[摘要] “以租代售”在写字楼市场早就盛行，一些写字楼即约定租满一定年限，房屋产权就过户至租客名下，由于风险较大，住宅市场较少运用此种形式。然而，近年来，住宅市场的“以租代售”现象却越来越多，没有产权证，仅一纸或65年或70年的租赁合同，却引来无数抱有侥幸心理的投资客，“以租代售”是否合法？
房天下讯：“以租代售”在写字楼市场早就盛行，一些写字楼即约定租满一定年限，房屋产权就过户至租客名下，由于风险较大，住宅市场较少运用此种形式。然而，近年来，住宅市场的“以租代售”现象却越来越多，没有产权证，仅一纸或65年或70年的租赁合同，却引来无数抱有侥幸心理的投资客，“以租代售”是否合法？没有产权证，购房者权益如何保障？当“以租代售”成为一种普遍现象时，是否“存在即合理”？
楼市知识扫盲：何为“以租代售”？
正规意义上的“以租代售”，就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房子，开发商即以租房时的售价卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。
相对于传统的售房模式，正规的“以租代售”打破了租与售相脱节的陈旧模式，先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买。如果租房者想买下所租的房子，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比常规的分期付款少了不少利息，因此比较实惠。即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置。这种新的营销方式既给购房者带来较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种新的销售模式。
值得注意的是，以上所说的“以租代售”是购房者在付清房款后即可获得全部房产权。而目前住宅市场上进行的无产权“以租代售”与原始的模式相比，却是“变了味”。
表象与真相的博弈：无产权“以租代售”案例分析
微观南京市场，就有军工厂用地、学校宿舍用地、农村集体用地摇身一变就以商品房的身份，在传统的住宅市场中打起“以租代售”的旗号，用“低投入、高回报”的幌子吸引了一群抱有侥幸心理的购房者。纵观，各种无产权“以租代售”案例亦是不在少数。
案例一
表象：北京大兴区亦庄经济技术开发区荣京西街33号耸立着一幢外形酷似希腊字母π的建筑，它有一个特别的名字MINI派。其开发商北京森菲克斯科技开发有限公司只是一家以技术开发服务、计算机技术等为主营业务的公司，成立时间也和拿地时间都在2006年，此前并无房地产背景。MINI派的土地性质也是工业用地，规划的是"生产研发中心"，但建成后却变身850套酒店式公寓对外“认租”。据介绍，MINI派一共有800多套房源，均价14000元/平米，非毛坯交房。现在剩有100多套房源，预计今年10月交房。
真相：此项目为工业用地“变身”公寓。据了解，早在2008年，该项目就以Lomo Studio的案名“开盘”，定价为8000元/平米，入住时间2009年10月1日。然而项目在之后的几年里以“亦π空间”的案名多次开盘，至今仍未交房。而后又改为MIMI派的案名。
案例二
表象：号称北京房山地标性城市综合体的C-PARK时尚广场，项目主打33-86平方米中小户型，产权70年。该项目用地规划许可证所申报的项目名称为：顾册综合批发市场改扩建项目，建设单位为北京市房山区人民政府城关街道办事处顾册村村民委员会，建设位置为房山区城关街道办事处顾册村。该项目曾与北京盛祥福鼎投资管理有限公司签订了授权委托书，而上述顾册综合批发市场扩建项目的推广名则被定于“C-PARK时尚广场”，该项目由上述投资公司进行招商、收款及后期管理等相关事宜。项目销售人员表示，在20年租期到期后，并不需要缴纳任何费用，便能再延续50年使用权。
真相：此项目为集体用地上的商铺“变身”住宅。据了解，该公司一位相关负责人表示，该项目没有住宅，全都是商业招租，所以也不存在产权证。
案例三
表象：在广州，曾轰动一时的广州亚运城目前在售均价1.5万元/平，而就在其对面，某楼盘以6500元/平推出55-117平复式小公寓，楼盘下层层高有2米多，入户后，左右两侧为厨房卫生间，然后是中空的客厅，最里面是餐厅及书房，通风采光都不错。而上层层高则为2.2米，两间卧房分列楼梯的两侧。
真相：此项目为集体用地“变身”住宅。这一楼盘原来是政府预留的一部分亚运城地块给被征地村民做经济建设用地，开发商租下了村民的土地，再长租给其他散客。这一项目的租约时间达到35年。
看律说法：律师解读“以租代售”现象
《城市房地产管理法》第三十八条：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
“以租代售”即使没有产权证真的可以放心的购买房产吗？由于国家对“以租代售”的形式没有明确法律规定，让有些开发商有了打了政策的擦边球。试问，万一中途开发商的资金链出现问题而将物业转让或抵押，购房者的权益谁来保护？如果碰到政府拆迁该物业，赔偿金又该怎么算？
江苏焯燃律师事务所主任虞兴东表示，“以租代售”本是合法的销售形式，但是，无产权“以租代售”就是开发商企图以合法形式掩盖不合法目的，购房者签订租赁合同而非获得产权证，后期会涉及权属不清的问题。
我国合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分则无效，那么，购买无产权房是不是只能保障二十年呢？虞主任告诉笔者，不仅是租期超过二十年后的权益无法保障，在租赁合同期内的二十年，“以租代售”没有产权证，一旦出现问题便能导致合同无效，购房者的权益也是无法保障的，法律只承认产权证上的名字为房子的主人，如果租赁期间房屋遭遇拆迁、土地被国家收回等问题，作为租赁房的购房者是很难获得赔偿。
明明是违法，开发商却屡试不爽，住宅市场悄然兴起的“以租代售”行为不仅反映了利益当头开发商和购房者的不理智，更折射出来我国当前在“租售”政策方面的漏洞和政府相关部门的监管不力。希望广大购房者提高警惕，千万不要被一时的利益蒙蔽了双眼，我们更呼吁，政府职能部门能够看到当前的漏洞和不足，加强法律法规建设，规范市场行为和秩序。（商务记者部 聂珍香）
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