很多年前，有部电影叫《大块头有大智慧》，讲的是大块头与女警察一起惩奸除恶的故事。大“块头”的人是否更讨人喜欢姑且不谈，但大房子更讨大多数人喜欢却是不争的事实。

今天给大家介绍的“大房子”来自碧桂园，位于溧水的石湫镇，禄口机场南边。2016年10月由碧桂园以总价21.8亿元拍得。与以往碧桂园的楼盘一样，此次碧桂园S1秦淮世家主推106-143平米的大户型房源。从所处的位置来看，应该会是面向刚需购房者的住宅房源。

优点

1、知名房企开发，品质有保证；
2、大户型套房设计，亮点较多；
3、靠近快速路S243省道，自驾出行便利性较高；
4、周边有溧塘水库、天生桥景区、无想山森林公园等自然景观，生态环境较好

缺点

1、距离主城较远，出行需要时间较长；
2、目前尚未开盘，具体性价比如何有待商榷；
3、周边缺乏大型商业配套，现有配套水平较低

尚未开盘 楼面价不高

碧桂园S1秦淮世家项目9222元/平方米[溧水]碧桂园S1秦淮世家项目1套在售目前尚未开盘，具体销售价格我们目前还不得而知。该项目地块原为溧水的2016G27-G32共6幅地块，2016年10月被碧桂园打包摘得，总价21.8亿元。总出让面积约25.5万平，容积率1.54，楼面价为5551元/平米。相对于动辄楼面价破2万的主城来说，溧水目前的楼面价还不算太高。仅以溧水本地来说，目前在售的万科城万科城待定3.74分秀园路6号（钟灵北路与秀园路交汇处）025-566008882014年土拍时楼面价为2092元/平米，考虑到近2年的楼市的发展，碧桂园溧水地块的价格也算良心了。

板块拓荒者 周边无新盘

此次碧桂园溧水纯新盘所处的石湫镇目前还没有其他楼盘在售，属于溧水的一个新兴板块。此次碧桂园进驻溧水石湫镇堪称板块的拓荒者了。由于溧水据主城较远，长久以来发展相对落后。新房楼盘一般集中于溧水老城区域内，目前在售与即将首开的碧桂园S1秦淮世家项目9222元/平方米[溧水]碧桂园S1秦淮世家项目1套在售主推同类产品的主要有万科城万科城待定3.74分秀园路6号（钟灵北路与秀园路交汇处）025-56600888、中山首府12248元/平方米[溧水]中山首府0套在售、海伦国际海伦国际12730元/平方米4.17分中大街81号025-56201888。3家都主推120平米左右的大户型洋房及高层房源。从价格来看，万科城由于非毛坯的交付，价格稍高。而其他两家均价都未破万，是货真价实的刚需盘。

产品种类齐全 容积率较低

碧桂园S1秦淮世家项目9222元/平方米[溧水]碧桂园S1秦淮世家项目1套在售占地面积25万4千平方米，建筑面积39万1千平方米。住宅产品类别齐全，规划建设高层、小高层、洋房、叠拼、类独栋别墅等。在容积率方面，碧桂园S1秦淮世家的总体容积率为1.54，属于偏低的类型，在楼间距和绿化水平上应该是比较出众的。由于是地块打包出让，该项目不同产品间容积率有所不同，其中容积率的G31地块楼面价为1.05，应该会主推别墅房源。

主推大户型 设计有讲究

碧桂园S1秦淮世家项目9222元/平方米[溧水]碧桂园S1秦淮世家项目1套在售主要为大户型，户型面积为106-143平方米的3室或4室房源。在具体的户型设计上，除了入门的106平米为单个阳台、无套房的设计之外，其余3个面积的户型都为南北双阳台，独立套房设计，符合人们对于大户型房源的一贯认知。本次，我们以面积的143平方米4室户型为例，具体看下碧桂园S1秦淮世家的户型。

优点：

1、南北双阳台设计，保证南北通透的同时将生活与家务空间分割，互不干扰；

2、主卧位于最内侧，且为套房设计，充分保证了户主的隐私空间；

3、餐客分离，书房空间独立，保证了不同功能区的实用性；

4、客厅与双卧均南向，充分的保证了房屋的采光

缺点：

1、入户处缺少玄关设计，对业主隐私的考虑较少；

2、走廊较多，对空间的浪费较多；

3、公卫较小，主卫缺少干湿分离的设计

生态环境

远离主城的位置使得碧桂园S1秦淮世家在自然环境上拥有得天独厚的优势。周边缺少工业区，对自然景观的影响较少。具体来说，项目靠近老虎山水库、溧塘水库、天生桥景区以及无想山等多种自然资源。相比于动辄pm2.5爆表的主城区，水库与森林环抱的溧水石湫在空气质量上可谓优势明显。

生活配套较为基础

由于是板块的拓荒者，在项目周边，生活配套设施较少，以石湫镇的简单生活配套为主，水平较低，且缺乏区域大型商业体。尽管基本生活可以保证，但目前来看，生活质量还是较弱的。不过，开发商将会在小区内自建多重商业配套，以弥补周边配套不足的劣势。

自驾恐成出行选择

相比于配套的缺乏，交通方式的单一恐怕才是碧桂园S1秦淮世家的软肋。由于溧水目前还没有地铁通达，而仅到达禄口机场的S1号线秦淮世家相距也较远。加上目前小区门前还没有公交车，所以，在短时间内自驾恐怕是的出行方式。不过也有好消息。碧桂园S1秦淮世家紧邻快速路S243，向北可直接通过机场高速到达主城。

总结

尽管有着交通方式和周边基础配套的短板，但考虑到其的户型设计和主打刚需的产品定位。加上碧桂园一贯以来优质的大社区的建设与运营经验，在目前可售房源不多，纯新盘更不多的南京房地产市场，面向溧水刚需客户的碧桂园S1秦淮世家还是值得期待的。