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年后房贷利率上浮是为房地产税出台”扫清障碍“?房地产税一旦开征将从这几个方面影响中国房地产!

房王 2018-03-02 04:26:29

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最近,各地银行房贷利率上浮,对2018年中国房地产“影响巨大”,坊间有几种解释:

第一,2018年,央行延续去年的“居民购房去杠杆”政策,借以遏制投资性购房,巩固2017年的楼市调控成果。

第二:经济大环境导致银行业业绩下滑,银行获得资金的成本提高,通过近期各大银行的房贷利率调整数据来看,四大国有银行上浮指数普遍在(一套房10-15%、二套房15-20%),股份制银行上浮指数则更高(一套房15-20%、二套房甚至30%)。

第三:不仅房贷利率上浮,而且贷款审批放款的周期也在延长,根据上海中原地产的最新数据,目前审核放款周期已经长达3个月,而前年包括去年上半年,审核放款周期只有14个工作日左右。房贷申请的门槛提高,审核更加严格,主要原因是今年国内经济结构的调整,使得银行将把更多的资金投向实体经济,房地产金融方面则有所减弱。

除了以上三种说法,关于年后房贷利率上浮一事,各大媒体及相关专业人士还释放了一种主流声音:为房产税出台扫清障碍。

每到全国两会开幕(2018全国两会将于3月3日和5日在北京召开),必谈房地产税,这已经是中国房地产业的生理周期,每年都会来一次。

日前,中央公布了修改“根本大法”的建议,其中一条内容的增加,为未来开征房地产税提供了便利。

第一百条增加一款,作为第二款:“设区的市的人民代表大会和它们的常务委员会,在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下,可以依照法律规定制定地方性法规,报本省、自治区人民代表大会常务委员会批准后施行。”

这条内容很直白,就是赋予“设区的市”地方立法权(“设区的市”也就是地级或以上的城市),如此给予地方政府更大的施政空间,有利于刺激地方政府的积极性和创造力。这项修改,对于未来开征房地产税有重大意义。等于为“未来房地产税进入‘实际操作’扫清了一个重要障碍。”

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如果房产税出台,对中国房地产影响到底几何?

房产地产税的推出,可以说是中国房地产税制改革的一项重大举措,是确保房地产市场平稳健康发展的长效机制之一。降低房地产开发、建设、交易环节的流转税,增加房地产持有环节的财产税,是中央此次房地产税制改革的核心方向。

背景信息

去年12月中央经济工作会议的召开定调了2018年全国经济工作的主要方向,其中关于房地产市场,明确了要加快住房制度改革和长效机制的建设,而作为长效机制之一的房地产税制改革被提上议事日程。

2017年12月20日财政部部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章,明确提出:

· 要按照“立法先行、充分授权、分部推进”的原则,推进房地产税的立法与实施。

· 对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

根据“立法先行”原则,房地产税的正式出台必须有立法基础作为保障,该项税收立法工作预计将于2018年列入立法计划,但具体出台时间暂无明确的时间表,考虑到中国房地产市场发展的不均衡性,各个区域和城市可能会给予“充分授权”。具体开征税率或将依据每个地方的不同由地方政府自由裁量,最后,房地产税的落地会很可能先从经济发展较快的一、二线城市开始征收,“分步推进”逐步向三四线城市延伸。

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“房产税”与“房地产税”的区别

目前税制下,对于房地产持有环节所征收的是房产税,即以房屋原价值一次性扣除10~30%后的余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,应税物业类型主要是经营性物业,住宅物业除上海、重庆两个房产税试点城市以外(主要针对超过一定价格及人均居住面积的中高端住宅进行征收),其余都是暂免征收房产税。

而即将开征的房地产税的征收对象将是房地合一概念,即除了房屋之外还包括土地,其计税基础为物业市场评估价值。

(不同用途物业房产税计税依据,数据来源:《中华人民共和国房产税暂行条例》)

*10~30%的扣除比例的具体幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定

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“房地产税”一旦开征,主要影响将在这几个方面

从业主的角度而言,未来随着房地产税的开征,住宅物业将全面纳入征收范畴。与按房产帐面原价值的计征方式相比,税基调整为物业评估价值后,若税率不做太大调整,税负压力会随着物业增值而明显增长,尤其是在那些房价高速增长的城市,对于那些持有多套住宅物业的投资客来说,将受到一定影响。迫于高企的持有成本压力,投资客会将减少手中持有的物业套数,有利于增加住宅销售市场的供应量,平衡供需矛盾,从而对房价的快速增长起到一定的抑制作用,有利于房地产市场的稳定发展。

从开发建设的角度而言,未来或将会适当地降低开发建设及交易环节中的一些间接税费,例如土增税、行政事业性收费等,从而有利于平衡开发商和投资者的相关税负压力。

从政府决策部门的角度来看,由于房地产税征收对象包含了房屋和土地的统一体,若继续采用土地出让金制度,会存在重复征收的问题,所以未来随着房地产税的出台,相关税制改革也将同步推进。

从行业发展的角度而言,房地产税的开征有利于优化资源配置,能有效盘活闲置存量物业,从而有利于整个行业的健康发展。另外,由于未来房地产税的计税基础是以评估值来计征,所以会给房地产估价行业带来众多的业务发展机会。

从国外对标案例来看,房(地)产税的征收范围除英国以外(仅住宅),都涵盖了几乎所有物业类型,计税方式可以从价和从租计征两种方式。为了平衡社会不同阶层的利益和税负压力,很多国家或地区都施行了累进税率,并对出租物业和空置物业实施了差异化的税率标准。

例如英国的市政税,房屋价值越高,所承担的税额也越高,并在一些地方对空置两年以上的房屋加收50%的市政税(想想那些开发量过剩的”鬼城“,国内的新房空置率将高达多少呢?如果效仿英国市政税,投资客真是压力山大。)

此外,对于一些特殊群体或组织,不少国家或地区也会给予一定的税费减免。例如在美国,退伍军人和非营利机构可享受房地产税减免,另外,为了吸引优质企业或产业落户,一些地方政府也会给予一定的税收减免优惠。

国外的这些实操案例,对于中国房地产税的开证具有积极的指导意义。给予地方政府一定的自由裁量权,有保有压,平衡不同区域发展的不均衡性,应该是决策层需要考虑的方向。

不过在房地产税真正开征以前,还有一些规则尚需明确:

1、未来房地产税的税收收入将纳入地税体系还是国税体系?

2、房地产税的税基调整为物业评估价值后,物业价值由哪方来评估?评估价值需要多久评估一次?

3、房地产税的征收主体将会如何确定?

我想,以上三个问题一旦有了明确的答案,距离房地产真正开征,也就不远了!

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