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房地产行业相关涉税风险须注意

南京日报   2016-11-22 08:51

[摘要] 近期,税务机关在对纳税人自建、购买或租入房地产的涉税评估检查中发现,不少纳税人因为“不知道政策”或“抱有侥幸心理”,对应缴纳的税款存在不缴或少缴的情况

近期,税务机关在对纳税人自建、购买或租入房地产的涉税评估检查中发现,不少纳税人因为“不知道政策”或“抱有侥幸心理”,对应缴纳的税款存在不缴或少缴的情况。临近年尾,纳税人各项业务发生频繁,企业财务结算也进入高峰期,税务机关提醒纳税人:小心纳税风险,谨记依法纳税。

租入房产又改建:

费用不可一次摊销

今年,地税局在企业所得税汇算清缴检查过程中发现,某快捷酒店2015年12月末在“管理费用”一次性列支装修费用100万元,未分期摊销。企业会计认为这是酒店租入房产的改建支出,应该属于“开办费”,可以一次性列支费用。签订的房屋租赁合同约定租期为10年。

税务人员告知会计这笔费用不可以一次性列支,需补征企业所得税。根据《企业所得税法》及其《实施条例》的规定,在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除:租入固定资产的改建支出。所称固定资产的改建支出,是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

如上所述,若该企业租入房产的合同期限为10年,企业2015年12月末发生的100万元装修费用支出应在10年内分期摊销,因此,企业需要在2015年度的企业所得税汇算清缴中调增企业所得税应纳税所得额,并计算缴纳相应的企业所得税。

房产已建成未决算:房产税别忘了缴纳

去年,地税局在一次税务风险应对过程中,发现某企业2015年从“在建工程”结转“固定资产”500万元,有自建房产未缴纳房产税。企业会计解释:该房产尚未进行工程决算,2015年财务上只是先暂估入账,因此暂时还没有缴纳房产税。

税务人员在对企业补征税款的同时,对该企业的财务人员进行了税收政策讲解:根据《财政部 总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税字[1986]第008号)的规定,纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。根据《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》(苏税三〔87〕11号)的规定,纳税单位新建、扩建、翻建的房屋,从建成验收的次月起缴纳房产税;未办验、验收手续而已经使用的,自使用的次月起缴纳房产税,其房产价格尚未入账的,可先按基建计划价格计算征税。待工程验收结算后,在按入账后价格进行调整,并办理税款的退补手续。

如上所述,该企业自建的房产,在房产由“在建工程”转入“固定资产”后的次月就应当缴纳房产税,无论该项目是否已决算。如果项目尚未决算,则可先根据暂估的房产余值和税率计算每个季度应该缴纳的房产税。

非企业单位出租房地产:各项税收不可少

某事业单位2014年将一处烂尾楼交由同一辖区的某学校续建后使用,之后每年向学校收取一定的管理费,并约定30年后该事业单位再将房屋收回。该单位认为自己是事业单位,没有盈利行为,财务人员长期仅代扣代缴职工的个人所得税,从未缴纳过其他税款。

税务检查人员发现这家事业单位存在问题后,告知财务人员:双方协议规定房屋归事业单位所有,因此事业单位取得的管理费收入应视为其取得的租金收入,应当缴纳营改增之前的营业税和房产税,并进行了处理。

根据《房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第三条的规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。同时,根据《营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局2008年第52号令)第二十五条的规定,纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

营改增后,由于事业单位属于非企业性单位,出租房产的行为不属于经常性提供应税服务,可以按照小规模纳税人缴纳增值税。根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第四条款的规定,单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。

税务人员特别提醒,不少主城区的事业单位利用单位土地、房屋的优越地理位置从事房屋、土地租赁业务并取得了可观的收入。在发生此类税务事项时,财务人员应及时关注、咨询相关税收政策,依法纳税。

存量房交易阴阳合同避税:聪明反被聪明误

2016年7月,纳税人王某购得鼓楼区房产一套并办理纳税申报,南京地税征收税务局按照《江苏省地方税务局存量房交易计税价格管理办法》和有关征管规程要求,据房产部门传递的受理信息,将其地址坐落录入征管系统存量房计税价格核定模块。数据显示该房产面积为138.5平方米,申报价格仅100万元,系统提示本次交易申报单价偏低,应上调计税价格完税,综合认定后,终按470万元的价格申报缴纳税款,纳税人无异议。而此后,该纳税人凭契税完税凭证申请发放贷款时,由于初100万元的纳税申报价格低于贷款预审批时提供的交易价,被银行方面拒绝放款,导致房产交易终失败。

据了解,此前有房屋中介主动诱导该纳税人用“阴阳合同”的方式避税。即一方面以低价申报纳税,试图蒙混过关,少缴税款;另一方面按实价签订合同正常交易。但目前南京市存量房交易计税价格已全面实行系统自动核价,即使按低价申报,仍会被系统参照市场价格进行核定。且银行方面在发放贷款时,并不参考上调后的契税计税价格,而是以购房人初申报价格为准。例如,某宗房产交易实际成交价100万元,申请购房贷款70万元,按50万元填写虚假合同报税,被核价系统上调到100万元计税。则有关银行在发放贷款时,仍以其契税申报价格50万元作为参考,对其70万元的贷款申请将不予支持。甚至有个别购房者在不良中介的怂恿下,以50万元的虚假合同为据,拒绝支付其余房款,造成交易双方的严重纠纷。

由此可见,存量房交易通过阴阳合同避税,根本不可能多头“讨巧”,往往是聪明反被聪明误,竹篮打水一场空。税务人员提醒广大购房人:只有诚信纳税,如实申报房产交易价格,才是确保交易顺利进行的正途。

企业自建房产:土地使用税需及时交

近期,地税局对某房地产企业风险应对中发现,该企业2015年申报缴纳房产税8.4万元,而与之相对应的城镇土地使用税申报税额为0元,这引起了税务人员的注意。税务人员将相关信息向国土部门调查核实情况。根据国土局交换航拍信息,截至2015年底该企业在税务部门登记土地使用面积0平方米,存在漏缴土地使用税风险。税务人员实地走访了解到,该企业将无形资产里的3000万元转出,经核实这3000万元为2014年2月取得10000平米土地支付的地价款,2014年12月按照合同约定交付时间取得土地后自行建造了4000平米的三层楼房。2015年12月31日完工账面记录该楼房的价值为1000万元,该企业却并没有将相关资产申报纳税。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)的规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。按照上述规定,税务部门要求该房地产企业补缴2015年城镇土地使用税。

税务人员特别提醒,自建房屋过程中除了房产税需及时缴纳以外,城镇土地使用税也不可忽视。根据征管法的规定,税款则需缴纳滞纳金,由于该税种数额较大,产生的滞纳金较多,不按时缴纳实在是得不偿失。

宗慧 韩粉英 陈春骏 徐辉 张宁

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