[摘要] 新年伊始，楼市成交量依然没有回暖的趋势。统计显示，元旦假期前两天，北京住宅网签总量同比大幅下跌67%。经过过去一年的严厉调控，买卖双方在深度博弈中迎来了新年。业界人士判断，随着市场急剧变化，今年将是楼市调控、房价能否回归理性的关键一年。
(来源：金融时报)新年伊始，楼市成交量依然没有回暖的趋势。统计显示，元旦假期前两天，北京住宅网签总量同比大幅下跌67%。经过过去一年的严厉调控，买卖双方在深度博弈中迎来了新年。业界人士判断，随着市场急剧变化，今年将是楼市调控、房价能否回归理性的关键一年。
去年年底的中央经济工作会议已经明确，今年房地产调控基调不变，限购的延续表明诸多调控政策正处于常态化。不论是房价控制目标还是保障房建设计划，问责力度加大，表明政府的调控决心和力度空前。在这种大背景下，楼市博弈将见分晓，房价有望走出屡调屡涨的怪圈，迎来实质性拐点。据了解，北京已率先降价的一些项目获得了热销，“羊群效应”正逐渐形成，越来越多的开发商嗅到了市场大调整的气味，为摆脱销售困境，开始选择以价换量。
元旦期间，记者致电广受关注的北京通州区“降价先锋”京贸国际城，售楼人员告诉记者，去年10月开盘的5号楼目前起价仅为13400元/平方米，相对于此前26000元/平方米的报价，降价幅度接近一半。“腰斩”式的降价也给该楼盘带来了短期热销，二期目前已卖出近一半。同样是位于通州区的合生世界花园，去年底推出的为期两个月的团购价只有13000元/平方米，比周边二手房价格还要低，报名人数已 过了可售套数的两倍之多。
部分楼盘降价促销效果显著反映出，如果开发商能够接受以价换量，那么成交量将会有所回升。在去年年底的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，今年严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这意味着，未来刚性需求入市将会得到后续政策的支持，然而在投资盛行、房价预期大涨的时期，投资者对房价的价格弹性并不关注，如今自住型需求成为市场主要购买力时，高房价却成为横亘在购房者面前的一道难以逾越的门槛。今年开发商面临的资金回笼以及债务偿付压力更大，只有主动让利促销，才能消化库存，促使成交回暖。
今年是楼市调控关键一年，不仅在于房价即将出现调整，还在于整个房地产业也会因市场调整而出现前所未有的深度整合。过去开发商粗放式的经营模式造成市场里鱼龙混杂，在投资泡沫积攒的时期，一些内部经营管理不善的房企仍能获得生存空间，甚至业绩不菲。然而，市场大调整“山雨欲来”，在挤出泡沫过程中，这种粗放的经营模式必然会发生转变。
当前开发商的市场环境整体恶化，融资渠道全面收窄，在波诡云谲的竞争环境中，适者生存的竞争法则将彻底显现。为适应新的市场环境，开发商的资金储备尤为重要。在楼市的下行周期，恒大、万科等大型开发商有足够的腾挪空间，能够承受较长时间的滞销和大幅降价，但是小型开发商现金流却捉襟见肘，如果缺乏销售回款，则有可能会被淘汰出市场或者被迫转型。
房企业绩的明显分化，则有可能使楼市博弈更加复杂化，销售不畅的开发商必然会采取各种手段来对抗调控。我们看到，此轮调控始终伴随着许多杂音，在成交步入寒冬时，不少利益群体抛出了救市论。随着调控步入深水区，我们还应做好应对各种市场变化的预案和准备。
另外，今年还将是房地产制度层面改革的重要一年。中央经济工作会议部署推进房产税改革试点。房产税试点范围进一步扩大，无疑将优化房地产税收制度，解决住房保有环节税负缺失的弊端，始终对投资投机性需求保持高压态势，形成抑制投机的市场内在机制。业界专家分析，房产税制度层面的改革意义深远，是对楼市调控的中长期制度安排，其对楼市发展的长期影响将逐渐显现，值得购房者更多期待。同时，依靠商品房和保障房“两条腿”走路的住房供应体系，也有望在今年真正形成。去年1000万套保障房全部开工，今年住建部又提出新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，保障房大举入市将使我国的住房供需格局发生彻底变化。
在工业化、城镇化过程中，我国房地产业发展面临前所未有的良好机遇，但是泡沫滋生、房价畸高却让楼市走上了一条不可持续之路。调控的长远目标在于促进房地产市场转型，改变扭曲房价、催生泡沫的内在机制。今年行业大洗牌来临，房企价格竞争机制启动，为把楼市拉上理性繁荣的轨道创造良好时机，而前提在于各项调控措施能够得到切实有效的执行。
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（来源：济南日报）时间已来到2012年。回首过去的一年，整个房地产市场交易惨淡，开发商面临前所未有的压力。
新的一年，楼市又将走向何方？不仅消费者充满了疑惑，预备置业者还在观望，就连置身其中的房地产开发商，不少人也在困惑。
