[摘要] 6月4日，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。
6月4日，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。除却投机客和投资客，那些普通购房者也受到了政策的制约，从而引发一系列楼市新乱象，不免令人忐忑。因此，如何节省贷款利息也成了目前房贷族最关心的问题。
细读二套房政策
通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时,购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的,借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
通知还明确,三种情况将被认定"二套房",并执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
按照通知规定,不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。
而对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,按本地居民认定标准执行。
各方反应
银行：二套房认定从严执行
二套房贷认定和实施标准出台后，东莞各家银行将如何根据实际情况调整原有的认定标准？有关银行界人士表示，由于这次二套房贷认定和实施标准规定由住建部颁布实施，因此各家银行将按相关认定标准从严执行。一位在某银行东莞支行负责住房贷款业务的职员小玲表示，在统一认定标准出来以前，东莞部分银行的二套房认定相对宽松，有的银行仍然可以根据人均居住面积来界定是否属于二套房，但执行标准出来以后，银行只能按现有统一规定执行。
据悉，目前东莞各家银行的做法仍是通过联网的银行征信系统或本地房屋登记系统查找及判断客户所购房产是否属于第二套住房。通过异地房屋登记系统查找客户异地物业目前操作起来仍然有很大的难度，上门居访面谈等形式因为太过耗时耗力，银行方面暂时不予实施。
楼市：四成在售项目“零成交”
东莞中原地产研究中心统计数据显示，东莞上个月住宅“零成交”项目中有四成在售项目出现“零成交”，5月住宅成交量环比下跌41.38%，同比下跌近五成。分析人士指出，以上“零成交”项目多数是以大户型洋房产品为主体的楼盘，改善型需求客户在二套房认定标准实施后基本上都会选择延后入市。对首次置业的90平方米以下中小户型或针对豪宅客的住宅品种如200平方米以上大户豪宅及别墅，影响相对较小。
开发商：“二套房”政策影响“毛毛雨”
某开发商市场部人士认为以“二套房”为主的政策调控的影响其实是“毛毛雨”。反倒是事关房产税的上海版房产新政细则迟迟不出,坊间风传的各种政策预期致使开发商的楼盘即便降价也卖不动了。政策没出,单单各种传言和预期已经让开发商很受伤了。并不是买房人没钱,只是政策不出台,大家都在持币观望。
购房者：应给小户型“松绑”
在二套房认定标准中，对于已经用贷款买过一次房，但卖掉再买如何认定却缺乏明确的说明。如此一来，能不让那些购买了小户型，有改善居住需求的人担心吗？毕竟，房价如此之高，二次置业家庭不靠贷款能买得起房子吗？
有漏洞：异地购房仍能钻空子
由于现在住房登记系统不完善，新规仍有空子可以钻。目前住房登记系统并未联网，购房者向银行提供的住房信息的真实性没有保障。比如一对夫妇在老家漯河购买过一套商品房，当他们来郑州工作满一年，可以提供一年社保缴纳记录时，再在郑州申请贷款购房，银行很难查出他们在漯河的房产，就会按照首套房来办理。
有新招：银行可能要求签订“诚信保证”
对于新规中的面测、面谈等认定二套房的方法，银行人士认为这对于银行来说工作量太大了，或许在实际操作过程中，如果银行觉得客户“可疑”，会要求签一个家庭住房实有套数书面诚信保证。这个“诚信保证”一旦签订，未来如果查出签订人有隐瞒名下房产的情况，贷款人所付出的代价是非常大的。
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卖房后再购新房算首套
根据相关规定，如购房者之前买过一套房，为了改善居住条件将套房出售转让后再行买第二套房，只要从银行征信系统里能查到套房的贷款记录，再贷款买房，算二套。
据悉，针对以上规定，部分银行采取了相对灵活的做法，即使有银行贷款记录，只要购房者能向银行证明套房产已不在家庭成员名下，同时有证明显示该套房已经出售转让给其他人，该购房者再贷款买房，算套。如果非本地户籍购房者首次置业，但无法提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明，是否就只能按二套房标准执行房贷？有关银行界人士表示，目前部分银行的做法是，只要客户东莞本地银行账户有超过一年的流水账记录，证明其收入有足够的供款能力，该客户申请贷款算作套。
减少房贷支出
用“存抵贷”冲抵增加的还贷利息
除了在平时开源节流外，利用好银行推出的“存抵贷”产品，所获取的利息可以抵充增加的还贷利息。“存抵贷”产品就是把暂时不用的余钱充分利用起来，达到以息养息的方式省钱。目前各大银行都有类似产品。在兴业银行绍兴分行，有一种与还贷款账户联系的理财产品。这种产品只能与房贷产品联合起来使用。比如股票空仓时只能获取活期利息，如果能与还贷款账户联系起来，开通按揭理财户口，闲置的资金存入按揭理财账户，只要账户余额超过5万元，银行将按照比例计算理财goodfeel，5万元中大概有2万元能够获得5%左右的利息。相关理财师介绍，“存抵贷”本质上是一个理财产品，是指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分(大多数银行设定为5万元)，按照一定比例视为提前还贷；换言之，该部分资金可以获得相当于贷款利率的。
尽量使用公积金贷款
对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率上浮10%。公积金贷款的优势显露无疑。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前尚没有政策变化。不仅仍可首付三成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。我市住房公积金管理中心相关人士提醒，公积金贷款上限为50万元，且能够使用两次，放贷时间较长，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
变等额本息为等额本金
等额本息还款法在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出；等额本金还款法是在还贷期限内校友录，以并不固定的数目每月还贷。也就是说，虽然每年每月还贷本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。两种方法产生的每月还款额不同，如原先采用等额本息每月固定还款5399元，改成等额本金，还款压力有所增加，个月还款6986元，以后每月减少10多元，最后一个月的还款额为2789元。前者每期还款金额相同，但所需偿还总利息相对较多；后者前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，所需偿还总利息相对较少。
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