“金九银十”大考刚刚落幕，虽然这两个月南京楼市成交依旧接近2万套，但从9月份的1.3万套猛降至10月份的6500多套，降幅已达一半，与销量降温相应，楼盘开盘的平均去化率也从9月份的大约9成下滑到10月份的7成，8成以上的楼盘开盘当月无法卖光。统计还显示，10月份南京新增入市房源达到1.07万套，而同期新房销量已经达不到这一规模，供需转折点正式来临。
年内首现卖房没有上市多
调控下的“银十”，南京楼市销量陡现拐点，网上房地产显示，10月份南京新房成交6595套，环比9月份的1.32万套直线下降一半，创下去年4月份以来20个月的成交量新低。与此同时认购量也锁定在10074套，环比9月下降2成，仅略高于认购不足万套的2月和7月，创下年内新房认购量的“第三低”。
与销量下跌相比，更值得关注的是楼市供需层面的变化，网上房地产监测数据显示，10月份南京新房上市量总计达到了10737套，而当月无论新房成交还是认购量，都低于这一规模，这在此前还未出现过。记者统计发现，1-9月份南京楼市每月新增签约的认购量与上市量之间的比例至少能达到1：1，高达到了5：1。例如9月份南京新房上市8975套，当月认购量12558套，是上市量的1.4倍。上半年的2月份，全市开盘寥寥无几，当月上市量仅为1704套，而认购则达到9175套，平均下来每上市1套房，市场可以卖出5套。差距如此悬殊，落到各家楼盘上自然是供不应求买不到房。到了10月份，新房上市量猛增至万套，销量却明显赶不上，认购量与上市量之间比值滑落到0.9：1，成交量只有上市量的6成，这意味着每上市1套房，市场已无法同时卖出1套。
开盘平均去化率由9成降至7成
与供需逆转相应，开盘项目的去化速度也明显放缓，记者根据网上房地产数据统计发现，9月份南京全市开盘的22家住宅楼盘中，有16家楼盘当月上传销量达到9成以上，比例达到7成，其中6家当月卖光，开盘项目平均去化率达到88%，而到10月份，全市共有32家楼盘开盘，仅有15家当月上传销量达到8成，比例不足一半，其中仅5家当月卖光，3家都在河西，入市楼盘平均去化率仅为73%，低只在2成左右。
“两个月之前没选到房，这次再来基本一人选一套。”10月底江北某项目开盘新推，400套房有380多组认筹客户，有前期没选到房的买家表示，这次开盘虽然也摇号，但选房容易多了，优惠也比上次多，比较惊喜。在近期河西南的开盘项目中，也有买家表示以前排上号都要“找关系”，这次正常摇号也能买到，此外近期还有部分摇号开盘的项目专门设置了未领号客户通道，买家到场同样可以参与选房。
事实上，连摇号开盘眼下都越来越少，记者统计发现，从调控后的10月中旬至今，南京楼市累计有34家楼盘开盘，其中仅有19家采用摇号方式开盘，基本集中在河西、城南，比例刚到一半，其余楼盘除个别按照认筹排号顺序选房外，多数都是临时通知客户开盘，先到先得，到场即可选房。
供需关系即将步入常态
金九银十期间，南京楼市的库存量也重归上升通道，此前9月份楼市库存由月初的2.42万套下降至月末的2.19万套，一个月内库存缩减了2000余套，到了10月份，库存量月初还继续下降到不足2.1万套，到中旬已经小幅回升到2.2万套，月底加速回升至2.5万套，一个月增加了4000多套，而接下来新房上市也越来越多，记者统计发现，继10月份30多家楼盘猛推上万套房之后，11月份8大板块还有65家楼盘推9500套房入市，其中纯新盘就有11家，此外还有20多家楼盘年底前有推房计划，初步预计年底前新增房源会达到1.5万套以上。
在供需逆转的同时，南京楼市冷热分化也在加剧，上周末至今，河西中部三家楼盘入市，700多套房有2200多组客户意向登记或认筹，热度高达到4人选1套，而此前河西南3家楼盘开盘，热也达到5人选1套房，不过业内观点认为，河西的热度主要还是由供需面决定的，河西南此前9个月只推了4300套房，河西中部更少，此前9个月只有6家楼盘推出1500多套房，远不能满足市场需求。加上板块又有限涨严控，下半年房价几乎维持原状，部分楼盘又放低认筹门槛，这些因素都在拉动买家入市。而接下来河西南的潜在供应量预计还有6000余套，供需关系缓和，热度也会有所降低。
南京市房管部门负责人日前表示，楼市目前主要还是面临供需矛盾的现状，后期要加强土地及商品房上市供应，同时落实好限购等调控政策，使供需关系走向常态。业内专家则认为，限购挤压了市场内的投资需求，使市场回归自住需求主导，后期成交将更多地向自住型板块及楼盘集中，心态也将回归稳定，而前期投资客户较多的区域则将进入慢销期。
