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杨锐:限地价、限房价双限摊薄利润 对开发商影响大

房天下   2014-02-21 11:19

[摘要] 南京近期出台“50•90”新政,即今后南京出让的住宅土地中90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上。同时要求南京住宅土地出让,将全部采取“限地价 竞保障房建设资金或面积”的出让新模式。计划市场的新政将使“地王”消失,但也留下如执行落实、开发商具体应对,房价或持续走高等谜题。

南京近期出台“50•90”新政,即今后南京出让的住宅土地中90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上。同时要求南京住宅土地出让,将全部采取“限地价 竞保障房建设资金或面积”的出让新模式。计划市场的新政将使“地王”消失,但也留下如执行落实、开发商具体应对,房价或持续走高等谜题。对此,房天下也采访了诸多业内人士,共探此次的新政影响。

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同策南京公司副总经理 杨锐

同策南京公司副总经理杨锐表示:

1、限房价的同时限地价对开发商影响大

杨锐表示如果今年南京实行限房价和限地价的双限模式对于开发商的影响是比较大的。土地设封顶价,再竞争保障房建设资金,对于政府来说土地并没有变化。而对于开发商来说,免费赠予政府的保障房建设资金何去何从成为关键。杨锐表示目前楼盘报价时是综合参考地价、建安成本等因素而制定的,土地成本作为项目定价的一个重要参考因素,未来限地价后,是否将免费赠予政府的保障房建设资金算进其拿地成本作为项目定价的参考因素非常关键,对于开发商而言,项目报价时,如果不算进去免费赠予的这一部分资金,项目的报价肯定要低,这一部分新增的成本无法转嫁,得由开发商来承担,压缩了开发商的利润空间。

杨锐表示今年关于政府控制房价的目标的相关文件还没有出台,如果只是限地价,对于控制房价并无太大的实际意义,开发商可以通过抬高房价来转嫁免费赠予政府的保障房建设资金。如果既限房价又限地价,对于开发商影响还是比较大的,在拿地时需要谨慎。同时,杨总也表示,在市场看好,开发商通过观望和理性分析后,该拿地的还是要拿,不拿就只能退出房地产了。

2、5090有利于增加中小户型供应量

同时,杨锐表示5090政策有利于增加中小户型的供应量,同时,即使一刀切对楼市影响也不大,像河西等改善客群占主导的区域,往往大中户型比较多,这是因为做大中户型能降低成本,提高利润率,而这些改善区域也并不是没有中小户型需求的,在改善区域够一够才能买得起大中户型的客群在有中小户型选择时,也可能会转向买中小户型,因此影响不大。

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