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春节特稿| 涨OR跌?究竟谁才是2018楼市预言帝

南京楼市观察 2018-02-19 18:55:43

2017年,中国房地产市场调控年,这一年既有一线城市的急速速冻和二线城市的冷热不均,也有三四线城市的跃跃欲试。据统计,2017年全国各地累计发布了250多条房地产相关政策,政策调控层层加码。那么,2018年的房地产市场将何去何从?

近日,观察君偶然看到一位万粉房地产大V发布了一篇相关的文章《关于中国楼市的三个预测:放开限购、增加供应、房价暴跌》,正文如下:

2018年到了,很多朋友建议我写一些关于房地产市场的预测。

这轮房价暴涨从2015年下半年开始,整个2015年其实都是在货币宽松的环境下的房价反弹。但到了2016年之后,房价就像坐上了火箭,从一二线到三四线,纷纷翻倍式上涨。从时间上来看,已经是最长的一轮上涨周期了。但是这轮周期跟以前不同的在于,下跌后不会有反弹,只有崩盘。关于2018年中国楼市的走向,有几点几乎可以是确定的。

1、放开限购。新年刚一开始,兰州就宣布放松限购政策。而这距离兰州颁布的史上最严房地产调控政策才刚刚过去了4个月。一时间,其他城市纷纷效仿,比如购房的门槛不断降低,以前研究生才能落户买房,现在降低到了大专。据不完全统计,除开兰州外,南京、合肥、郑州、长沙的房地产调控政策均有不同程度的放松。

其实这个很好理解,毕竟地方政府的财政收入很大一部门来自土地的出让金。一旦限购之后,房地产成交量下跌,土地财政捉襟见肘。2017年,全国的预算收入基本上是各位数增长水平,而财政赤字虽然没最后公布,预计在3%-4%之间。

2、住房供应增加。从高层提出“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,一线城市纷纷出台举措,增加房地产市场的供应。比如,据北京市规土委公布的数据显示,2017年北京市商品住宅用地供应计划完成率111%,北京的土地出让金在2017年创出了历史新高,而土地供应量更是2016年的7倍!当然,增加土地供应也是缓解土地财政紧张的一个重要方法。

当然,未来的土地供应方面将出现一个新的特征:共有产权、和只租不售的土地,所占比重将会越来越重,甚至可能成为主流。这将会最大限度减少房地产市场的炒作和投机。

3、房价暴跌。估计这条很多人要骂了。我以前认为房地产的拐点是在2017年出现,当然最终结果只是一二线城市出现了拐点,因此很多人都说“打脸”之类的。现在房地产的价格走势已经明确了,根本无需预测。因为中国房地产市场从来都是跟随一二线城市走的。每一轮都不例外。三四线城市根本就不缺房子,2016年提出的房地产去库存,事实上也主要是针对三四线城市。这些城市比起一二线城市,都会有半年到一年的延迟,从来没有例外过。

去年,我认为M2增速低于10%,房价就停止了上涨动能,现在低于10%已经是常态了。近期公布广义货币量M2再度创下了历史新低。如果M2的增速低于GDP的增速,将会面临剧烈的紧缩,而前者是8.2%,后者是6.9%,还会远吗?现在M2的总量是一直在增加的,如果出现了总量连续三个月的下跌,必然也会造成剧烈的紧缩。

这篇文章共有200余条留言评论,观察君随手截取了一些。

大体上看来,网友们大多聚焦“房价暴跌”这一点。

据了解,不久前任志强就表态称,2018年楼市将迎来新一轮的上涨。

“真正的房价有多高呢?超过两万块钱的不到10个城市,超过一万的不到20个城市。16年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000,去年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。”

暴跌或上涨,难免显得较为宽泛。对于2018年楼市房价的预判,一位地产人按照城市等级的划分给出了较为详细的论据,她是这么描述的。

一线城市

由于此轮房价暴涨,从2016年开始,一线城市调控政策不惜抑制刚需和改善需求,让楼市陷入了极速速冻。今年,一线城市的调控目标仍然是防止房价过快上涨,主要调控政策不会放松。保持调控政策的连续性和稳定性是立场问题和政治问题。从以下事件就可以看出ZF抑制房价上涨的决心和魄力:

2017年12月30日深圳规土委宣布,2018年2月1日即将出让深圳坪山一幅地块,实行5年限售政策,也就是商品房自取得不动产权证5年内不得上交易。

2018年1月4日,北京土地市场开年第一拍,朝阳、丰台、密云三宗地仍然是采用“控地价、限房价”的方出让式。这种出让方式短期不会改变。

整个2017年,北京房价下跌超过10%,上海下跌也近10%,成交量全部腰斩,由于预售证不批,上海库存已经超过13个月。鉴于一线城市财政收入有进一步下滑的可能,而且,限价+等证导致开发商有资金断裂的风险,同时为响应住建部“满足首套刚需,支持改善需求”的政策,因此预测一线城市应该会对政策进行微调放松。

