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全国房子只够卖5个月?房价又要涨上去了?但楼市调控的重要信号已经出现!

南京楼市观察 2017-09-16 09:43:41

调控层层加码,然而开发商却加速抢地,龙头房企甚至相继上调业绩预期。而最新央行调查,竟然只有一成人认为接下来房价会降。市场预期还没有转变?调控是会加码还是会放松?这一切到底什么情况?

1

楼市库存只够卖5个月

9月14日,国家统计局发布的2017年1-8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低。

以地产市场份额最大的住宅来看,某机构统计显示,今年前8个月,住宅销售面积达8.54亿平方米,销售金额6.52万亿元,较去年同比增长分别是10.3%和14.2%。

虽然同比增长曲线一直在下降,即同比增速在回落,主要是随着销售规模的庞大,不可能再出现50%以上甚至翻倍的高增长,但当下一点点的增长也较前期高增长规模要大,因此增速回落并不奇怪,强劲的需求依旧保持着住宅销售大幅增长才是关键。如下图:

火爆的销售也带来了房地产库存的持续下降,全国住宅库存经历一个漂亮的抛物线后回落。

在经过2014-2016年库存的大幅攀升,今年去库存全面加速,每个月库存同比都以两位数以上的速度在下降,取得卓越的成效。

张大伟说,如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算,当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月,库存压力大减。

从去库存政策看,楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市,全国大部分城市库存已经进入良性周期。从2014年四季度以来,全国性连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

2

房企正在加速扩张

统计局昨天公布数据显示,1-8月份,房地产开发企业土地购置面积14229万平方米,同比增长10.1%,增速比1-7月份回落1个百分点;土地成交价款6609亿元,增长42.7%,增速提高1.7个百分点。

9月4日,中原地产研究中心发布的统计数据显示,截至8月31日,前八个月拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元。与2016年同期50大房企拿地金额10093亿元对比,涨幅达49%。

尽管一二线城市调控效果明显,严控政策也有望继续加码。而库存较大的三四线城市火爆弥补了一二线城市严调控带来的销售下降。

多家房企已经相继上调了年度销售目标。碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿;中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元;龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿;世茂上调10%至880亿;富力由730亿上调到800亿。

在全国地产成功去库存之后,房地产股也受到资金的追捧。

据某机构统计显示,自5月房地产板块触及低点后一路受到资金追捧,目前再度创出阶段新高,三个多月地产板块上涨近15%,明显强于同期股指。个股也较火爆,涨幅超过30%也达到12家,分别是京能置业、世联行、上海临港、西藏城投、万科A、市北高新、阳光城、华联控股、海航基础、华丽家族、中国武夷和嘉宝集团。

3

仅一成人认为房价会跌

央行近期发布了2017年第二季度城镇储户调查问卷。根据该调查,仅有9.6%的居民认为房价会下跌。

而在今年年初时,这一数字是10.6%,更早的2015年第一季度,这一数字是17.6%。

4

房价上涨动力大?

某机构通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。

选取35个城市在过去两轮周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名,前15位房价表现良好的“绩优股”城市为:

深圳,厦门,广州,上海,南京,合肥,北京,郑州,福州,武汉,杭州,天津,石家庄,长沙,济南。

通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱,来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。

将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值,得到前15位基本面排名比较靠前。

但房价涨幅相对靠后的“潜力股”城市为:

乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

一二线涨幅回落已经出现,整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。一二线城市新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。

但从全国范围看,三四线库存的大幅度减少,将使得未来几个月,三四线城市会有比较明显的价格上行。

所以以上的市场行情,也让人雾里看花,关于房地产调控,大部分人和媒体的眼球都放在严厉的限购限贷政策刚颁布的那一刹那。突然爆发式的新闻往往能起到振聋发聩、引起市场第一时间注意的结果。

但是,真正需要我们关心的,是政策如何落地执行到位的。老司机往往是见一叶而知深秋,窥一斑而见全豹。看一个政策的作用,我们既要看他是怎么说的,又要知道他具体执行到什么程度。

只有知道细节性的问题具体落实到什么程度,我们才能知道中央的决心和态度!

1

新华社评论长效机制的信号

7月份的时候,新华社出了一篇文章,评论房地产的长效机制。

其中用了这样一段字,房地产调控是一盘大棋,要实现“房住不炒”还须配套施策——从金融上掐断投机炒房的阴沟暗渠,从财税上降低住房交易带来的财富增值效应,从投资渠道建设上引导资金流到急需支持的实业上去。只有把长效调控机制不断完善并做细做实,才能推动房地产市场平稳健康发展。

注意,新华社提到两个方面,一是从金融上动刀子,二是从财税上动刀子。财税上动刀子比较难,涉及众多利益。但金融上掐断投机炒房的措施确实执行力度很大。

某银行经理爆料:银行严查房抵贷

房产大V爆料称:

“中信银行的房抵贷很好,实际最长可以做到20年,以前很松,银行不太关心资金去向。

但现在不同了,接上级要求,必须确保资金只进入消费领域,比如购车、装修等,银行在放款前要求客户提供消费的合同和发票,还必须是原件,审核通过后再放款。

如果客户合同或者发票被查出来是弄虚作假的,一律上征信黑名单,个人信用坏掉;如果银行工作人员违规放款被查出,饭碗要丢。

更重要的是,银行对之前的抵押贷款的客户会抽查,根据情况还会上门核查,如果发现资金进入房产,则会抽回贷款。”

以上是银行信贷经理跟我说的。

恰巧,也有身边听闻了好几例明明顺利贷下款,又被银行索要回去的例子。风口浪尖之上,大家还是按捺住悸动的心,忍忍吧。

2

多地加大审核购房者

资料的力度,造假者注销合同

比如,前两天西安住房保障和房屋管理局文件规定,提供虚假资料骗取购房资格的个人,一经查实,注销当事人网签合同,并取消购房家庭成员在西安市的购房资格,且5年内不得在西安市购房。

西安不仅严打炒房客,连炒房客全家也“连坐”了,确实够狠的。

PS:西安市政府又对于近期西安市场库存不足,部分开发商捂盘的问题也做了文件指示,明确要求“显著增加供地,加快供地节奏”。

除了西安,大多数一二线其实都在瞧瞧严查,有的是突击检查,有不断的进行一波波大清查。

比如南京。已经连续三个月严格执行购房审核了。所以南京市不动产登记你看到的情况是这样的:多次发出注销购房证明的通告。

这样的政策,更让炒房客心悸了。不仅如此,南京市政府还会把注销其购房证明并记入个人或单位的征信系统。也就是说造假资料买房的记录会跟随你一辈子了……

从大环境来看,目前人民币升值,汇率稳定,房地产也有了更多的调控空间。

很多人都以为楼市调控就是打摆子,从一头摆到另外一头。过了一段时间肯定会放松的。大家都觉得,楼市调控就是做做样子,不要被套路。

那么,是不是大家以为的心理效果也是政策层面上要利用的“套路”呢?这一轮房地产调控,非常出其不意,而且手段极其凌厉。很多炒房客还没反应过来怎么回事,就高位站岗了。

过去被套路的是刚需老百姓,这回被套路的是炒房客啊。

当房地产调控“越调越涨”的现象已经成了无数人的抱怨之后,政府还会听之任之吗?

而此次人们应该看到的是:从顶层设计到政策落地,都透出把房地产长效调控机制做细做实的决心。

本文综合自Wind资讯、大伟看楼市、澎湃新闻、凤凰房产、地产情报站等。

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