看完扎心的2017楼市总结，2018要笑着活下去！

撰文丨子木子木聊房，已获授权。

在整个中国房产历史中，2017年已然成为一个具有历史标记、载入史册的转折点。

它是很多事情的结束，又是很多事情的开始。这一年发生了太多太多，让大家深刻体会到房价背后的市场动荡，利益关联和人情冷暖。

那么，2017年给予了我们怎样的感悟与警示，对2018年买房者又应当作出怎样的选择？

—2017—

首先，子木带大家盘点一下2017年的房地产市场。知其所以，方知其所以然。

市场回顾

从去年3月份一线城市房价火苗被正式点燃开始，熊熊大火便呈燎原之势烧透整个一线城市群。今年3月严政出台之后，大火又被瞬间浇灭，一线城市从此被高高的政策围墙封冻起来。

（数据来源：链家网）

然而由于强烈购房需求的溢出，残留的星星之火又迅速蔓延至二线、弱二线城市。政府出台的“限购、限价”等政策，又浇了一把油，以至于三四线城市到现在还在燃烧着。

从历史来看，一线城市永远是房地产市场的先锋军，要涨先涨，要跌也是先跌，今年也不例外，而如今的态势，一线已经落入冰点，其他城市的未来可想而知。

史上之最

今年的楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年，数据显示，2017年以来，出台相关房地产调控政策措施已经接近180次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台，密织调控大网。

然而在“史上最严”的厉政下，惊奇的是，房地产销售面积与销售额却双双刷新了历史纪录。

房地产商品房销售额将次突破12万亿元（16年是11.76万亿），而销售面积也将历史性次突破16亿平方米。不得不说这轮去库存非常成功。

但同时，老百姓好几年的劳动果实也被割了个干净。当局为了保经济增速，把超发的货币成功地放进了房地产蓄水池，水位拉高了，自然也得花好几年时间去修池子。

有人会问，我就是任性不想被收割可以吗？抱歉，不可以。你试试放银行，结果会更惨。放进楼市，起码房子是增值的，勉强可以跑得赢通胀，保值没问题。

政策网红

2017年火起来的政策很多，例如共有产权、租售同权、限价地、集体建设用地、长效机制，以及迟迟还没有上场的房地产税。

政策被政府投入到市场炒火以后，引发了很大的反响。但大部分都是抱怨，抱怨政府不降房价，反而是鼓励大家去租房，去和政府合资买房，最后房子还不是自己的。简直就是一个“骗局”。

其实客观的来讲，政府想说的是，“其实，房子你能买得起，但一线城市你真买不起，买不起我得给你找个地方住，我天天和房地产商博弈，又是限开盘价，又是限地价，最后你还不领情。这不，都有人“排队全款抢房”了，你终究还是买不起。

说白了，这一系列的政策出台，一方面是为在高企的一线城市房价面前给予人们更多的选择，让阶级分化看起来不那么明显。另一方面是为了让房价涨得慢一些，为“摆脱房地产经济绑架”提供充分的过渡时间。

2017年的最后一把火

财政部长肖捷发文说，力争2019年完成房产税立法，2020年完成税法改革任务。网络瞬间被刷屏，尤其是刚需族，更是欢呼雀跃，心想炒房客的时代终于要被终结了，我们终于迎来了一道曙光。

有粉丝就在房产研习社里问我：“房价是否会在房产税出来后大跌?要不要等2019年之后再买房？”

那好，趁着对2017年做总结，子木就带大家深入了解一下隔断时间就跑出来咋呼群众的房产税。

首先大家要知道，政府的收入来源是税收。而房地产一直是我国最主要的税收部分。其税收的主要方式就是土地出让金。土地出让金也是房价最主要的组成部分。

而在美国，土地是私有的，并没有产权这么一说，但是必须得缴纳房产税，然后政府用这部分钱去完善公共设施，社会福利等。2017年美国人均每年缴纳的房产税已经达到了2149美金，折合人民币1万4。

最重要的是，没有一个美国人敢不缴房产税，如果有一年不缴，政府就可以直接把你从房子里赶出去，把你的房子没收并拍卖掉。

观察一下，你就会发现，土地出让金和房产税性质其实是一样的，都是政府对房地产进行税收的一种手段。中国只是把土地租给你，一次性收取了70年的租金（土地出让金）而已。

但是中国随着城市化建设的逐步推进，政府发现土地越卖越少，而民众手里的房子却越来越多，尤其是房产投资客的和炒房客，大部分手里都持有好几套房产。因此，开征房产税的呼声越来越高。

一方面是民众的呼声，大家认为房产税一旦开征，那些手里拥有好几套房产的人一定会承担巨额的税收压力，势必会将大量房源脱手，从而导致市场供过于求，房价大跌，终于可以买起房了。

另一方面是政府的呼声，政府的想法其实很简单，主要在衡量土地出让金制度和房产税制度，哪一种收的钱比较多，更有利于国家的发展。要记住，国家大业才是重中之重。

那么，当土地出让金数额和房产税几乎差不多的时候，政府会继续采用土地出让金制，因为这一套制度已经使用了30年了，远比新来的房产税稳定而成熟。

这次政府表明会用三年的时间完成税法改革，但是真正落地还需要多少年，我们不得而知。我只知道这套税法改革非常难。

因为如果贸然取消了土地出让金，改为征收房产税，开发商的成本会大大减少。你会发现，原本6万/平方米的房子，现在卖3万，一年再收你3万的房产税。

房价的大幅度降低会直接导致恐慌，市场价格陷入混乱，之前花6万/平米买房的民众会拉着横幅站在大街上与3万买房的对抗到底。手上持有好几套房子的人会扛不住税收成本，将手上大量房源抛售掉，选择观望市场。

