[摘要] 2013年11月19日，南京房天下特邀商业地产专家、资深学者及代理公司高层于南京费尔蒙酒店，共同探讨当前南京商业地产发展现状，深度剖析其发展过程中面临的机遇与挑战。随着新房集团南京公司主编高俊对南京商业地产概况的描述，拉开了中国商业地产“掘金”之路高峰论坛的序幕。
房天下讯：2013年11月19日，南京房天下特邀商业地产专家、资深学者及代理公司高层于南京费尔蒙酒店，共同探讨当前南京商业地产发展现状，深度剖析其发展过程中面临的机遇与挑战。随着新房集团南京公司主编高俊对南京商业地产概况的描述，拉开了中国商业地产“掘金”之路高峰论坛的序幕。期间，世联顾问华东综合体部项目总监于群，就《城市综合体行业投资和趋势分析》发表主题演讲，并与南京林业大学社会工作系主任孟祥远、合富辉煌江苏公司开发研究中心总监陆慧文、知名财经作家吕谏等业内专家围绕“中国商业地产运营”进行高端对话。
自今年以来，房天下不断加大对商业地产领域的关注及内容提升，房天下商务记者陈杨就南京首份商业地产月报进行了详细介绍，受到业内专家一致好评。中国商业地产“掘金”之路高峰论坛暨2013年“寻找商业新标杆”活动评选，在为各板块标杆项目、价值潜力商业项目进行颁奖的同时，试图在南京商业地产领域，为客户、为投资者、为网友提供专业、有效的帮助。
随着楼市调控政策一次次的限制住宅市场，越来越多的企业尝试进入商业地产。近年来，电商在零售领域不断分流线下实体商业地产的销售额，使得一直被认为是地产企业转型“避风港”的传统商业地产，面临着日益严重的挑战与冲击。内行的加大投入与外行的陆续进入，使得电商冲击下的商业地产混战局面持续升级。
城市商业综合体5大痛点
完整服务体系才有竞争力
众所 ，商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，从而对商业项目进行全面、有效的营销管理。南京商业地产该朝着怎样的方向不断前行，这个过程究竟是步履蹒跚还是大步流星？对此，世联顾问华东综合体部项目总监于群认为：目前我国城市综合体在其发展运营过程中存在5大痛点。
开发商融资渠道过于单一、融资成本高，退出成本高，造成这一尴尬现状的主要原因要归结于，目前我国国内开发商主要通过自筹资金渠道运营商业地产这一客观事实。相教于国外通过房地产投资基金来为房地产特别是商业地产注入资金而言，我国商业地产运营显然处于被动地位；传统开发模式的主力店占比大，也是制约后期运营增长的因素之一，就万达2012年统计数据来看，万达主力店平均租金40~50元/平米·月，非主力店200~2000元/平米·月（甚至更高），这个数据意味着其远低于行业标准水平，而主力店10~20年的签约周期，短期无法调整，制约整体盈利能力；与此同时，受限于开发阶段的现金流压力以及招售连和策略无法实现，使得很多项目在失去享受持有物业大幅增长机会的同时，销售市场表现差异巨大。也只有在招售连合的情况下，一手商铺供销比成交才能实现更好的突破；据于群介绍，世联在具体操作商业项目过程中，更愿意接手土地刚拿到手的那些开发商需求，完整连贯的服务体系才有真正的竞争力。商业开发运营“I”型（专业）人才成熟，“T”型（整合）人才极度匮乏，则成为城市商业综合体运营过程中的第5大难点。据了解，2013年，“T”型商业运营人才供求比十年点出现。
南京再建2个“新街口”
城中、河西一级商圈大PK
避免消费行为过度集中，一直是商务主管部门的工作目标。据了解，新街口地区1平方公里范围内，目前就有700家商业设施，其中面积超过1万平方米的有30家，而附近的中央门商圈、山西路商圈为其“压力”分流却很少。为此，市商务局构建了完善的全市商业网点建设规划。除新街口商圈外，首先将建设河西新城商圈（现在已经有170万平方米在建面积）及南部新城商圈（以火车南站为中心，规划面积是160万平方米）两大一级中心商圈。除此之外，还将大力建设四个二级中心商圈，即仙林新城、江宁东山、六合雄州、湖南路等。规划还提出建设三级中心、四级中心和五级中心商圈。三级中心主要以区为服务半径；四级、五级中心以镇（街）、社区为服务半径。新街口主城区与河西新城、南部新城形成的三足鼎立之势，何时才能真正得以确立？城中、河西一级商圈大PK，金陵争雄谁将胜出？对此，合富辉煌江苏公司开发研究中心总监陆慧文表示：总的来说，新街口商业的主体地位很难撼动，河西在未来三到五年将会有一个暴风式的增长，可能会出现这样一个商业的迁移和转向，城南方面则应该是一个缓步增长的状态，所以说三足鼎立只是一个空间结构上的理解，真正从商业价值上来说，还有明显的梯度与价值区别。
正所谓“罗马不是一天建成的”，河西新商圈能否如人们所预期的那样，避免新区域难聚人气的尴尬现状，成为明日城市新中心。南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为：南京河西新城要走的路还很长，写字楼和综合体需要配套的建设，想聚集人气则需多方合力。就业是一个片区生存的基础，若没有充分的就业人口，就无法保证人气。
电商冲击下的商业地产运营
“策招售营”共同发力
众所 ，商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。 目前，商业地产运营同质化问题日益严重，业态、品牌、布局、装修等“千店一面”，许多商业地产运营商都在苦寻破解同质化、实现差异化经营的秘籍。正所谓创意为先，提升消费体验，打造体验式购物中心，近来则备受关注。
谈及电商冲击下，传统商业地产运营遇到的现有问题，于群表示，整个开发商的服务流程分成了策划、招商、销售、运营顾问四点，销售模式的创新可以说就是从这四个角度共同发力的问题。未来两到三年之内，特别是河西一线开发商企业的入住，将使得整个南京商业的格局发生明显变化。知名财经作家吕谏则认为，商业地产需要升级，打造自身特色，各自发挥特长才能使自身从“万紫千红”中脱颖而出。正如满堂红南京置业有限公司市场部经理李媛，对于南京商业地产未来发展趋势分析时，所说的那句“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，南京商业已进入城市综合体高速开发的阶段，传统商业只有做好“策招售营”四步骤，才能在南京商业格局骤变的同时应对冲击。
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