显示，截至2011年10月，未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。潜存的未开工用地持续压顶房地产价格，也将促成房地产价格进一步调整。
受到房地产价格下跌的影响，中国的钢铁行业已经较房地产更早地临近严冬。钢铁一头连着房地产建筑用钢，一头连着住房装修和家电采购等领域，都受到房地产调控影响需求下滑。
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在钢价节节下挫的背景下，宝钢近日率先出台12月份价格政策，所有钢材出厂价格均大幅下调，降幅从每吨150元~400元不等。
“链家地产”首席分析师张月认为，短时间内突然出现价格回落，主要是因为一方面“金九”失色后，房企仍寄托于“银十”，因此10月低价开盘项目增多；另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于达成业绩、中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降。
全面调整没有出现
调控带来的销售困难是众多城市的共同体验。有统计显示，一线城市北京当前市场存量已 过1000万平方米、上海已接近900万平方米，均达到近3年来的点。
从2月份开始，一二线城市逐步实施限购，加之货币政策步步趋紧，楼市成交量大幅萎缩，开发商的日子越来越难过，降价似乎成为回笼资金的通道。越来越多的开发商加入降价行列，其中不乏万科、龙湖、中海等标杆房企。
尽管国家统计局公布的数据也验证了楼市的下行，经历了一年多的楼市博弈后，房价终于在开发商的降价潮中出现了松动，但是，专家认为，全面调整仍然没有出现。
对于房地产市场出现价格下滑，中国人民大学经济研究所等机构日前发布的《中国宏观经济分析与预测2011~2012》报告认为，房地产市场的全面调整还没有出现。该报告认为，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。
中原地产的数据显示，11月上半月，北京大兴区在售新盘的均价为17554元／平方米，与8月份的20284元／平方米相比，有大约15%的下调。
著名经济学家梁小民认为，现在还不能下这个结论，有报道说这些楼市价格下降实际上是“假摔”。价格有没有下降还要看有没有交易量。价格下降以后，交易量要保持正常，价格的下降能够持续一段时间。如果反复波动，就不算出现拐点。
在他看来，一线城市的房价原来就高得离谱，存在降价的空间；房地产调控政策在大城市生效，政策将需求压制下去；房价过高卖不出去，房地产商还贷就成问题，因此只好降价。
知名地产人士牛刀认为，现在的房地产调整远没有到位。从目前市场情况看，有楼盘打折，但不是普跌，因为货币紧缩效应和土地下降的效应还没有传导到市场。
从货币来看，央行这轮紧缩政策是2010年10月20日开始的，实行的是次加息。货币传导到房价上的效应是一年，也就是说，房价真正的普跌应该出现在2012年下半年。
从土地价格看，今年一线城市的土地价格，同等片区已经下降了40%，但到处是土地流拍或者以底价成交。土地价格传导到房价是一年到两年，也就是未来一到两年预期房价相对2011年下降至少40%。这种预期一旦被得到市场的确认，房价才会出现实质性的下降。
调控仍将持续
知名房企万科总裁郁亮日前高调对媒体表示，2012年将是中国房地产行业的“过冬年”。
郁亮称，2008年的金融危机促使政府放松了对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很难判断这个“冬天”有多长。万科不会过多考虑行业拐点问题，积极定价、加速周转仍是主要经营策略。郁亮还表示，公司明年将更加谨慎地买地，减少开支。
显然，对于政策短期内不会放松的判断，地产界已趋一致。预期明确之后，降价及行业调整便势在必行。
温家宝总理11月6日在接受电视采访时表示，中国房地产一系列的调控措施，决不可能有丝毫动摇，政府的目标是要使房价回归到合理的价格。
业内人士表示，从此前的佛山限购闹剧可看出，目前地方和中央对于房地产调控已进入深度博弈阶段。地方政府不断希望冲破限购“魔咒”，但中央政府决心坚定。
相对一手房而言，二手房的日子也不好过，由于前期开发商新盘降价速度过快，以致一二手房价格形成倒挂关系，使得二手房前期形成的价格自动失去作用，处于有价无市的窘境。
专家认为，虽然价格环比略有下滑，但同比并没有下降，距离房价回到合理水平还有一定距离。
统计数据也显示，价格的降幅很小，北京、上海、广州和深圳的新建住宅均价分别较9月份降了0.1%、0.3%、0.2%和0.1%。降幅明显的城市是民间借贷危机的发源地温州，该市的住宅均价下降了4.9%。
事实上，近期房价的回落与限购政策密切相关，在没有达到调控目标前，限购政策不宜轻易退出。未来银行信贷政策或将对首次置业者有所放松，但不会涉及投资投机性购房需求。
中国社科院金融研究所研究员易宪容接受记者采访时认为，总体上房价应该也会逐渐调整，一线城市会冲击。“最有力的措施是信贷政策，只要把信贷口卡死，任何炒作都没有办法，无论抵抗不抵抗，房价下跌是必然，未来房地产市场将会出现重大转变，由投资型向消费性转化。”
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