[摘要] 中国人民银行3月18日晚间宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调金融机构存款准备金率。
中国人民银行3月18日晚间宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调金融机构存款准备金率。
随着央行不断上调存款准备金率收缩可贷资金,房贷多长时间能下来，“新国八条”出台后个人房贷市场遭遇冰点的状况仍在延续。据市民反映，今年的房贷越来越严格，不但利率要上浮，不少银行首套房贷想要放款还须买银行产品。
现在买房该到哪家银行去贷款?这个问题愁煞了不少购房人。记者急购房人所急，对南京的各大银行进行了一次全方位地探访。
重点提示
四家银行还有首套房利率优惠
农业银行、交通银行、华夏银行、北京银行目前针对首套房还有一定幅度的优惠。不过，这个优惠是有前提的。农业银行的贷款金额超过50万以上有8.5折优惠，交通银行若买房贷险利率可以打9折，华夏银行和北京银行都要求吸收与贷款金额等同或50万以上存款才有9-9.5折优惠。
银行放贷原则上新房先行邮政储蓄二手房贷放款快
大部分银行表示，由于额度收紧，在房贷的时候会先考虑发放新房的贷款，二手房的贷款要往后排队，放款时间无法有确切的预测，1-3个月都有可能。部分银行业务经理表示，如购买其理财产品或者按照贷款金额一定比例额外交纳一笔费用，可以优先放款。购房者如想做二手房贷款，也可以考虑一下邮政储蓄，下款时间约在一个月左右。
房贷调查
有银行部分网点已暂停房贷 多数银行优惠利率门槛高
目前各家银行对于房贷的态度究竟如何?《扬子楼市》近日也对南京18家银行进行了一番调查。结果显示，兴业银行有网点明确表示不做房贷，其他在做的网点大多提高了门槛，即使是首套房，利率除了要上浮10%之外，还要求存一定数额的款项才能尽快放款。
对于二套房，有16家银行普遍严格执行了“首付六成、贷款利率上浮10%”的规定，而浦发银行更是表示二套房的房贷利率“至少上浮20%”。
在首套房方面，各家银行的贷款政策相对灵活一些。在18家银行中，兴业银行和浦发银行是最为严格的，不但要求首付三成，贷款利率还要至少上浮10%，要求“首付三成，基准利率”的有10家银行，中信银行的一位客户经理透露，银监会在控制房屋贷款的规模，减少了额度，“如今贷款审批下来都不容易，别说要优惠了，放款还要排队!”
另外，农业银行、交通银行、华夏银行以及北京银行四家则“有条件”地给了首套房房贷利率一定的优惠，比如交通银行，贷款金额在50万以上可享受85折，北京银行贷款金额在50万以上才能享受95折，华夏银行门槛更高，“贷款人要推荐亲友存与贷款相同的金额并存一年以上，才可享受9-9.5折优惠”。
中国银行的一位工作人员表示，他们房贷先要放给新房，二手房贷款比较慢，买了理财产品的话放款会快一点，这主要是因为国家收紧了房贷的额度，又不停地提高准备金利率。“比如原本我们一个月有1个亿的额度，现在国家就给5000万，额度少了，我们做房贷的利率也少很多，为了保证银行一定的，所以放给客户的利率也要上浮，这个状况也要持续半年甚至更长。”
业内反馈：
新房：申请5000万额度 只批了500万
为房贷问题寝食难安的不止是二手房买家，不少购买了商品房的市民同样体会很深，不但一些今年一月份买了房的都没拿到贷款，甚至有些去年就申请了房贷的购房者也在排队等待中。“去年12月31日送到交通银行的贷款资料，到今天还处于已审批但还没放款的状态!”江北一家楼盘的业主非常气愤：“问开发商，开发商说他们也一直在催，比我还着急;再打电话问银行，客户经理说快的话下个月，慢的话就……”
去年在河西买房的李小姐也告诉笔者，她的贷款是年前申请的，当时银行也是按照8.5折审批的，但上个月时接到银行通知，给她两个选择：买该行的理财产品可以享受8.5折优惠，不买就要按照基准利率执行。“我们也没啥办法，只好同意，关键是到现在房款还没下来。”
城南一家楼盘的销售负责人表示，现在银行对房贷批得都比较慢，以前如果买房人审核通过的话，一般一周到十个工作日的样子就可以了，不过现在准备金率太高、银行额度都紧，而且如今政策变化快，因此放款的时间“真的是没人能保证”。
河西一家楼盘的销售经理透露，他们楼盘去年11月份成交的一部分房源中还有贷款没下来，“在一次次加息和上调存款准备金率的合力作用下，购房者想从银行获得贷款变得更困难：改善型的，首付得要六成，利率上浮10%，而首次置业的，银行也要求提高首付，且不买其理财产品就不给优惠利率，这超出了不少购房者的预算。”
另据业内人士透露，在限购和不断收紧的信贷政策制约下，以往开发商与合作银行之间一直愉快的合作关系也受到了考验。
据悉，一家知名开发商本月初向多年来合作关系较好的银行要求5000万的房贷额度，结果只批下来500万，银行方面表示因为一季度个人房贷额度有限，因此他们也是无能为力。
二手房：50m2以下、房龄10年以上遭遇限贷
“次买房就遇到这种事，我快愁死了!”在一家房地产网站的业主论坛上，网友leafsky因为贷款难的问题大倒苦水。
原来leafsky年前在主城区买了一套二手房，没想到过了一个春节后，首先是年前签好的贷款合同成了“废纸”，首套8.5折的房贷优惠飞了，紧接着是一次又一次的加息。
