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全国9城政策松绑,楼市风向变好?所谓限购取消、限价松绑,究竟有多少是真相,多少是夸大误读?

楼市南京 2018-01-07 16:20:57

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昨天的楼市,是热闹的,两个大新闻,一个城市取消限购,一个城市取消限价,让无数地产从业者如打了鸡血般亢奋,喜大普奔。各大媒体的标题一个比一个起的炸裂,不少人光看标题惊得差点以为是南京取消限购了。

然而事实又是怎么样呢?其实这两条都有相当大的误读成分,的确有松绑,但并没有大家想象的那么严重,楼市南京在这里为大家好好梳理一下。

NO. 1|壹

先来说下兰州。1月5日晚间,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控 强化房地产市场监管有关工作的通知》对部分区域取消限购,进一步强化价格备案制度,实行住房限售措施,并于2018年1月8日起正式实施。

正是这条消息,创造了传遍全国的这个地方打响了限购松绑第一枪。兰州在楼市中一直作为一个不起眼的城市,突然间成了全国关注的焦点。

购房者们听了更是懵一脸,前几天你们刚告诉我,中央经济工作会议上明确了“保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性”,接下来调控依旧会继续,这才几天时间,过个新年说变就变?

说真的,身为地产编辑,我自己听着这话都不信。所以仔细看了文件,果然是断章取义之句。

从文件的标题名称,我们可以看出,是“加强……调控”、“强化……监管”。换句话说,是调控更严,而不是放松。

当然,兰州的确取消了部分地区的限购,注意是部分,这些取消限购的区域为西固区、九州开发区和高坪偏远区域。

其中,西固区离市中心18.8公里,九州开发区虽离市中心4.3公里,但被一条黄河隔开,地段基本属于“山沟沟”;而高坪则离市中心45.8公里。值得一提的是,西固区从限购到取消,仅仅只有4个月时间。

但文件中还有第二条和第三条,那就是很多人都没有提到的“进一步强化价格备案制度”和“实行住房限售措施”。这就是我们大家耳熟能详的“限价”和“限售”,也是本轮房地产调控的新东西,许多二线城市已经在用的大杀器。

取消限购的是偏远区域,而对于城区却实行进一步限制:限售3年。严格意义来说,这并不算是楼市政策的松绑信号,而是根据实际情况实行差别化调控,或者说,兰州此次实则是政策加码。

NO. 2|贰

而另一条爆炸性新闻,就是合肥取消限价,这更是无稽之谈。

事情来源于下面这张图,这是针对网友投诉,在合肥国土局官网上的回复。该回复还表示:2016 年 11 月之前出让地块不限价。

不少人就着这张图便得出了“合肥限价松动”的结论。只能说,这是很多媒体人对着一张图的自我意淫,自行解读罢了。

翻遍整个合肥的政府官网、房管局官网也看不到任何关于放开限价的官方文件。

德科地产频道也在第一时间表示这是误读,楼市南京也把德科的这段解读内容分享给大家。

表面上看起来,合肥国土局和物价局的回复像那么回事。但我们理解的「限价」,跟政府所说的「限价」,是两个概念。

我们公众理解的「限价」,就是政府强行给地产商的楼盘定了个价格,而且通常是明显低于周边二手房价格的。但在政府那边,这个不叫「限价」,这个叫做「政府指导价」——意思是说,我没有强迫地产商定这么低的价格,房价还是地产商自行制定的,我只是「指导」而已。

所以,合肥国土局和物价局的回复里才会说「在 2016 年 11 月之前出让的宅地没有此项规定」。但是你知道的,2016 年 11 月之前出让的宅地,自本轮调控以来就一直都在接受「政府指导价」。

这在本质上还是有区别的,「限价」是赤裸裸的行政干预,「政府指导价」则是合理的调控手段。

政府所说的「限价」,是指在土地拍卖之前,就规定了房价必须不能高于多少钱。这样的「限价」,是事先约定的,所以它不算是赤裸裸的行政干预,而算是合理的调控手段。

所以结论很简单,合肥没有取消限价,不管是2016年11月之前拿地的,还是之后拿地的,所有的商品房都会接受政府指导价。

不过合肥近段时间的确有限价松动的迹象,比如某地王盘突破了价格红线,当然即使突破,也依旧在政府的价格指导下,地王那么多,总不可能真的让大家齐齐亏本。

NO. 3|叁

虽然这两个城市真的存在夸大解读、误读的现象,但不可否认的是,2018年伊始,就有很多城市的调控政策就已经开始出现松动,主要表现为暗自为限购松绑,手段则是“人才政策”,包括南京也不例外。

目前除了南京外,武汉、长沙、郑州、西安等省会城市都在实施“以住房引人才”的政策。

南京:1月4日,南京出台重磅新政:允许40岁以内本科生在南京可先落户再就业!

也就是,南京现在允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业,也就是高校本科以上毕业生凭毕业证书,就能先落户南京。

虽然目前暂未执行,但作为新年的头号文件,相信具体执行细则很快就会出台。

长沙:在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才,首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

武汉:争取“让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”。

济南:取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。

郑州:符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。

西安:近5年毕业或35周岁以下的高校毕业生创业,可申请贷款,额度最高50万元,期限一般为两年,并给予50%贴息。

昆山:本科毕业(在昆山市企业工作,申请购房时在岗在职,具有本科及以上学历的人才)即可落户买房,不受限。

成都:推行“先落户后就业”,普通全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证即可落户。

东莞:对于非本地籍全日制本科以上学历或初级以上职称购首套房者,只需提供2年内连缴半年以上(此前需连续缴满1年)的社保或个税证明。

其实,就在近日,关于2018年限购、限价等调控会不会放松的问题上,任志强再次祭出“夜壶论”。

“现在很多地方政府的财政已经比较紧张了,而我们房地产就是尿壶,夜壶总是在尿急的时候才用。”直言调控如何进展要依赖于地方政府的钱袋子,兵马未动,粮草先行。

而从各个方面我们也都能看出,包括南京在内的所有热点城市,“政府指导价”这个调控措施,短期内仍然不会退出。或者说,18年都不会退出是一个大概率事件。

但是,这不意味着一手房的房价就不会上涨。拿南京举例,如果一直保持这个价格红线,让16-17年拍出的那些地王们怎么办?

南京2w+地块已经多达39幅,按照此前的指导价,地王们齐齐亏本,所以政府划定的“指导价”水准会往上抬一抬。这点也可以参照已经突破红线的合肥。

而关于所谓调控,或者限购有没有可能进一步松动或取消,应该来说,在目前分类调控要求下,未来或会有更多城市跟进对各类需求实行差别化调控政策,调整限购、限价、限贷的措施,促进房地产市场稳定健康发展。

(文章部分参考:德科地产频道、吴思竹、凤凰房产)

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