[摘要] 据相关资料统计，南京市2012年上半年别墅上市总套数为438套，成交311套。下半年南京别墅市场上将有近30家楼盘推出千余套别墅，其中东方熙龙山院、九玺台、牧龙原墅、高科荣境等10家纯新墅有望亮相，南京别墅市场整体动了起来，上市量出现“井喷”。
据相关资料统计，南京市2012年上半年别墅上市总套数为438套，成交311套。下半年南京别墅市场上将有近30家楼盘推出千余套别墅，其中东方熙龙山院、九玺台、牧龙原墅、高科荣境等10家纯新墅有望亮相，南京别墅市场整体动了起来，上市量出现“井喷”。为此，房天下新闻中心推出“城市山湖墅未来发展趋势置业调查”，与众多网友一起来探究别墅市场的走势动态。
置业别墅
近五成网友认为环境因素最重要
通过此次山湖墅置业调查发现，46.15%的网友认为环境依旧是别墅居所最重要的构成因素，优美的环境氛围在很大程度上能为别墅“锦上添花”，进而吸引购房者置业其中。很显然，买别墅不同于买住宅，业主看重更多的是别墅的观赏休闲功能，抑或只是一种身份地位的尊贵象征。
禁墅令下，别墅将成楼市最后的稀缺物业，在这样的时代大背景之下，山湖别墅因其依山伴水的自然环境优越条件，进而成为山湖独栋的珍稀物业，也成为众多购房者置业别墅的。试想，伴着黄昏夕阳，走进山湖别墅，“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”的画面便映入眼帘。放眼望去，湖面一片一片连成一体，广袤得望不到边际，时不时湖面上还有白鹭点水，轻柔飞过……置身于这样的美景别墅之中，何乐而不为呢。
置业别墅环境因素占比图（数据来源：房天下）
近八成网友倾向远郊板块
随着主城一线山湖资源，如紫金山、玄武湖周边别墅开发量已经饱和，这些区域的别墅价格高达千万元，因此不少开发商将目光投向远郊的山水资源。此次调查发现，如果将别墅作为居所的话，在八大板块中63.64%的网友更倾向于城东板块，其中大城东区域内的仙林湖板块尤为受宠，其丰富的自然资源更是得到了76.92%网友的认可和赞许。
仙林湖板块，不仅坐拥绝佳自然生态资源，紫金山、宝华山、汤山、栖霞山等四山环绕，而且靠近地铁2号线经天路站，还有建设中地铁4号线和规划中地铁15号线的利好，加之万科金色领域低于万元的开盘价，更是让这里迅速成为刚需购房者青睐的热点区域。因此，65.6%的网友认为仙林湖板块在未来的别墅发展中更是前途无量，发展势头将更上一层楼。
此外，仙林湖板块紧靠仙林大学城，被12所高校围绕，其中不乏南京大学、南京师范大学、南京邮电大学、南京财经大学等高等学府，浓重的书香气息给仙林湖板块带来了一抹人文情怀的亮色。
仙林湖板块自然资源占比图（数据来源：房天下）
区域内多家别墅良性竞争
进一步提升产品性价比
纵观目前别墅市场整体态势，38.4%的网友认为受限墅令等一系列政策的影响，别墅市场销量一般，并没有呈现如预想中的热销势头。但是依旧有53.9%的网友觉得目前的别墅市场定位清晰价位合理，后期多个区域内多家别墅的良性竞争在很大程度上也能提升产品性价比，加之央行二度降息、政策微调等政策利好，在后期销售中将会迎来“春暖花开”的市场行情。
六朝古都南京的气候，总是难掩一丝尴尬，夏天酷暑难耐，冬天寒气逼人。因此在房地产市场，一类声称科技别墅的物业得到市场的亲睐，除了别墅高端性、资源稀缺性的特性之外，科技别墅以其高科技智能系统在市场上赢得一席之地。27.7%的网友认为科技在现代别墅中发挥的作用越来越大，在未来市场比重也将逐步增加。
下半年别墅发展趋势占比图（数据来源：房天下）
业内：别墅产品多方面受限
充分考虑客户需求才能打开市场
对于目前高端的客户和市场的对接，南京吉合田市场营销策划公司董事长石旭升指出，“每个项目还是要考虑本身的个性，然后想办法在产品的细节上，在个性化方面能够多做一点功课，静下心来把产品做细做好，我认为这个是的对接，要不然可能会失去未来两三年内市场爆发的现象。”
南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为，住宅有限购限贷，别墅不仅限购限贷还限地，南京目前的别墅市场虽然在今年五六月份出现很多动作，但实际上供应量还是相对稀缺，毕竟别墅的土地供应收到了很大的限制。所以对市场上的供应量不太多。
那么后期市场如何打开，孟祥远博士认为要从以下几个方面入手：首先要看客户的需求，其实别墅不完全和大家的理解一样，有经济型的别墅，有高端的别墅，也有改善型的别墅，需求不一样，客户类型也就不一样。根据客户的需要去做一些改进，把别墅的稀缺性转化为客户理解的稀缺性，但是你要了解客户上的心理需求到底是希望被别人认可和尊重，另外在客户的家庭结构和社交圈子和方式这块是怎么的，这些都应该有所考虑。
由于用地开发的限制，目前南京市场上的别墅供应量相当有限。南京市房产部门公开的资料显示，2011年南京全市别墅供应总套数为1725套，和2010年相比降低了30%。不过，尽管上市量大幅度下降，别墅市场的成交量则下降更为明显。统计数据显示，2011年南京市共销售别墅1317套，同比下降48.53%，为近6年以来的值。其中，成交的主要区域集中在江宁、溧水、仙林、高淳四个板块，占总销售套数的比例达83.45%。
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