40轮激烈争夺后 银城G97能否填补养老地产空白?

继率先发布50亿元的业绩目标后，银城地产在2015年南京首场土地拍卖会上再度发力，经过40轮激烈争夺，终以18亿元竞得G97全市首幅医养结合型养老院用地，这在南京土拍史上也是首次。
同策咨询机构部份数据显示，掘金“银发经济”已成为众多开发商转型选择。
数据显示，目前已经有80家以上的开发商高调进军养老地产，包括万科、保利、绿地等在内的房企大佬均有涉及，但值得注意的是，虽然2014年养老地产计划投资总额超过800亿元，但截至2014年末，去掉以销售房产为目的的养老地产投资，聚焦经营持有的养老产业的固定资产投资仅为60亿-70亿元。
对此，世联行策划经理张先生给出解释：“目前开发商做养老地产主要有两种形式，一为出售型养老地产，项目具备医疗、服务等养老必备配套，而开发商的目的则是卖房子；另一类为持有型养老地产，开发商与养老运营机构或者健康医疗企业合作，将其全部或部分项目做成养老物业，靠服务赚钱。第二类养老地产模式的落地更为困难。”
持有型的养老地产实际投资不足
早在2000年，月安花园首度推出的“两代居”产品是初的养老地产形式，产品设计的初衷是在老龄化背景下，平衡老年人和青年人的生活习惯、兴趣爱好等差异，保留适当的私密性和距离，但又能就近照顾老人的生活。但南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为：“这种产品虽然是养老地产的一种较好模式，但目前对客户的经济实力要求较高，拥有这种购买力的家庭不多。”
随后，枫情国度尚园、金马郦城、金域缇香、武夷水岸家园等楼盘也推出少量“两代居”产品，但销售并不理想，“两代居”模式戛然而止。2005年，汤山的“温泉留园”老年公寓曾在率先推行以房养老，但如今该养老公寓已更名为南京汤山勤善堂刘园温泉酒店，随后，南京也出现了一些收费性质的高端养老公寓项目，像鼓楼区清凉街侨馨人家养老公寓等。
“总体而言，南京的养老地产起步早但发展缓慢，缺乏专业性和市场化是目前存在的大问题，很多开发商并不是完全在做养老地产的工作。”操盘过数个远郊养老度假项目的资深业内人尹先生如此分析。
南京养老地产起步早但发展缓慢
当然，南京本土近年来涉足养老旅游地产的开发商并不少，像亚东集团、宏图地产、明月集团等都有相关项目，康桥水岸、仙林悦城、卧龙湖风情小镇也都把养老地产作为产品卖点之一。但记者了解发现，虽然众多开发商涉水养老地产，但大多数的开发模式仍然处于初级阶段，基本都只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营、盈利模式，因此并不能称得上严格意义上的养老地产。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，参照国际经验，养老地产项目倾向于“小而精”发展，这主要是为了防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。而国内的养老地产项目动辄几百甚至上千亩的土地，其实并不适合开发养老地产，之所以会产生这种现象，正是因为比起经营项目，开发商更看重的是如何取得土地，这样“挂羊头卖狗肉”的现象并不在少数，南京也不乏这样的例子。
养老地产更倾向于“小而精”发展
高投入和长回报周期将考验银城
既然南京养老地产市场并未成熟，那么银城地产此次豪掷18亿究竟意欲何为？
银城地产副总裁马保华透露了势在必得的原因所在，银城地产正在朝养老地产方面转型，G97地块也将根据土地性质建设医养结合型老年公寓，银城后期的项目里，也都将会有养老、医护等内容。“未来包括养老服务、物业服务等，都会是企业的增长点，并且未来不止银城一家会这么做，南京很多知名房企都会如此转型。”银城地产副总裁马保华表示。
记者了解到，当前养老用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，通过划拨方式供地；另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让，开发商只能以第二种方式获取土地。有业内人士分析认为，银城地产18亿元的高地价引发的是高投入以及长回报周期，“经营性养老是医疗、照护、康复、娱乐为一体的综合服务项目，这对银城来说是一个挑战。”