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2018头一炮,哪些城市哑火了?哪些城市值得买!

南京楼市观察 2018-02-24 09:15:49

春节刚过完,大家都在聊老家的房价。多数人反映的情况是:过去一年家乡的房价上涨了。也有少数人说,房价没怎么涨,甚至还有说下跌的。

这也说明2017年,全国楼市严重分化。

近期,易居研究院发布了《全国50城新建商品住宅成交报告》,对1月份全国50个重点城市新建商品住宅近六个月平均成交面积的同比增幅进行排序。

从排行中可以看出,同比增幅较大的5个城市为九江、北海、芜湖、宝鸡和滁州。对于这几个城市来说,购房政策相对宽松,购房需求尚存,市场交易较为活跃,这也对应着近几个月房价上涨。

从同比跌幅的数据看,同比跌幅最大的5个城市为廊坊、张家口、蚌埠、赣州和兰州。蚌埠、赣州,作为三线城市,2016年下半年至2017年上半年成交爆量,下半年以来就转弱了,但房价仍在高位。量缩几个月之后,价格也会转弱的!

对于廊坊和张家口来说,作为环京地区,购房政策在同能级城市中属于很严厉的,持续的政策高压下住宅成交量下滑,这也对应着近几个月房价下跌。

从春节期间统计数据看,一二线城市的网签数据假期基本全面暂停,长假楼市全国依然主要以三四线城市为主。

从春节前一周开始,热点市场就进入了休假模式,春节前的2月上旬,一线城市成交环比下降33%,二线代表城市环比下降18%,同比有所回落。苏州环比降幅最大,超八成,南昌次之;南宁升幅超一倍。

三线代表城市成交量环比下降9%,全部城市均有不同程度的下降。同比来看,整体成交继续上升,升幅35%。

相比一二线全面限售限购,三四线政策面依然宽松。有人说三四线会继续涨,有人说三四线风险非常高。那么对于2018年三四线城市有什么值得关注与警惕的吗?

01

三四线城市的划分

严格意义上,中国城市级别已经没有一二三四线之分了。核心意义上,只有3-4个核心经济圈:京津冀,长三角、珠三角,成渝经济圈,这几个相对有活力。

过去惯例上大家认为的一二三四线城市,其实主要是按照省市县行政级别来划分。

但随着多年的积极发展,北京、上海、深圳这3个全国龙头城市,二线省会城市作为区域龙头城市,大城市化发展已经进入了第二阶段。

按照距离核心城市的远近,高铁、高速等交通通达性划分城市级别,比如环北京、环上海的四线五线城市,在房地产上市场价格与容量明显接近于超过很多省份的省会城市。

有活力的三四线城市,最主要的特征是与一些城市,和热点二线城市时间距离在1-2个小时内。超过2个小时的三四线城市,在未来房地产市场的发展中肯定是落后的。

02

为什么必须买房

中国人爱买房,这不是天生的,归根结底还是过去20年,其他投资都失败了,只有房地产没有欺骗你。

中国经济要发展,转型是必须的,但在看得见的这几年,除了房地产,老百姓真没有什么可投资的,在货币超发的大环境下,不买房还能买什么?

1月末,广义货币(M2)余额172.08万亿元,同比增长8.6%,增速比上月末高0.5个百分点。

狭义货币(M1)余额54.32万亿元,同比增长15%,增速比上月末高3.2个百分点。

住户部门贷款增加9016亿元;其中,短期贷款增加3106亿元,中长期贷款增加5910亿元。

在买别的一定亏的情况下,哪怕买房不一定赚钱,也成为了普通人能想到的最好投资。

03

如何选择三四线城市

对于普通人来说,很难有获得很多数据的机会,但除了买房通用的看政策看信贷是否宽松选择购房时间外,选择城市最简单的办法是看土地市场。

土地市场成交活跃代表了开发商对市场的判断。另外基础建设多的城市,明显发展的机会也会超过其他同类型城市。

除此之外,有发展潜力的三四五线城市还有这些特征,例如人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高,等等。

首先说说人口。我们都说三四线城市大多是人口流出型城市,确实,这是对的。但这不代表这些城市就没有了发展。例如张家界市,本地只有一个吉首大学张家界学院,根本留不住去了外地的大学生。但是张家界是旅游大市,来到这里游玩的全国人民来往如织,这里的人口流动就非常活跃。

然后说说机场。我们知道机场的建设立项都是需要一定人口流量来支撑的,否则国家不会批。机场分为4F、4E、4D、4C、3C从高到低五个等级,4C级以上机场可以停飞目前最常见的客机,4c级以下的3C机场已经完全没法满足航空公司的盈利需求了,所以个人认为,附近拥有4C及以上机场的三四线城市,大多有发展前途。

最后说说特色经济。在我国经济进入新常态的背景下,县域将成为实现我国经济发展动能转换、推进供给侧改革的重要载体和先锋。前段时间出台的宅基地政策,就是为县域经济的焕发做准备。只要一个城市有自身特色,这个城市就有壮大为二线的可能。

04

三四线城市的坑

一二线城市有活跃的二手房市场,而三四线城市首先拿房本时间就会慢很多,五证齐全在三四线城市很可能是无证齐全,期房时间也会明显长于核心城市,正常买房从交钱到拿房本都需要4-5年。很多甚至10年、8年,另外三四线城市大部分都没有成熟的二手房市场,看着新房买的人多,二手房不一定有人要。

所以在三四线城市买房,一定不能用过高的杠杆,最好的5年以上不打算动的资金。

买熟不买生,买三四线城市,最好不要跟风买陌生区域的,最好是在自己长大的,工作的城市边缘,这样管理成本低,也更了解市场。

在三四线卖房,2018年依然会维持非常高的热点,最好是买大房企的1-2期,这样价格定价相对优惠,而且品质也较好。核心还是看人口,在刚刚过去的春节,三四线堵车的地方,就是值得关注的地方。

本文综合自:大伟看楼市、杨红旭楼市研究、地产八卦女

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