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北京部分区域房价大跌20%的消息,和南京的我们有什么关系?

南京楼市观察 2017-06-03 08:59:09

房价涨涨跌跌的消息总是能轻而易举的触发群众的G点和高潮。无房的人听到房价下跌或眼前一亮或继续哀叹“依旧买不起”,而有房的人心态却不一样了——这种现象就叫阶层的见解差异吧。

北京作为全国城市的绝对老大哥,他的一举一动都可谓有着风向标意义的,尤其在房地产市场这方面,无论是政策的颁布还是施行,以及此次有关“北京房价大跌20%”的新闻,依旧是想逃都逃不掉,刷屏式的疯狂传播,让我不禁想要探究,这样的讯息意味着什么?

新闻回顾

5月31日,证券日报发布新闻,标题醒目:“北京二手房价大面积下跌,部分区域跌幅超20%”

在报道中,记者指出,据统计,2017年5月份,北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。

一时间,“北京楼市迅速入冬,局部地区出现闪崩”这样的句式就成为了很多自媒体文章的标题,看起来真是有些耸人听闻。

在文中,除了房价下跌的信息,有几个数据也是值得我们关注的:

“据伟业我爱我家集团市场研究院统计,自3月份以来,北京二手房市场成交量连续下滑。2017年5月份,二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%,新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%,市场交易活跃度已跌入谷底。”

无独有偶,中原地产数据显示,截至5月30日,月内二手房住宅签约10236套,5月签约应该在1.1万套以内,是最近27个月的最低值,也即回到了2015年3月之前的量能了。

从二手房交易总规模看,去年上海全国第一,北京第二,上海比北京多二成左右。按上海中介业的状况,月成交量低于2万套,全行业总体亏损,4月为1.7万套。

按此测算,估计北京二手房交易量低于1.5万套,全行业总体亏损。近两个月,北京中介已经惨不忍睹了,中介企业收缩,关闭部分门店,实属英明决策。

而这一切,都是在北京市出台了一系列楼市调控政策以后,市场给出的直接反应。从某房产机构成交量来看,已经出现了80%以上的下滑,价格也明显下跌,业主也由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价,预期发生了较大逆转。

声音:“很多老百姓资产只剩下房子了”

经济参考报援引西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁文章称,从家庭层面来讲,中国家庭的资产配置中房地产占比过大。中国房地产比例在家庭资产中比是68%。北京、上海则高达85%。老百姓富得或者穷得只剩下房子了,这个是显然不合理的。

对于目前北京楼市的状况,全经联秘书长姜祎在表示,房价的涨和跌本身不是一个很有逻辑的事情,主要是看市场供需和购房者的预期,所有对于市场短期变化的分析,都没有太大的价值,整个市场规律至少需要从3~5年的长周期来观察。

不过,无论后市如何,3月以来的楼市调控措施降温效果明显,除了北京之外,此前很多房价暴涨的二线城市房价也在下跌。例如,去年领涨全国的二线“四小龙”城市合肥、厦门、南京、苏州房价掉头向下。4月份,厦门、南京、合肥三城的二手住宅价格降幅位居前三,领跌全国。

分析:二手房价格见跌,是喜是悲?

二手房价格下跌,看似是对房价修复的一桩喜事,但若蔓延成为全国二手房价格的普遍下跌,或将成为商业银行的一桩“悲事”。

北京二手房普跌,看似是对房价修复的一桩喜事,细究之下却并非如此。倘若蔓延成为全国二手房价格的普遍下跌,或将成为商业银行的一桩“悲事”——广义货币M2减少,商业银行被动缩表,并由此引发一系列金融连锁反应。

在新房和二手房交易中,房价上涨,将直接导致M2大幅上涨。因此,假若房价下跌,交易中M2被动减少,这将致使商业银行资产负债表被动缩表。

举个例子

假设小明于2006年购置了价值100万的房子,10年后房子涨到1000万元,并卖给小张。小张向银行贷款800万元,首付200万元,这时小明的存款账户上多出1000万元,扣除20万元首付款和银行贷款的本金80万元(利息为方便起见不计),小明赚了900万元,此时账户多出1000万元存款,小张的账户减少200万元。对于商业银行来说,这时存款总额多出800万元。

假设二手房跌去20%,小王从小张手里购得此房,那么房屋此时的价值是800万元,假设首付款20%,小王需要付款160万元,贷款640万元,交易后,小张账户上多了800万元(这800万元刚好够还银行贷款不构成M2),实际亏损200万元,如果下跌30%,则M2在小张这里还会下降100万元;小王的M2直接减少了160万元首付款。如此一来,银行在二手房价格下跌过程中,M2会随之减少并导致被动缩表。

与商业银行被动缩表同时出现的是家庭财富缩水。全国大约270万亿的房价,如果贬值20%,减少54万亿,人均减少财富39万元。更何况,倘若泡沫破灭,在惯性和恐惧作用下,下跌程度或不止二、三成。

前不久,全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的演讲引发轰动,他表示2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八与房地产相关;房地产在国民经济中产生的GDP是7%,至去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产。如其所言,房地产绑架了众多金融资源。

此前有声音称,地方政府最害怕房价下跌,不过,最怕房价下跌的还是银行。毕竟,地方政府可以通过低价出卖土地获得收益,但银行则承担了房价下跌的所有风险,比如,因抵押品贬值,致使地方融资平台违约最终将由银行买单。

目前,我国地方融资平台中,远高于10万亿的主要抵押品是土地使用权。假使房价持续下跌,不仅会影响地方财政收入,也会使得抵押品出现风险,加上地方融资平台主要是商业银行贷款,或者是银行资金通过影子银行投放到地方融资平台,房价下跌,商业银行当然要“哭”。

随着银行金融风险的加剧,更需警惕的则是债务危机。依据黄奇帆提供的数据,在地方税方面,13万亿、14万亿的收入中,有接近8万亿和房地产相关。如此一来,倘若房价骤降,地方债就会出现危机,银行直接和间接投放到地方融资平台的资金将出现风险。而房价下跌往往还会伴随经济下滑,财富缩水,实体企业偿还债务和银行贷款的能力也会锐减。这也势必引发裁员降薪,而依靠工资供房贷的工薪族随时可能会出现断供风险。

小结

在调控的大背景下,北京楼市率先入冬是必然的。但整体而言,这种入冬,不是房价的断崖式下跌,而是成交量的大幅减少。至于价格,将主要体现为阴跌。并且,北京的降价可看做回笼现金的个案,以“个案”来代表“普遍”是不科学的。如果真的普遍性跌了20%,那必然已经是一场中度泡沫危机了,但市场表现来看,还较为淡定?背后的原因在于,调控背景下,少比例的结构性降价与大比例的结构性坚挺并存,这才是调控背景下楼市的真相。

本文部分内容来自证券日报、每日经济新闻、北京青年报、新京报

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