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三地相继暂停企业购房,还有城市要跟进?这些限售政策你看懂了吗?

房老大 2018-06-28 00:00:00

6月25日,长沙市发布楼市调控新措施,在本市限购区域内购买的商品住房,需取得不动产权证4年后方可上市交易。暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让,并暂停企业在限购区域购买商品住房。随后,杭州跟进。

此前,西安市出台楼市调控政策,首现“限制企事业单位购房”的相关措施。业内人士表示,未来一段时间,或有其他城市跟进出台限制企事业单位购房的相应措施。

限售持续“下渗” 遏制楼市过热

楼市的调控与资金状况,在近期发生了微妙的变化。

一方面,调控依旧,并且不断加码。近期领涨楼市的二线城市,政策力度可谓空前。另一方面,调控带来的销售增速下滑,以及“去杠杆”背景下的融资渠道收紧,融资成本走高,让前一轮行情中加杠杆扩张的部分房企,其资金状况被认为将在2018年下半年经历严峻考验,三季度是否“降价回款”的猜测一直存在。

据《中国证券报》不完全统计,截至6月25日,在被住建部约谈的12个城市中,已有多个城市出台楼市调控新措施。

由此可见,调控依旧是近期楼市的主旋律。《21世纪经济报道》文章指出,除却西安、长沙开启了对企业暂停销售住房的政策,近期,“限售”等调控政策在三四线城市加速“下渗”。

所谓限售,是指购房取得房产证后,满一定年限才能上市交易的调控政策,首先出现在厦门。2017年3月23日,该市出台新规“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”。此后迅速被各楼市热点城市采用,到2018年初,全国已有超过50个城市对全部或部分房源限售。

2018年以来,随着部分三四线城市在楼市轮动效应的作用下开启了上涨周期,“限售”政策对三四线城市的“下渗”也在加速。据不完全统计,6月以来,宜昌、徐州、西双版纳等多个城市发布了“限售”政策。

其中,宜昌和西双版纳对限购区域内实施两年限售。而徐州则在6月初印发规定,对市区户籍家庭拥有一套住房的,新购商品房限售2年,对当地户籍家庭拥有二套住房及以上、和非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的则限购3年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,限售政策对炒房客施加较大的资金压力,是破解短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一。限售政策在部分城市的出台和收紧,表明房地产调控依然会从严。预计后续部分城市,尤其一些中西部热点城市和三四线城市,出台政策“限售”、“限购”的可能性依然较大。

房企资金依旧紧张

在调控依然从紧的背景下,房企的资金状况格外引人关注。

6月22日,中国人民银行发布《中国区域金融运行报告(2018)》表示,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大。数据显示,截至2018年一季度末,A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元,房企整体负债率高达79.42%。

负债率高企的同时,从数据来看,房企融资难度也在不断加大。

在公司债方面,同策研究院的数据显示,受监测房企发行公司债融资总额为58.35亿元,环比减少87.59%。其中境内发行40亿元,环比减少65.52%,境外发行18.35亿元(人民币),环比减少94.82%。

贷款方面,国家统计局数据显示,1-5月份,房地产开发企业到位资金中国内贷款10201亿元,同比下降2.8%。其中,五月单月新增国内贷款1564亿元,同环比分别下降约9%和7%。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟指出,一些2016年加杠杆扩张的房企,借贷资金平均周期2年,融资渠道收紧的背景下,2018年资金到期集中兑付压力加大。

与此同时,房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。

Wind统计数据显示,2014年共发生6只债券兑付违约,2015年共发生23只债券兑付违约,2016年共发生78只债券兑付违约,2017年共发生49只债券兑付违约,2018年1~5月债券违约持续发酵,已发生21只债券兑付违约,涉及12家发行主体,涉及违约金额184.01亿元。而具体到房地产行业,根据财联社报道,近日,云房集团持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

近日央行降准也格外引人关注,多位受访人士均指出,从以往的政策实施效果来看,虽然政策定向支持的意图明显,但资金难免间接流向房地产市场等领域,可能在一定程度上对楼市产生潜移默化的影响。

东方证券首席经济学家邵宇表示,为了防止资金大量流入房地产领域,应在宏观审慎的金融管控体系下,加强监管检查,加大处罚力度,通过非现场监管和现场检查,加强对项目的报备、管理和考核,防范房地产开发贷款余额的快速增加。

张宏伟则指出,当前政策对房企融资“去杠杆”已经到极致,所谓“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停,因此,即使降准,短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。预计2018年三季度,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,房企放弃价格“底线”,主动降价的可能性在加大。

来源:21世纪经济报道、中国证券报、中国经营报、中房网

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