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购房双限购政策打压下 买房策略巧制订 合肥购房政策

房天下综合整理   2012-09-11 16:06

[摘要] 购房双限购打压下,房产市场交易低迷,但还有部分“特刚需”准备逆势买房,在买房的过程中,他们会遇到一些难题,此时,选择正确的买房策略就显得非常重要。

购房双限购打压下,房产市场交易低迷,但还有部分“特刚需”准备逆势买房,在买房的过程中,他们会遇到一些难题,此时,选择正确的买房策略就显得非常重要。

等不等银行贷款?

案例:A先生准备置换购房,看中他的房产的客户有两个,一个接受他的报价,但需要办理银行贷款,按目前银行的放款速度,贷款到位至少需要两三个月;另一个客户能全额付款,但还价低于前一个客户十多万元。而A先生已经看好了要置换的新房,并谈妥了价格,问题是上家也要求一次性付款,A先生的难题是要不要等个客户的贷款,他担心时间一长,自己看中的房子被别人抢走。

策略:A先生非常希望买下新房,这样,他需要考虑的问题就是,有没有办法筹到位客户贷款数额相等的“过桥”资金,如果能筹到,成本又是多少?如果筹资成本太高,不如接受后一位客户的还价。目前,个人短期融资的途径主要有三个,无抵押消费贷款、质押贷款和典当。

无抵押消费贷款目前的年利率约在8%左右,一般满三个月后可以提前还款,提前还款需要支付剩余本金5%的手续费。无抵押贷款办理手续简便,一般只要求借款人在当地有固定的工作,收入稳定,但缺点是贷款的额度较低,比如,年收入10万元左右的借款人,其借款额度只有13万元。

如果需要的“过桥”资金比较多,购房者可以选择质押贷款和房产典当。质押贷款是客户以未到期的国债、存单、保单等为质押,向银行申请的贷款,其质押率可以达到质押物的九成。购房者可以借亲友的国债、存单等做为质押物。房产典当目前的典当率基本可到房价的六成,典当的费用一般为每月3%左右,至少要典当两个月,从成本上来看,典当的费用,但如果仅仅借用两三个月,其成本并不比前两种方式多很多。典当的优势是放款速度快,一般100万元以内,当天就可以放款。

要不要买卖置换?

案例:B先生刚刚换了工作,上班的距离大大增加。他打算将房产置换到单位附近,但了解下来,买卖置换需要缴纳很多税费,同事建议他换租,但他考虑租房很麻烦,今后小孩读书也是问题,还是希望通过买卖置换。

策略:买卖置换与换租相比哪个合算?需要考虑的问题很多,首先要考虑的是两地房价的高低,如果房价差距不大,还要比较房租的高低,如果差价也不大,则还需要考虑置换的时机。按照目前的税费政策,持有的房产是否满5年,税率的差别很大,比如,5年以内的非普通住房转让,要按照房产的全额征收约5.65%的营业税及附加税费,而5年以上的只要按照差价征收。而如果转让的是自住房,满5年的可以免征个人所得税。因此,不考虑其他因素,5年内房产不要置换,不妨暂时换租。用不用儿子名义?

案例:C先生有一套房产,儿子刚刚参加工作不久,他计划将原有的房子卖掉,换一套大点的房子,问题是以儿子的名义买房,还是以自己的名义买房。中介的建议是以儿子的名义购房,能享受首套房贷款优惠,等贷款办好后,再将自己的名字加到产证上,这样只需支付房价一半的契税,而能节省更多的房贷利息。

策略:中介的建议确实能节省房贷利息,但C先生还要考虑其他一些因素,比如,儿子刚刚参加工作不久,其公积金缴纳有限,如果现在就买房,是否能用足公积金贷款的额度?另外,以儿子一个人的名义买房,公积金贷款的额度只有30万元,即便有补充公积金也只有40万元。而如果儿子将来与妻子共同买房,其公积金贷款的额度能翻一番。更需要考虑的是,如果限购、限贷政策执行时间较长,儿子将来买婚房的话,也要承担二套房贷的高利率,还有可能会无法贷款。

