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告急!杭州住宅只够卖1个月!2018下半场,楼市怎么走?答案

南京特价房 2018-07-03 12:43:25

70133套

尽管不是历史最高,但上半年的杭州楼市依旧热闹。

摇号之下,雨中排队、万人登记等疯狂字眼不断刺激眼球,看似楼市一片狂欢,而事实上,这终究只是少数人的盛宴。

一方面是屡摇不中的购房者,在摇与不摇中左右徘徊;另一面,是不甘妥协入市的房企们,在卖与不卖中博弈未来。

据不完全统计,纵然2018年已经过半,去年出让的涉宅用地中,勇敢入市也不过刚刚突破两位数,大多数依旧处于“装睡”状态。

肉眼可见的显性存量岌岌可危。

1.去年宅地仅11盘入市

高价地们集体“装睡”

据杭州楼市动态统计,2017年杭州推出209宗土地,其中成功出让的涉宅地块108宗,建筑面积高达1160万方。

然而,截止2018年7月2日,除了19宗现房销售地块,开盘项目仅11个,绝大多数仍旧处于观望状态,最多也就公布了个案名,获取一番存在感。

△2017成交涉宅地块中开盘项目

从已开盘的项目中,也不难发现共性:

1.临安占了一大半。11个项目,6个位于临安,3个位于萧山,1个位于余杭,主城区项目仅1个,是位于西湖区的绿城西溪云庐

2.三万+地块无一入市。除了绿城西溪云庐地价27279元/平方米,其余项目的楼面价都在1字头以内,其中更是不乏万元内地块。2017年诞生的17宗3万+以上地块中,竟然无一入市

按照正常周期,从拿地到开盘,1年足以,甚至还有房企创造过3个月就入市的奇迹。显然,就现在的情形而言,限价之下,绝大多数房企都不愿妥协入市,相比亏本买卖,他们更愿意用时间来博弈未来。

2.可见库存岌岌可危

但真相却有点“可怕”

数据显示,截止至6月底,杭州全市住宅库存为17781套,其中主城区库存量仅5131套,创下7年以来最低。按照上半年的平均去化速度,最多1个半月,杭州将面临无房可售的地步。

不过,这并不是真相

虽然绝大多数开发商选择“熬”过此阶段,但不得不面对的是,倘若限价不消失,这些供应量迟早要入市。

任志强早就说过,如今的开发商,兜里没钱。简单来说,纵使房企们有一百个理由不接受限价,但现实总会让人迫不得已乖乖缴械投降。

据统计,除掉已经开盘的项目,2017年未开盘的项目还有94个,总建筑面积超1000万方;算上今年上半年推新的69宗涉宅地块,近650方的建筑面积,杭州下半年的隐性库存高达1650万方,近160个纯新盘等待入市

若是按照套均面积100方来算,近16.5万套库存即将扑面而来。

另外,值得注意的是,今年以来杭州土地出让金额位居全国第一,下半场一开始杭州又迎一波推地潮。由此可见,后续杭州新房供应量更将是巨大且持续的。

3.倘若限价迟迟不松手

2018楼市下半场怎么走?

去化压力逐渐变大

根据经验预判,新盘爆发的节点或将在2018年下半年开启,在2019年达到顶峰。

当大规模的新盘集中亮相,高地价或将重塑杭州的房价体系,当新房价格变得不再“美丽”,市场热度逐渐走低,去化速度也将愈来愈慢

以良渚为例,融信澜天均价18000元/平方米,万科未来城22000元/平方米,两大高性价比楼盘加入摇号,分别吸引了1.2万、1.5万组家庭疯狂摇号。

然而,作为良渚新城高地价后的首个新房,中粮梦栖祥云亮相,首推洋房,均价28000元/平方米,登记家庭却不过200来组。下半年,待融信、联发、北大资源等项目逐一入市,去化压力着实不小。

与良渚同病相怜的,可能还有市北、彭埠等板块。

自今年年初,万科中央公园清盘后,彭埠一带长期处于零供应状态。但另一方面,彭埠却是土地市场的常客,不仅频频有土地出让,地价更是一路高涨。

目前,整个板块已经积累了至少6个纯新盘,未来当彭埠从3万+直接步入5万,市场上的接受度有待验证。

开发商拿地更加理性

经过2016-2017年土地市场的狂热,杭州各区域地价已经被重塑,期盼土地市场一夜之间唱起凉凉,绝对会是小概率事件。

但同样,房企们疯狂拿地的情形也很难再有

毕竟,限价之下,利润显而易见的。

一宗土地,究竟值得不值得拿,不仅要综合考量上限价格与周边二手房的价差,还要计算上限价格、自持成本与可能获取的备案价之间的价差。

比如市北单元的江南名府,作为今年板块内唯一开盘的纯新盘,精装31500元/平方米左右,这基本可以看做目前市北新房价格体系的标尺;再参考周边二手房,比如顺发佳境天城,成交均价36000元/平方米,与新房倒挂近5000元/平方米。

这个基础之上,究竟怎样的拿地价格不会被"雪藏",就需要开发商克制且谨慎地全盘考虑。

开发商纷纷转战“环杭”

一方面是杭州拿地难,成本高;一方面是杭州限价,利润有限。自然,会将有更多开发商另辟蹊径,布局“环杭”及其他三四线城市。

这两年,受杭州限购影响,环杭势头一路高涨,已有不少房企,如绿城、万科、融信等纷纷展开布局;同时受棚改红利影响,不少小城市去化速度飞快,且拿地成本不高,有利于房企快速收回成本。

最重要的是,另辟蹊径赚来的钱,又能迅速拿来填补高成本的一线城市,形成健康的良性循环,何乐而不为?

4.给买房人的一些建议

限价之下,人人都想抢占这番红利。

所以才有了万人摇号、甚至两万人摇号这般疯狂的场面。然而,这对于想要自住的购房者而言,着实是痛苦的。

摇号难,新房还是二手房?

除非孩子着急上学必须要买学区,下月不买房女朋友就要分手,否则我的建议是大家坚定不移地选择新房,尤其是性价比高的,一个个摇过去;再不济,等大量新房入市,尽管价格可能没那么美好,但产品也远优秀于“过时”的二手房。

而且,随着新房供应充足,一二手房价差逐渐减小,投资客将逐渐退去,新房中签率将慢慢走高;届时,二手房的价格或将迎来微跌,或许现在并不算购买二手房的最佳时机。

-END-

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