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高价地来了,多板块房价要“洗牌”?今年南京楼市将迎巨变……

新房线 2018-03-08 09:27:07

从2016年3月开始至今,南京实行新盘“限价”政策已有2年。河西南3万5,江北核心区3万,鼓楼滨江3万8……各大板块新房房价几乎没有波动,即使区域内有纯新盘入市,价格也在意料之内。

而在近期,江北、河西、鼓楼滨江甚至江宁滨江都有一批新盘传出新动态,这些项目不少前期地价都超过2万,甚至几乎和区域内在售老盘房价持平。似乎在2018年南京多板块将迎来新局面,或“脱刚入改”,或房价体系洗牌,或房源断供。

江北:新豪宅板块正在形成

作为近年来在南京楼市突起的热点板块,江北房地产市场的走向一直饱受争议,一方面是江北新区的直接利好带动了一波投资客的涌入;另一方面是在限购的调控之下,曾经开盘出动武警维持秩序的项目开盘竟然没有卖完,市场逐渐趋冷。

在今年,江北多幅高价地开始蠢蠢欲动,雨山路的保利云禧,核心区的扬子江金茂悦和白马路的金隅紫京叠院计划在3、4月份公开项目售楼处。

保利云禧

扬子江金茂悦沙盘

金隅紫京叠院

除了以上纯新盘外,江北白马路附近的金辉白马云著、北京城建G48地块、恒大G47地块、银城G99地块等现房销售地块正在紧锣密鼓施工中,预计将在今年下半年面市。

从位置分布来看,这些地块主要集中在浦口白马路,且都需要现房销售。而这种需要现房销售的地块,究竟能不能卖到3万+/㎡?从各大项目的公布的规划及产品信息来看,这些项目都不约而同地走上了高端改善路线,可以推断出,以后江北白马区域将成为南京另一个豪宅聚集地。

河西南:库存不足,“候补”队员价高量少

去年11月,河西10盘同开在南京造了个“大新闻”,也让购房人对河西板块的热衷。开盘潮结束后,根据摸底统计,河西板块仅8盘在售,河西中部可售房源已经不足千套,河西南部剩余房源还有3000套左右,江心洲不足500套。

在2018年,河西金茂府将在江北将自己金茂悦公开后入市,目前项目售楼处目前已具备开放条件,但开盘时间待定。

河西金茂府售楼处内部

该项目所在G12、G13地块楼面价分别为37027元/平米、36890元/平米,远超河西南在售项目均价。另外,河西南另一高价地项目葛洲坝南京中国府已于去年11月正式公开,该项目楼面价高达45213元/平米,创南京土地单价最高,几乎与河西在售房源均价持平。

鼓楼滨江:高价地抱团入市

南京楼市中,可以和河西比肩的板块非鼓楼滨江莫属,整个板块的新房限价在40000元/平米以下。

而从区域内新盘动态来看,从去年开始,中海桃源里、当代万国府ΜΟΜΛ以及仁恒桃园世纪三家高价盘相继公开,但只有中海桃源里一家项目推出了公寓产品。在今年,这三家项目计划推出住宅房源,其中中海桃源里或将率先入市,近期首开497套住宅,当代万国府ΜΟΜΛ和桃园世纪后期也将大概率迎来首开。

从地价上看,鼓楼滨江板块三大纯新盘地价都超20000元/平米,而产品定位均为高端豪宅产品,放风价在4万-5万不等,至于能否突破限价,非常值得关注。

江宁滨江:脱刚入改进行时

江宁滨江一直是南京为数不多的“1字头”刚需房聚集地,但随着弘阳禹洲时光里,禹洲弘阳滨湖里等老盘售罄,整个板块已经全面断供,区域内仅剩鲁能硅谷公馆一家纯新盘。

根据规划,鲁能硅谷公馆规划18栋18层高层住宅,并建有基层社区中心、幼儿园。2017年1月12日,鲁能以总价18.8亿拿下项目所在地块,楼面价11077元/㎡,而这样的地价,几乎和当时新房房价持平。业内预测,在鲁能硅谷公馆入市后,江宁滨江将走上“脱刚”之路。

江宁九龙湖:住宅空窗期来了

在2018年一开年,江宁九龙湖板块就率先进入“断供”阶段,区域内仅有恒大悦澜湾一家项目在售剩余住宅房源,均价26500元/平米。另外区域内融信城市之窗将在近期首开公寓项目,主力户型面积34、47、56平方米,或将成为区域内唯一在售项目。

融信城市之窗

其实,江宁九龙湖还有大量纯新盘尚未入市。根据统计,目前板块内共有7幅二类居住用地,全部为现房销售。

数据显示,板块内几乎所有地块的楼面价已接近20000元/平米,最高地价是银城G54地块,楼面地价19991元/平米。从地块的动态来看,近期碧桂园G64地块案名定为“碧桂园泊云间”,葛洲坝融创南京紫郡府、五矿澜悦栖原、银城旭辉G54、G56项目将会抱团入市。也就是说,在经历短暂的住宅“空窗期”后,九龙湖板块将迎来一次爆发,房价或站上新的台阶。

2016-2017年,南京的土拍市场上诞生了多幅高价地。2年过去了,这些地块也逐渐走入市场。根据统计,今年计划入市的纯新盘有70多家,大部分将在下半年登场。这些新盘的前期地价站上了南京土地市场的高位,从放风价来看,麒麟放风3万,雨山路放风3-3.5万,鼓楼滨江4-5万等,若是放开限价,这波纯新盘直接改变南京房价的格局。可以说,2018年楼市最大看点就是纯新盘的入市。

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(文章来源:南京新房线,部分内容整理自网络)

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