政策方面:

首套房首付降低、利率打折。北京上海目前执行首套房最低首付35%,今年极有可能降低恢复到30%,纯公积金贷款恢复至20%首付。目前,北上深首套商贷利率在基准利率0.9-1.2倍,今年应该会重启折扣至0.8-0.85倍。并且,首套交易税费可以优惠。此外,有可能调整普通住房和非普通住房的标准。目前,上海内环内超过450万就是非普通住房,这个价格只能买到60平以下的老破小,支持改善需求,有可能从调整普通住房标准开始。

限购继续执行,二套房政策不变。如果二套房政策放松,一线城市房价将会报复性暴涨,因为置换改善的需求量要远远大于首套刚需。针对一手房的限价政策继续执行。今年长效机制政策会出台,土地出让中租赁住房和共有产权住房仍然是唱主角。

房价方面:

由于首套房政策松动,通过释放首套刚需的需求,来达到去库存的目的,会带来一定的成交量,会对下探的房价形成一定程度的兜底,跌幅会逐渐收窄、止跌企稳,缓解财政压力、支持开发商度过难关。但是绝对不会上涨,因为上涨就意味着调控政策的再次出台。

二线城市

政策方面:

首套房首付降低、利率打折。过去两年涨幅明显的城市、涨幅明显的区域二套以上政策基本不变;涨幅较小的城市、涨幅较小区域二套以上贷款政策放松、限购政策放开。比如:

1月5日,兰州宣布从1月8日开始取消“西固区、九州开发区、高坪偏远区域”的限购政策。

城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)仍然限购,但不用“再提供社保证明和纳税证明”。

宣布在主要城区实施“购买新房,限售3年”(二手房未限售)的政策。

厦门紧随其后,在1月6日召开的人大会议上提出:“满足首套刚需,支持改善需求”,接下来极有可能放松首套刚需和改善需求相关政策。

今年,在响应住建部“分类调控、因城施政”的前提下,其它二线城市很有可能会效仿兰州,通过放松部分郊区、开发区、工业区的限购,来达到引导产业、引导人才进驻的目标。

之前已经执行限售的城市,如果没有发生很大的经济波动,不会放开限售政策。因为,一旦放开就是直接鼓励投机,有违中央精神。

此外,2017年,很多省会二线城市为了争夺人才,争相降低落户门槛,定向放松购房条件,发放购房补贴和房票。比如,南京、郑州、武汉、长沙、西安等城市。相信今年会有更多的城市加入争夺人才、发放房票的战争中,很有可能还会进一步放宽购房条件。

房价方面:

控制房价也会是今年二线城市的主基调。但是,过去2年涨幅不明显的城市还是会通过政策松动满足刚需和改善,带动房价稳步上涨。单单靠针对“人才引进”的定向宽松对当地房价的推动也不会很大。

三四线及以下城市

根据住建部指示精神,今年,库存较多的三四线城市和县城将会承担起稳定全国楼市成交量和去库存的大旗,量价齐升。

政策方面:

库存大的城市限购限贷政策会放松,ZF会鼓励当地居民除自住房外投资房产,针对外地投资客,也暂时不会提高门槛。棚改政策的持续推进也会助推去化库存。过去涨幅较大的城市,库存其实已经基本去化完成,因此,只会放宽首套和改善需求政策,限购政策不会放松。

房价方面:

毋庸置疑,2016-2017年房价涨幅小的城市,今年将迎来房价显著上涨,刚需、改善人士,务必尽早入市。

除此之外,地产专家们对于2018年的楼市还有哪些见解和预测?我们不妨一起来看。

一、2018年房产税落地,最有可能是在四季度。

房地产税落下来之后,总某种程度上来看将迎来中国房地产的新一轮的发展,请注意这个词是发展,别解释成房价的上升。另外,房地产税属于地税,不可能每个城市都实施,而是因城施策。

二、限价不会放松。

2018年建议能拿预售证就拿预售证。比如上海有些楼盘2016年可以卖的价格,到2017年底都卖不到了,能够开预售的证价格比2016年还要低5%。

三、市场成交总规模会微降。

统计局数据还没出,但一个大略的数字是,2017年中国房地产成交了13万亿元、16亿平方米。我判断16亿平方米基本上是中国房地产市场的天花板,2018年的市场成交量会微微下滑。

四、看好6个城市(区域):

杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。

五、最具潜力的20个三线城市:

无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山。

六、租赁市场发展方向会以存量为主

以个人为主;以市场化运营的企业为主,要让更多的市场化的运营企业进入到这个领域,会给未来租赁市场发展提供很大的帮助。

七、特色小镇将面临大调整大洗牌。

现在各种名目的特色小镇太多,泥沙俱下,相信是特色小镇洗牌的一年。

对于以上观点,你怎么看?若是有不同的看法也欢迎评论区留言讨论,说不定下一个预言帝,就是你!

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