业内普遍认为，由于中央高层已明确表态，今年楼市调控政策不会放松，这很大程度上影响了开发商和购房者的心态。目前，楼市购买信心严重不足，开发商的小幅降价也难以激起购买欲望，楼市还在僵持阶段。
多城市延续限购
中原地产市场研究部的统计数据显示，截至2011年12月29日，正在执行楼市限购的46座城市中，已经明确表态继续执行限购的城市已达32座。而至今尚未明确表态是否继续执行限购的14座城市，主要分布在中西部地区。
2011年12月31日下午召开的省住房保障暨城乡建设工作会议明确提出，2012年山东继续实施房地产市场调控，执行住房限购政策，抑制投机性和投资性购房行为。这表明，实行限购政策的济南，2012年将继续限购。
住宅库存增加去化困难
限购政策给楼市带来的直接影响，是成交量的大幅下滑。
中原地产的统计数据显示，截至2011年12月，执行限购的城市，商品住宅成交量均出现不同程度的下滑，限购越严格的城市，成交下挫越为明显。以北京为例，2011年，北京新建商品住宅的成交量同比下滑20%，二手住宅实际过户量同比下降42%。12月份，北京供应的17个楼盘合计提供住宅4616套，其中签约套数仅为460套，签约率不足10%。
此外，限购政策还改变了过去的市场供求关系。
专家表示，2009年和2010年，由于市场行情好，出现了供地高峰。2011年，各地均出现了项目开工潮，新产品不得不于2012年入市。这对已然失衡的供求关系，无疑是雪上加霜。“预计2012年去化速度远远无法追赶大规模新增供应，供过于求的市场状况将深度恶化。楼市库存持续增加且去化困难，房价恐将面临深幅下行调整。”
购房者信心不足
“还是想再等等看。毕竟国家的调控政策已持续一年多时间，效果也很明显。”准备购房的庞先生说，他从去年秋天就开始四处看房子，自己更是天天关注房价的走势和政策变化。看到房价下行趋势明显，决定再观望一段时间。
还有的购房者则担心，自己买房后，房价会接着往下跌。市民韩女士说，去年看到不少人购房后不到半年时间，总房价就“缩水”近三分之一，感觉很恐怖，所以不敢轻易出手。
业内人士表示，由于房价近几年来一直在高位运行，加上国家调控效果显现，使得购房者的观望情绪更浓，加上近期频频出现的房价下跌引发老业主“维权”的事件，都影响了购房者的信心。“去年下半年，开发商大搞促销，部分意向客户已入市。如今，市场剩余的需求大部分为改善性需求，这部分购房者更容易 观望，对房价下探的空间期待也更多。”
投资者正在远离楼市
根据央行近期发布的数据，2011年第四季度，偏好房地产投资的居民占比16.5%，较上季大幅下降7.1个百分点，同时四季度也是房地产首次成为居民投资的非主要方式。“直到三季度，房地产仍是居民投资的方式，但四季度居民投资渠道的扭转，表明投资性需求的主动撤退，投资者心态偏于悲观。随着宏观调控的持续，房地产的投资形势已经从量变到质变。”链家地产分析师称。
专家介绍，影响当前居民投资意愿的因素，一个是2012年调控从严的政策预期，另一个则是房价下行趋势的加剧。国家统计局公布的70大中城市房价环比数据显示，房价已连续两月环比下跌，11月和12月分别为99.86%和99.81%。
开发商持悲观态度
记者调查发现，不仅仅是购房者对今年的房地产市场不看好，很大一部分开发商也持悲观态度。“从一线城市的房价走势，可看出市场的概况。如今，北京、上海的市场均呈现量价齐跌的现象，即便是一向较为成熟和理性的广州市场，由于2011年10-11月份成交量出现了明显下跌，观望和僵持气氛也已经打破，开始向买方市场发展，这更说明今年的整体形势不容乐观。大家的普遍看法是，今年房地产市场仍然是承接下调的趋势。”某大型地产企业投资部人士告诉记者，调控政策持续不变，他们预计今年上半年房价应该会继续在下行通道运行。
未来市场不乐观
记者调查发现，目前，开发商几乎都在缩减新开工面积，以减少占压的资金成本。专家预计，2012年楼市仍将表现为量价齐跌，一批开发商不得不继续“冬眠”，同时，延续2011年趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。
市场分析人士表示，中央已一再强调调控力度不放松，在目前银行贷款收紧、销售受到考验的市场环境下，如何保证手中有充足的现金流，成为开发商能否平安“过冬”的关键。因此，无论土地投资还是开发投资，开发商都需谨慎考虑，保证在具有充足现金流的前提下进行，做好长期抗战的准备。而在销售层面，房地产市场逐步回归刚需，刚需素来具有追求性价比的特点，因此需在这方面重点下工夫；同时，目前存货量累积到一定高点，竞争压力增加，开发商需转变销售心态，以高品质营造产品竞争力，同时打好营销牌，维持自身平稳发展。
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