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从维修资金使用难说物管堵心事——物管第五评

楼市飞说 2017-08-12 18:41:29

撰文:王发祥 霄飞工作室客座研究员

近阶段物业维修基金使用的高效性问题,意味着政府服务民生的水平;意味着社会治理的水准;意味着物权人维护合法权益程度;意味吃瓜群众和各类业主幸福生活踏实、接地、世俗。

大道理要说,柴米油盐酱醋茶亦必须说。

大凡世界上芸芸众生凡体肉身实在需要点人间烟火气唉!

一、尴尬的现象

住宅专项维修资金制度是一项与物业管理活动密切相关的行政制度,在《物权法》七十六条规定的七项须由业主共同决定的共有和共同管理事项中,维修资金使用可以说是发生频率最高的一项。

国内大部分城市建立制度、大规模归集维修资金在1998年至2000年左右,而随着时间的推移,日益庞大的维修资金余额与较小的使用金额之比例使得大部分城市的监管部门尴尬不已。

“使用难”成为了近几年来大小媒体诟病监管部门的一个常用标题,笔者将尝试从业主自治的角度分析维修资金使用的相关问题。

二、让人纠结的一堆数字

全国范围内,维修资金的管理模式主要有政府代管和业主大会自管两种。但目前除了上海等极少数城市由业主大会开设账户,存储、使用和管理维修资金以外,绝大多数城市仍然实行的是政府代管模式,即由政府行政主管部门负责维修资金的首次筹集、日常监管和使用审核工作。因此,当媒体频繁指出维修资金使用额度过低时,矛头所指自然是行政监管不力。

众所周知,中央电视台屡次曝出“全国物业专项维修基金高达万亿,使用率却不足1%”突出问题,报道中以北京市为例,称该市仅“截至2013年7月,缴存基金348.1亿元,使用5.38亿元,使用率仅1.55%”。

近日,《经济日报》刊载的一篇报道中称:“中国青年报社会调查中心调查显示,仅5.9%的受访者确认自己所在小区用过公共维修基金,81.3%的受访者表示‘没用过’”。

就笔者所在的南京市来看,维修资金使用额占资金总余额的2%,确实太低。对于普通业主而言,一方面是购房时缴纳维修资金“被强制”,另一方面则是在申请使用维修资金时种种苛刻条件“受限制”,自然会对目前的制度很不满意。

三、维修资金使用难在哪儿?

就众多媒体报道和相关行政主管部门的分析来看,普遍认为维修资金使用难的问题出在三个方面:

一是维修资金归集问题。由于绝大部分城市并不是从住房私有化之初就开始归集维修资金。因此,在很多地方客观存在维修资金归集不齐的问题,“无钱可用”的现象在很多城市的老小区十分普遍。

二是申请审批手续问题。维修资金行政主管部门把维修资金使用审核作为一项“行政许可”事项,承担行政监管职责。对于行政监管部门,“安全使用”某种程度上比“方便使用”更加重要。因此,防止维修资金被虚假冒领挪作他用往往是第一位的,在维修资金使用受理审核过程中,行政部门希望设定必要的监管环节也就很容易理解了。

三是“三分之二”问题。使用维修资金“需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的相关业主且占总人数2/3以上的相关业主同意”,是物权法规定的“硬杠杠”,也是普遍认为维修资金使用“难”之所在。

四、业主自治是最重要工程

根据有关分析,大多数城市的监管部门把破解维修资金使用难的主攻方向设定在解决“三分之二”的问题上。

而对于维修资金使用难的理解,笔者身边一个住宅小区的现实案例可能会说明一些其它问题。南京市某住宅小区建成于2000年,总建筑面积15万平方米,有住宅近千户。

从2012年上半年起,小区业主委员会开始就该小区周界报警系统改造动用维修资金一事进行研究,准备提交业主大会表决。过程中,业主委员会内部在工程实施方案、施工队伍选择方式、施工监管模式等方面出现了较大分歧,造成此事搁置了一年多。2013年11月,业主委员会确定了最终方案提交业主大会表决,在14天内取得了近80%业主的同意。至此,业主委员会方正式向主管部门提出维修资金使用申请,并于一周后办结了相关手续。

就此案例来看,该小区的业主自治活动存在着较为严重(也是非常普遍)的问题,由于其业主大会议事规则以及业主委员会工作规则的不完备,造成小区公共管理事务推进效率低下,从而导致具体问题无法得到解决。

就现实来看,维修资金使用并不仅仅是单纯的资金划转,这其中涉及论证、研究、分析、决策等一系列管理事务。从这个小区的案例不难看出,维修资金使用难问题的症结其实并不是简单的“三分之二”问题,而是直接与业主自治活动的开展成熟度有关。

就南京市目前小区业主自治活动开展情况分析,全市4000余个住宅小区中,成立了业主大会,选举出业主委员会的小区约占20%,而具有较为完备的议事规则,可以定期召开业主大会,高效率表决共同管理事项的小区则不到1%。这样的比例和问题应当不是南京一个城市的问题,就这一点来看,维修资金使用难问题肯定会普遍存在。

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作者简介

供职南京政府机关三十多年,二十多年仲裁阅历。业内资深人士,城建房产界老笔杆,经济法专业背景,爱好古典文学,艺术,擅长书法。文章涉猎文史,政府经济管制,商贸流通,市场研究等,广为阅读并流传。

——王发祥

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