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房贷利息计算公式受到影响 定期存款期限不要太长

北京青年报   2012-09-18 09:31

[摘要] 加息后房贷将受到影响 定期存款期限不要太长

央行年内二次加息后房贷利息计算公式受到影响,不少储户前往银行办理转存

央行年内二次加息的“靴子”前晚终于落地。昨天,已有不少储户去银行柜台办理转存,也有很多“房奴”担心月供增加想提前还款。理财专家提醒,不论是转存定期存款,还是提前还贷,都不能盲目跟风,一定要先把账算好再作决定。

定存不超临界点可办转存

根据储蓄条例规定,支取未到期的定期存款,存期无论长短银行只能按活期利率付息。如果定期存款存入的天数已大于转存临界点,则不要进行转存;如果小于转存临界点,则可以选择转存。临界点的计算公式为:360天×存期年限×(新利率-原利率)÷(新利率-活期利率)。

此次加息,活期存款利率保持不变,仍为0.36%。三个月、半年、一年期、二年期、三年期、五年期的存款年利率分别上升0.34、0.3、0.25、0.3、0.3和0.35个百分点。记者根据公式计算出,三个月存期的存款,已存期限在16天内、半年期存款在25天内、1年期存款在37天内、2年期存款在67天内、3年期存款在85天以内、5年期存款在150天之内提前支取,并转存同期限定期存款是划算的。如果已达到或超出这些天数,就不必办转存了。由于上次加息是在10月20日,距离现在也不过67天,所以在上次加息后存入的两年、三年和五年期的存款基本都没有超过临界点,本次加息后及时转存都是合算的。

如果在10月20日之前办理定存,上次加息后又没有转存,各期限的临界点分别为,三个月25.71天,半年43.73天,一年75.31天,两年171.54天,三年233.67天,五年408.11天。其中,三个月和半年的定存显然已经过了临界点,没必要再转存。

定期存款期限不要太长

目前市场普遍认为此次加息打开了央行加息通道,今后多次加息的可能性比较大。所以理财专家建议,市民做定期存款期限不要太长,以不超过一年为适宜。这样一旦利率再次提升,投资者存款到期后可迅速转存享受新利率。此外,投资者的单笔定期存款金额不要太大,可进行拆分。比如,存款20万,可以分为10万一笔,5万一笔,2.5万一笔,1.25万两笔,也可以等额进行三个月、六个月、一年等不同期限的存单。这样有需要时,可以提前支取一张存折,其他几张存单仍可获得定期存款利息。

老房贷明年受两次加息影响

目前大部分银行都是按年调整利率,以每年1月1日的央行基准利率来决定房贷老客户当年的还贷利率。如果剩下的几天央行不再动利率的话,“房奴”们明年就得按此次调整后的利率还房贷。

因此,对于那些在今年10月加息前就已经贷款买房的购房者来说,明年利率的增幅实际为两次加息效果的叠加。工行某个贷中心贷款员陈先生告诉记者,以前给予客户的利率折扣,明年仍然执行,只是会在央行新的基准利率基准上打折。以七折利率为例,这些老“房奴”2010年适用的利率水平为4.158%,2011年则调整为4.48%,上调0.322个百分点。

在不考虑已还本金的前提下简化计算,100万20年的贷款今年月供大约为6143元,明年月供就涨为6316元,增加173元,涨幅为2.82%。如果适用的是八五折优惠,则明年的实际利率将从今年的5.049%上升到5.44%,100万元20年的贷款,月供从6626.66元上升为6845.03元,增加218.37,涨幅约为3.3%。如果考虑已还本金和贷款期限缩短的影响,明年月供实际增加的幅度应该略少一点。

提前还贷要根据实际需要

工行某个贷中心贷款经理陈先生表示,最好的节省利息办法就是提前还款。对于那些处于还款初期的借款人来说,如果没有合适的投资渠道,最好提前还贷。即使不能一次性提前还完所有余款,也可以选择提前还部分,并在保持月供不变的情形下,缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素除了贷款利率和贷款金额外,还有贷款时间。贷款期限越短,支出的利息就越少。

不过,他同时指出,手中资金并不充裕的借款人,在本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。特别是那些正享受七折优惠的客户,还款后再想贷款就不容易得到这样的折扣了。

这样的贷款者可以用其他投资理财方式的收益来弥补贷款利息的损失。

而对那些贷款年限所剩不多、采用等额本息法还贷的客户,提前还贷意义也不大。因为此类还款方式到最后几年,所剩利息较少,每月所还金额主要是本金。在目前放贷趋紧的情况下,提前还贷不见得划算。

此外,贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金,但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低,有的规定收取不低于实际还款额三个月的利息,有的则收取提前还款额的3%。去年,很多银行将存量客户利率下降至七折时明确规定了一定年限内不能提前还款,否则会收取较高的违约金。如果违约金比提前还款省的利息还多就不合算了。

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