[摘要] 在央行房贷新政的刺激下，近期楼市交投活跃，市场各方乐观情绪快速升温。应该说，这是好事，但我们还要有一份冷静。
在央行房贷新政的刺激下，近期楼市交投活跃，市场各方乐观情绪快速升温。应该说，这是好事，但我们还要有一份冷静。
房贷松绑，市场期盼已久，可谓“千呼万唤始出来”。亮点是放松首套房认定标准和对三套房房贷解禁。总体精神可用四句话概括：1.三套限贷令取消；2.二套房贷大放松：现持一套房贷还清，则二套普通房按首套贷，利率为基准利率的0.7倍；3.针对外地人的限贷令取消；4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。
此次对房贷的松绑程度力度够大，远超预期，必然刺激改善型需求，对当前低迷的房地产市场起到明显的提振作用。短期内我们就可以看到成交量明显放大，部分热点城市房价有可能借机涨价。对房企来说，这是难得的出货机遇，快速跑量为上策，不涨价，甚至适度降价。
我们来看看2014年前三季度前20强房企全年目标业绩完成情况。其中万科完成74%、恒大完成91%，其他几家龙头房企仅完成全年任务一半左右。9月，恒大业绩预计将达到千亿，至此共有三家企业业绩在前九月突破千亿，其中，万科1485亿元，同比增长16%；绿地1328亿元；恒大1000亿元左右，同比增长34%。从数据来看，前九个月仅恒大全年业绩目标完成率超过九成，预计将在10月率先完成全年整体目标，业绩目标完成率超过70%的仅有万科、中海、华夏幸福基业等3家企业,其他前20强企业全年业绩目标完成情况并不乐观。房企借助央行新政出台之机嚷嚷着要涨价，私下里涨价者了了，都在借机促销跑量，以涨价为噱头吓唬买房人快出手。
笔者认为，楼市在新政刺激下短期活跃后，将恢复平静继续调整，市场不会由此反转向上。具体有以下几个理由：
首先，刚需客户改善客户期盼的7折利率可能性几乎为零。央行7折提法主要是给市场信心，也是将稳增长的压力转移到银行，给银行施加压力。但从实际情况考虑，银行不可能执行7折的首套房贷利率。目前，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%，达到5.225%，已经明显地出现倒挂。另外，我们看到银行也缺钱，为了筹钱急吼吼争相发行优先股，中国银行是境内家发行优先股的银行，票面利率6.75%，姑且不考虑其他发行费用，银行的资金成本都快到7个点了，你让它在基准利率上打七折放贷给买房人，可能吗？
再次，我们看货币供应量。不少人拿这次救市与08年那次相提并论，在理解上弄错了方向，于是傻乎乎地期待出现09年楼市盛况。我要说，这次政策调整严格来说算不上救市，只是回归市场的必要动作而已。我们看到银行依然钱紧，这和当年那轮救市完全不在一个量级上，当年是银行钱太多，发愁钱放不出去，为把钱放出去银行还要讨好企业。现在是总量控制下盘活存量，说直白点，就是央行不肯再滥发货币，现在是要把池子里的货币利用好。池子里就那么多水，这边拨多点，那边就少点，所以不要指望楼市这边能拨过来太多。我们要适应货币政策新常态，短期可能阵痛，但会迎来长期的健康。看看9月份CPI吧，同比上涨1.6%，创下了56个月以来的新低，并且重回“1”时代。不要小看CPI这个“1”，这是新货币政策下取得的重大成果。我们不用再为“‘豆’你玩”“‘蒜’你狠”……心惊肉跳了！值得我们为之欢呼！
最后，楼市前些年太疯狂，导致虚火太旺。火焰过后是海水，绝不会像王朔的小说那样“一半”“一半”。中国房地产在经历了2013年一轮价量齐升的快速增长之后，2014便陷入了量价齐跌的低迷状态。过去十余年市场长期高景气刺激了房地产投资的持续高速增长，房价也一路高歌猛进，在政策的护佑下，牛气十足，期间有过几次牛回头，但政策一扬鞭，房价甩甩头就直冲云霄了。所以现在问题来了，麻烦来了，牛蹄子变沉重了。我们没日没夜盖了满地的高楼，总以为有无尽的买房者，猛然一回头，发现人没了！买房的人呢？都到哪去了？除了几个热点城市日子好过点，多数城市都堆积了太多房子，不知道要卖到哪一年。
市场进入调整周期已成事实，市场各方的看法也将在接下来的几个月趋于一致。该怎么办，该作何选择，市场诸君要各显神通了。
南京弘地投资管理有限公司总经理 张振东
（作者系资深房地产营销策划人，职业投资人）
推荐阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
