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成交乏力?冷热不均才是南京楼市关键所在

南京楼市观察 2018-05-17 14:49:39

都说楼市越调控,越疯狂,最近我也看到很多crzay 的标题,诸如此类:

抢房大战在成都、徐州、山东、西安等地上演,现场的状况被烘托得十分热烈,但大家有没有发现这些内容似曾相识?一直关注南京楼市的朋友就会发现,在2015-2016年的南京,万人抢房、日光夜光、晕倒、排队等比比皆是,那会儿的开盘稿仿佛模板,除了数据和图片需要替换,其他的内容几乎不需要变化。

(图源水印)

而自从2017年(准确的是2016年下半年)调控开始,南京房媒的这股夸张文风开始渐渐减退,但市场是否是真的趋于冷静呢,还是要看数据说话。

01

数据说话 “金三银四”真的凉了?

2018年的“金三银四”恰逢全国新一轮调控的一周年,我们统计了3、4月南京上市楼盘的去化情况。

(截止三月底)

(截止四月底)

从图表中可以看出,其实今年“金三银四”的热度还是在逐步减退,今年三四月份,南京共认购8551套,成交8713套。2017年(去年)正值全国楼市开始调控,据网上房地产统计,南京楼市共认购19923套,成交9682套房源。而在2016年(前年),同期认购34596套,成交 29804 套房源,呈直线下滑趋势。

(来源:购房大师)

02

专家:政策面仍然是以稳为主

不仅是在南京,刚刚过去的4月份,北京新房商品住宅仅成交1161套,成交面积17.99万平方米,环比3月,成交套数微涨3.4%,而同比降幅则达到44.5%。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,随着北京多元化供给体系的搭建,全面覆盖多重需求客群,使得新房市场的需求也呈现出明显的两极化特征。刚需刚改客群持币观望,等待更多共有产权房的上市,以及中低价位“限竞房”的推出;而高端改善客群对多种产品类型、户型面积混搭的社区存在疑虑,因此选择及时出手未过多限制产品的普通商品房。

四月份刚加入“公正摇号”大部队的杭州也没逃脱得了降温的大潮,在杭州一个知名论坛上,有人发表“金三银四”的成绩,成交下跌了50%!

5月2日,易居房地产研究院发布《4月全国40城住宅成交报告》。该报告显示,4月份,40个典型城市成交面积约2479万平方米,环比增加5%,同比减少9%。2018年1-4月份,40城累计成交面积同比下跌4%,跌幅较1-3月扩大2个百分点。

1-4月份,40城市累计成交面积同比下跌4%,跌幅较1-3月扩大2个百分点。尤其是4月份降幅进一步扩大,意味着今年楼市成交依旧乏力。

易居研究院分析人员表示,今年3-4月份成交反弹弱于2017和2016年,“金三银四”成色不足。预计当前调控将会贯穿全年,按这个逻辑来看,“金三银四”成交平淡也预示着全年成交的震荡下行。

4月份,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积约2479万平方米,环比增加5%,同比减少9%。对比历史数据来看,今年3-4月份成交反弹弱于2017和2016年。3-4月份合计来看,40城成交面积合计约4848万平方,较2016年和2017年分别下降33%和16%。

“后续来看,政策面仍然是以稳为主,楼市调控政策将保持延续性和稳定性,因此2季度成交不存在大幅回升的可能,预计规模与去年同期比较接近”。易居方面分析认为,全年来看,一线城市成交有望企稳,但未调控或弱调控三四线城市成交将面临较大下跌风险。

03

“冷热不均”才是市场常态

再看南京,其实说“遇冷”的描述不够准确,虽然说“数据”说话,但还是要结合实际情况,南京的热门区域河西自去年11月份的十盘同开造成轰动之外,其余时间均保持缄默,在这个“金三银四”,虽然屡有风声称河西片区即将开盘,但如今已到五月份了,还是没有动静,不过我知道的是,无数人已经准备好5-8成的首付,购房证明,等待着这一波上新了。

据消息称,河西这一次的开盘不会以“集中开盘”的模式呈现,目前得到的比较靠谱的方案是:河西中先开,河西中开完河西南开,河西南开完江心洲开。另外,八成首付并不是标配,像是保利天悦放出消息说首付为5成。不过此举明显是降低了河西开盘的难度,但是同时也降低了各个购房者的中签率,那时候的热度是否有去年火爆,还是可以拭目以待的。

另外,河西有不少高价地预备上市,葛洲坝南京中国府、金茂府、正荣滨江紫阙等楼盘,这些高价地的上市势必会对未来河西的局势造成影响。如果说,这些楼盘的首开,提高了河西中部(南)的均价,突破了限价的话,那么不排除这一批开盘将会是河西区域最后一批福利盘。如果说, 这些楼盘在年内首开,但没有超过河西的限价标准(河西南35000元/平米,河西中部45000元/平米)的话,势必在后期又会掀起一阵疯抢,不过开发商未必肯做出这样的让步,谁能成为这一批纯新盘中第一个开的,十分关键!

除了河西南,其实刚需楼盘的热度也很高,至少去年冒出不少所谓“神盘”!这些以前名不见经传的盘为何能被称作“神盘”呢!总归还是因为价格低,投资客一哄而上,开发商的门槛那么一抬,将真正的刚需挤出去一大半,但随着政策的调整,不少投资客反而望而却步,性价比不高的那些楼盘热度瞬间减退,部分号称刚需的楼盘去化成绩很不理想,但我认为刚需该上车还是要上车的!

所以, 冷热不均才是市场真正的状态!你认为呢?

(部分内容来源于中国证券报)

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