[摘要] 随着3月中旬全国楼市调控政策的出台,限购、限贷等措施的落实到位,上市房企楼盘销售节奏被拉长,导致现金回笼速度变慢,这样将造成前期的债务偿还能力减弱。
随着3月中旬楼市调控政策的出台，限购、限贷等措施的落实到位，上市房企楼盘销售节奏被拉长，导致现金回笼速度变慢，这样将造成前期的债务偿还能力减弱。业内人士分析认为，照此趋势，上市房企债务问题将越来越突出。据同花顺统计数据显示，从目前已披露的近90家年报业绩来看，上市房企负债合计超过2.75万亿元，同比增长幅度达25.5%。不过，这近90家上市房企的总资产总计为3.7万亿元，同比增长幅度达24.1%，与负债增长水平相差1.4个百分点。值得一提的是，去年近90家上市房企的平均负债率为74.3%，但其中有15家资产负债率超过80%红线，占比超过17%。
超两成房企负债超300亿元
数据显示，在近90家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为39家，占比45%，超过300亿元负债的房企有21家，占比为24.4%，其中，万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和金地集团负债均超过1000亿元，分别为6689.97亿元、2118.72亿元、1729.06亿元、1449.7亿元和1005.3亿元。
从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。根据统计数据测算，截至2016年底，资产负债率大于80%房企占17.4%，在70%-80%之间占比为20.93%，60%-70%之间的占比为21%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。截至2016年底，万科A资产负债率为80.54%，同比上涨不足3个百分点。此外，不少房企负债率在下降，包括招商蛇口、首开股份等企业。
据来自海通证券姜超分析师的一份研究报告显示，2016年度前三季度，房企短期资金充裕，负债规模攀升。主要是因为2015年下半年以来，上市房企货币资金快速推高，经营活动现金流净额由负转正，促使房企短期现金流充裕。
但值得警惕的是，地产行业有息负债攀升，2016年三季报显示，132家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到了2.08万亿元，较2015年三季报增加了3234亿元，同比增长18.5%。数据显示，上述86家上市房企有息负债高达1.07万亿元，同比增长17.6%。姜超认为，企业分化明显，部分中小房企杠杆率惊人。龙头房企负债率不高且多有下降，且本轮周期中货币资金有较快积累，资金充裕，而部分中小企业投资较为激进，负债率持续走高。由此可见，通过以上数据分析，多数标杆房企负债端风险看似可控，但多数房企负债规模攀上新高的现象仍难以改变。
偿债高峰期明后年将至
事实上，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，前年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，去年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。此外，有分析师称，近年来，在房企的融资结构中，银行融资的占比普遍出现明显下降，而票据、债券等占比明显提升，如中海地产、融创、旭辉等房企的债权融资比重都较公司债放开前有明显调整。此外，近两年房企融资模式有所创新，比如购房尾款、物业费等ABS融资，还有其他非标债权融资和民间借贷等方式。
以富力地产为例，截至2016年底，若包含永续债在内，其净负债率上升6.3个百分点至173.9%。富力地产管理层表示，大幅降低公司的净负债率，需要依靠A股上市，而非仅仅依靠运营。如果顺利的话，管理层预计公司将在2017年第三季度上市。但是，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计该上市计划依然存在不确定性。值得关注的是，自2016年12月份以来，公司债收缩，几乎无放行。另外，相关部门正在通过各种措施降低杠杆率。
海通证券分析师姜超认为，预计未来房企偿债能力恶化，企业分化加剧，收入将受销量下滑拖累，经营现金流净额或将再度转负，致短期偿债能力明显弱化，但好在今年地产行业货币资金较充裕，短期内偿债仍可保证。但长期偿债压力大，要警惕债务偿还高峰的来临。截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。
业内人士也认为，房企在调控政策日趋严格的当下,仍然大量拿地,补库存的导向很明显。大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。但是，对绝大多数的中小型房企来说，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱，未来可能有偿债风险。
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