(来源:中国证券报)刚刚过去的7月,房地产市场延续了5、6月份的红火局面,不仅超过6成的主要城市房屋成交量继续攀升,而且百城房价指数在连续9个月下跌后,6月和7月分别上升了0.05%和0.33%。但是,很多人担心这种回升的势头不久将掉头直下。这是因为,针对6月份以来房地产市场出现的反弹迹象,中央多个部门三番五次地强调房地产调控不会放松。

从经济层面讲,当前房地产调控如此艰难,是中国经济转型阵痛与追求经济增速这对矛盾难以平衡的一个凝缩。我国30年经济高速增长靠的是要素红利和制度红利,但这两大红利的释放已接近尾声,经济增长水平的中枢不可避免地台阶式下移。启动新一轮经济增长需要在经济体制上实现转型和突破。但是,金融危机不仅蔓延至今,破坏力大,而且暴露了中国传统经济增长模式的弊病和脆弱性,甚至将支撑这种模式的内外部循环链条部分破坏。经济转型在短期内难以见效的情况下,管理层不得已再次祭出依靠要素规模投入获得投资增长的传统模式,寄希望在“发展中解决问题”,这就要求“高压”的房地产调控政策必须适当松绑。

但是,我国当前面临的形势已经不容许再经历一轮房价上涨。一方面,房地产投资需求若再次兴起,将对本已艰难的实体经济投资产生新一轮抽血效应,实业振兴和经济转型的任务将更加艰难。另一方面,房地产问题远不止是经济问题,近年来房价快速上涨引发的征地拆迁冲突、贫富差距、住房困难等问题,已经使房地产成为我国“民怨”和社会不稳定最为集中的一个领域。

近期,管理层降低首套房的购置成本以带动市场销售增加,并在不触碰限购、限贷的前提下,对于地方的“微调”行为适当提高容忍度,以实现稳增长与控房价的艰难平衡。但对于地方政府来讲,“微调”幅度是远远不够的。当前,地方政府对于土地的依赖已经到了无以复加的地步。

2009年扩大内需以来,地方规划了很多周期性较长的基础设施或市政设施大型项目。上述很多项目当前正处于全面施工和竣工阶段,正在等待资金大量投入,有部分项目的开工也在等待资金。这些项目前期投入的资金也到了需要偿还的阶段,也在等待资金。这些均需要增加地方政府的土地出让收入和房地产相关税收。但是,房地产市场目前出现的僵局——“销售低迷—库存攀升—预期悲观—缩减开工”,根本不是“微调”所能够改变的,土地市场冷清的局面也就难以改观。

这就可以解释,为什么4、5月份主要城市住房成交均有10%-20%的环比增长,但土地市场依旧较为冷清的原因。这是因为,针对首套房的优惠政策对于全面消化开发商日益攀升的库存作用甚微,难以提振开发商拿地的积极性。进入6、7月份,随着对于地方微调底线的明确和对部分闯关者的制止,地方对于政策的突破只能转入地下和以“只做不说”的方式进行。地方政府“微调”的深入及其示范作用愈演愈烈,并在事实上将限购、限贷政策的作用部分抵消了,这是主导近两个月市场快速回升的主因,也是“排队抢房”和“地王”等现象再现的主要原因。

因此,此次管理层督察的目标非常清晰,即及时纠正地方政府“突破限购和限贷红线”的越界行为。可以预见的是,对于再次越界的地方政府,不再是仅仅采取简单叫停的做法,取而代之的是问责等更严厉的手段,确保限购、限贷政策执行效力。

至于会不会出台新的、更严厉的调控政策,如近期传言的扩大房产税试点、取消房屋预售制度、扩大限购范围、二手房交易按评估值征税等,在稳增长被置于相当重要的位置时,出台的可能性很小。目前,房价之所以反弹还是由于地方对限购、限贷政策的消极执行,以及私下里的小动作突破限购、限贷政策。因此,力保限购限贷底线不被突破,是下一步房地产调控政策的重点。尽管未来市场需求将仍旧以刚需为主导,但由于我国居民对房价上升的惯性预期还没有改变,随着货币政策宽松通道的打开,房地产市场缓慢回升的态势将不会扭转。

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