要知道房价的涨跌是经济学的囤货居奇现象，那么一旦有大量房源降价抛售，房价便会迅速下跌，房地产市场势必会崩塌，中国经济一夜回到解放前的可能性是存在的。

所以，我要对大家郑重的说一句，房产税是中国可能要选择的土地财政手段，绝不是为了降房价的。

所以我认为，即使税法改革成功付诸实施，房产税也永远不可能范围开征，除非价值远高于土地出让金。而且政府必须得在之前的制度和新制度之间找平衡点，以免落差造成的恐慌影响。

有人说，房产税出台后，业主会不会把房产税划在租客的头上，从而避开损失，导致房租大涨。

这个想法着实有些天真，要知道房租是是和人均收入（工资）挂钩的。拿北京来讲，一个月房租5000元，为了抵消房产税，每个月额外再增加5000元租金，试问，谁还能租得起房子？想必大面积的逃离北上广的人比比皆是吧。

—2018—

好，我们盘点完17年房市热点之后，再来聊一聊18年的市场预期。

对2018年的房地产市场，现在已是众说纷纭了。

任泽平说，2018年上半年炒股，下半年买房。那么明年年底就是房价谷底，意味着横盘一年就会结束。

可能吗？

子木不这么认为。现在房价泡沫已经位居高位，一年时间绝不可能消化这么大的经济泡沫。

至于横盘时间多长，正常来讲，我感觉可以和上一个周期（3~5年）做比较。至于二三四线城市，有题材和产业的能托住现在这个房价，没题材产业的肯定会回落回去。

还有就是市场对18年中国可能加息的揣测，所有人跟风都在唱调18年中国必跟着加息，从而导致市场冷淡，房价大跌。

加息概率很低，即使是加息，中国也可以通过“定向加息”和金融监管的方式抵冲美国造成的影响。不用过分臆想房价会大跌。

所以说，无论是加息还是房产税如何唱空楼市，都难以撬动即将横盘的市场规律。

那么在这种情况下，2018年的我们应该做什么选择呢？

首先对于一线城市，刚需的话从现在就可以找盘买房。有纯投资需求的还是等等吧，等横盘期结束，那时候会有大量的信号出现，子木也会及时更文给大家。

对于二三四线城市的购房者，上面讲过看城市产业题材，有产业题材的可以考虑2018年买房，没有的就等这波房价回落回去再出手，避免高位套牢，损失资格和财富。

有人可能对“题材产业”并不是那么敏感，无法做出判断。很多粉丝也在房产研习社里留言说，“产业影响房价这个道理我知道，但我就是搞不明白哪些产业有发展。”

那么接下来分享一个更容易判断二三四线城市是否回跌的方法-价差论。

我们都知道，一个产品的价值很大的因素取决于它的新旧程度。房子也一样，新房和二手房存在正常价差，如果价差小，说明大家已经忽略产品的基本属性了，市场购买力充足。如果价差大，则说明市场购买力一般，供过于求。

由此可见，一个城市的房地产泡沫和“”新房二手房正价差”成正比，价差越大，泡沫越大，房价跌的可能性越高。

且新房是计划经济，是可控的；二手房是市场经济，不可控。这就是为什么政府限价只能限开盘价，二手房想卖多少卖多少，政府管不着。所以说，二手房市场才能真正反映出一个地方的房价水平。

那么拿二线城市杭州来讲，二手房房价为33268元/平方米，新房房价均价为25685元/平方米，二手房倒挂新房，价差为负值，无论是土地供应不足还是人口流入量较大，说明市场需求真的存在。

为什么我一直不看好重庆，因为重庆的新房和二手房正价差非常大，新房均价12000/平米，而二手房均价只有8000/平方米。为什么会造成这么大的价差？究其原因，还是因为其人口总净流入太少，且重庆产业偏重偏老，导致高端人才流出。

（图为鄂尔多斯鬼城）

可能有人会说，去年重庆的GDP排名第6，其实我想说的是2011年的鄂尔多斯的GOP排名，炒房客都去炒房，但是人口流入实在太少，导致房子有价无市，无人接盘，最后沦为鬼城，房价迅速回落。

最后再说几句。

1、2018年横盘市场，多关注区域市场。例如北京，有涨价房源，有降价房源，抛售的房源也很多。

2、对于刚需族来说，现在购房，大部分都是透支了整个家庭好几年的购买力。别跟风，切记理性判断，挖掘其内部本质。

3、看房200套才能勉强算得上购房入门选手，所以不要看房几十套就说自己天下无敌，看破行情。要记住，这一行，信息弥足珍贵。

4、我在上面提到用于给长效机制铺路的政策网红（共有产权房，集体建设用地房，以及小产权的商品房），不到万不得已穷途末路，千万不要买，一辈子的事儿。

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