因为觉得加息后付出的利息太高，leafsky四处借款，把房贷总额从20万降到10万。这么一拖，做贷款公证时已经到了3月初，这时的国家政策是财政紧缩，不断上调利率和储备金率，银行越来越不愿意放房贷。
而如果3月底还拿不到贷款，根据和卖方的协议，leafsky每天得付500元的滞纳金给对方，leafsky为此焦虑不已。
据了解，目前南京二手房的商业贷款放款非常慢，一些老房子，特别是50平方米以下、房龄在2000年之前的二手房基本上很难拿到商业贷款，而2000年以后的也只有少数银行勉强可以贷。
原因探究：
额度下降利润减少，个人房贷业务成银行“鸡肋”
2010年底，心急火燎排队等银行发放房屋贷款的情形犹历历在目，进入2011年，期待新年新额度的购房者又一次希望落空：银行的房贷额度不但没有放宽，春节过后各大银行还纷纷取消或者降低了首套房贷的优惠。即使如此，中行、建行、交行、招行等各大银行纷纷表示，今年的房贷业务与去年相比无论是房贷量还是利润上，都与往年不可同日而语。
额度偏少放款时间无法保证
是谁动了住房按揭贷款的奶酪?拿中国银行客户经理的话来说，就是“国家信贷政策发生了变化，银行也只能进行政策性调整”。3月2日，银监会要求各大银行要严格按照相关政策，审慎开展个人住房贷款，加上央行连续加息、信贷额度趋紧，曾经被银行视为“香饽饽”的个人房贷如今的地位正变得有些尴尬。
兴业银行相关人员则明确表示，目前已有网点暂停办理房贷业务，即使做的也提高了贷款的门槛，然而就在2010年，兴业银行的房地产类贷款占比曾经一度高达31.95%。“2011年的信贷额度非常有限。”兴业银行有关人士表示,“随着国家对房地产的调控，我们也会‘顺势’限制房地产类贷款。”
无独有偶，民生银行的个贷人士对笔者坦言：“目前贷款额度缩小，没有资金，我们现在基本都不接房屋按揭的业务了。”中行、农行、广发、中信等银行信贷部工作人员也一致表示，由于央行配给房贷的额度紧张，导致银行对房贷审批更加严格，不但没有什么利率优惠，连多长时间能放款都无法保证。
缩水房贷业务整体下滑
央行在2月8日对人民币存贷款基准利率的调整，其中定存5年期基准利率由之前的4.55%上调至5%，上调了0.45%，而贷款5年以上的基准利率则由之前的6.4%上调至6.6%，仅上调0.2%。同时，3年期定存基准利率上调了0.35%，而3-5年期贷款利率则上调0.23%。可以明显看出，定存的基准利率上调幅度都远远超过了贷款3-5年期与5年期以上的上调幅度，分析人士指出，存款利率上调幅度超过贷款利率上调幅度，在一定程度上或缩小银行业务的利差。
“银行要将有限的信贷资源配置到更高的资产中去。”民生银行信贷部有关人士对笔者表示。这位人士认为，今年央行货币政策明显偏紧，目前存款准备金率已经达到19.5%的历史高点，银行体系资金紧张局面已经显现。为了保持利差，银行必然要将资产更多地配置在高领域。“我们目前的工作重点是放在个人经营性贷款业务上，客户可以抵押固定资产给公司贷款。这个利率可以上浮，有盈利空间。”民生银行一位原本主攻房贷的业务经理已经转而开拓新领域了。
实际上，即使银行不主动削减房贷业务的占比空间，房贷业务在今年的下滑也已经成为必然。“近期房贷申请量与1月初相比已有一定幅度的下滑。”建设银行某负责人告诉笔者，“从目前的局面看，只要调控政策持续下去，房贷业务在今年难有起色。”
公积金政策：
限贷之后，纯公积金放款比商贷快
新房纯公积金贷款一般20个工作日即能放款，但因为购房者办组合性贷款的较多，因此拖慢了放款速度
金融政策趋紧的背景下公积金贷款的政策有何变化，在此我们也对一些焦点问题作出解答。
首付二成多为理想状态
据市公积金的相关工作人员介绍，目前首付政策仍然是新房首付不低于二成、二手房不低于三成，但在实际操作中，这一规定意义已不大。举例来说，一套80㎡的新房价值80万，如果是纯公积金贷款，按照40万元/户的贷款额度，你还要付40万，首付已达到五成;如果是与商业银行组合贷款，就要执行商业贷款的政策，即使是首套新房也要付到三成。而对于一些小、旧的二手房源，只要之前没有用过公积金(以家庭为单位)，购房者在贷款时均可以使用公积金。
没用过第二套仍可贷
“目前在实际操作中只要你没用过公积金，在符合政策的前提下(南京目前第三套房限购)再买房时，你仍然可以使用公积金贷款，”工作人员介绍道，“当然，如果涉及组合贷款，就有第几套房的问题，那就要按照目前商业住房贷款的政策办。”不过笔者也从多家项目了解到，由于高企的房价等因素，购房者通常选择组合贷款，使用纯公积金的较少。
一般20个工作日放款
据了解2009年下半年以来，由于贷公积金买房的市民特别多，导致市公积金贷款额度非常紧张，入不敷出，审批时间也有所延长，一般要40-50个工作日才能办下来。
但目前通过叫停“二次贷公积金”、将贷款额降到个人20万、夫妻双方40万等收紧措施，目前账面已实现了盈余，已经可以在20个工作日正常发放贷款了。而二手房源牵扯到过户等问题，时间可能会相对长一些。
不少开发商也表示，商贷受到银行额度的限制，放款时间说不准，两个多月甚至更长时间都是比较正常的，现在纯公积金贷款放款的速度要比商贷快一些，快的话二十几个工作日就下来了。但是由于多数购房者采用的是公积金和商贷的组合式贷款，因此整体放款速度还是比较慢。
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