[摘要] 进入12月以来，上海（楼盘）楼市步入了销售淡季，无论是一手房的售楼处还是二手房门店，上门看房的人数明显减少。受到“沪七条”、年关将至等因素的影响，近期置业者在议价空间、贷款审批情况、后续的楼市调控政策等方面问题相对咨询较多。
进入12月以来，上海（楼盘）楼市步入了销售淡季，无论是一手房的售楼处还是二手房门店，上门看房的人数明显减少。受到“沪七条”、年关将至等因素的影响，近期置业者在议价空间、贷款审批情况、后续的楼市调控政策等方面问题相对咨询较多。
随着二手房交易份额的提升，2013年上海楼市的改变莫过于有关一二手房的置业意愿完全颠覆。相关中介研究机构对全市一二手房交易量份额的检测显示，今年二手房已占楼市交易的四分之三。2007年，二手房的交易量份额仅占53%，然而截至2013年11月底，这个市场的份额已升至75%，短短7年之间，上涨了22%。这意味着越来越多的买家在置业之时已由新房的意愿逐步转向了以二手房为主。
买新房去外环之外
未来一两年内，在上海买新房只能去城区外(外环之外)淘淘了，而在城区内(外环之内)置业几乎只能选择二手房。
从新房供应区域看，主要集中在松江、嘉定、浦东(原南汇)等外围区域，而在这些区域中，松江新城、嘉定新城、浦东周康等外郊重镇板块由于基础设施完善、交通便利、一二手房选择面较大等众多因素，未来一段时间内依旧将受到追捧。
汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，从房价的整体趋势看，这些区域的新房价格存在一定的上涨潜力，如松江的万达广场已初具规模，一旦招商成功，势必会带动周边板块的房价。而奉贤南桥新城，一旦5号线(延长段)贯通，也会刺激该沿线板块的房价。但房价的上涨除了这些利好消息之外，还与楼市调控、房价预期、房贷政策等因素息息相关。
从这些区域的新房位置看，90%以上都号称是轨交房，但真正紧挨(相距500米)轨交的却并不多，根据汉宇地产对新房检测的数据显示，其份额基本在20%－30%。不少新盘距离轨道交通需公交短驳2－3站路。从性价比看，相比一般的郊外盘，在价格、楼盘品质、地理位置等方面都有一定的优势。
根据走势看，岁末淘房的行情确实相对较为清淡，尤其是随着年尾“沪七条”的出台，使整个楼市的观望氛围凝重不少。朱春峰认为，从目前“北上广深”等一线城市看，供需矛盾在2014年中依旧存在，房价呈上涨趋势的主旋律并不会发生大逆转。而从“沪七条”、“京七条”、“深八条”、“穗七条”到楼市调控长效机制建设的情况看，中央和地方政府对于2014年楼市调控旨在稳定买卖预期、缓解供需矛盾。所以，2014年上海房价趋势基本将呈“稳中有升”。
挂牌价仍然处于高位
临近年底，楼市二手房显现胶着状态，导致房价出现回调迹象。当前旗下门店二手住宅普遍出现看房量、成交量两大指标双降现象。
进入12月，房东长期保持的强势状态被撼动，市场中诚意卖房行为开始冒头。记者在安居客网站二手房频道看到，近期更新房源中，标注“房东急抛”的较前期有所增加。记者以购房者身份咨询了一套位于莘庄的挂牌房源，中介人员信誓旦旦表示“房东诚意出售，绝不跳价”，并催促询问记者个人信息以便联系看房。一些中介门店负责人坦言，由于临近年底，大多数观望时间较长的看房客已无心恋战，房东也愿意给出一定的折扣，但从全年走势看，挂牌价仍然处于高位。
近期新增挂牌房源的卖家表现尤其突出，他们大多出于置换目的，考虑到他们较在意房屋能否快速变现的问题，因此选择调低价格来保障快速成交。从挂牌量看，一般新增挂牌量较多的楼盘有以下特性，1、楼盘项目规模本身较大，例如松江泗泾板块的新凯家园、闵行莘庄板块的上海康城以及宝山共康泗塘板块的泗塘新村等楼盘。2、区域内楼盘数量已经规模化，例如浦东金桥(600639,股吧)板块内汇集了60个多个次新楼盘，此外还有浦东周康、松江新城、宝山共康泗塘等板块。3、总价控制在150万－250万元的刚需楼盘。从分布区域看，主要集中在浦东(原南汇)、松江、嘉定、奉贤等区域。
抽样调查发现，全市二手房市场普遍出现5%以内的价格松动，与之前无议价、卖家跳价现象形成鲜明对比。而基于不同区域、不同置业群体等特点，二手房市场所产生的议价空间幅度也有所不同。在金桥，约有20%左右的卖家表示价格方面可以有所让步。以幸福小镇为例，在市场实时热门状态下，97平方米两房售价快速上涨至300万元高位水平，而卖家当前新增挂牌价格基本已下调至290万－295万元区间。以此计算，价格松动幅度普遍在3%－4%范围内。相较而言，市中心区域议价空间则更明显，部分房源议价空间更是突破5%的水平。
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