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南京住宅跨江时代的三级跳

地产识局 2018-07-06 00:14:10

一周前,我去参加“保利云禧”的项目公开仪式。该项目在南京地铁10号线的最外端,雨山路地铁站旁。这是我次到这个地方,我想大多数南京人也从没来过这个地方。看了保利云禧的叠墅后,我开始研究这个项目周边的交通、环境和配套。研究的结果,让我大为惊诧:原来这里才是南京的世外桃源,才是南京居住的升级版。回看南京住宅升级的过程,我想概括为跨江三级跳。

跳,从主城,跳到桥北超大盘

南京房地产,先后从玄武湖时代,到秦淮河时代,再到跨长江时代。这本身就是一次三级跳。而三次大举跨过长江,是又一个空间上的三级跳。南京地产次跨长江,是从主城跨过桥北,时间大概从2002年开始。当时就有几大开发商开发“桥北超级大盘”。包括明发滨江、大华锦绣、苏宁环球和弘阳地产等。这是南京住宅跨江发展的“初级阶段”,也是“粗放阶段”。初级,是从无到有历史性的一步;粗放,表现在建筑密度较高、绿化面积较少、配套资源较少、路网等级较低等等。

南京房地产,先后从玄武湖时代,到秦淮河时代,再到跨长江时代。

建筑密度高,表现在桥北项目的容积率多在2.5以上;绿化面积较少,表现在除了个别楼盘有些江景,整个江北住区公园较少,几公里之内找不到一个公园,而几乎所以楼盘的绿化率都不高;配套资源较少,表现在学区、医疗、商业配套较少,开发商各显其能发展配套,也造成了商业割据和同质化竞争。而道路等级较低,主要表现在所有楼盘,都是超级大盘,所以网格化道路间距较大,一般都在500米以上,有的地方灯口间距在1000米以上,缺乏道路的“毛细血管”,所以拥堵严重。

50岁了,已到内退年龄的长江大桥

而早些年制约桥北住宅发展的瓶颈,是长江大桥。在2015年地铁3号线开通之前的13年间,桥北地产一直依赖古老的长江大桥。而2002年开始,长江大桥先后封闭维修了12次,包括最近一次的封闭维修期长达27个月,至今尚未开通。即使再次开通,也不能改变只有2车道的“喉管”堵塞状态,过桥限速50公里,实际上缓慢到20公里以内,有时候比步行还慢。当时政府也是急了,甚至有过“单双号”限行的计划。2015年4月地铁3号线的通车,革命性地解放了工薪族的过江困境,但是依然改变不了江北大盘只是刚需大盘的局面。所以,桥北地产,也就期待升级。

第二跳,从河西,跳到新区

2010年通车的长江隧道,特别是2016年江北新区的规划,就是南京跨江发展的一次升级。南京地产的热点,从主城跳到河西是一次质的飞跃,从桥北跳到浦口也是一次质的飞跃。从河西新城来看,我们很难看到立交和市政管线。河西新城的绿化覆盖率高达48%,人均绿地22平米,道路毛细血管丰富了,道路间距在300米左右,中小学半径在500-1000米,一时间,南京老城居民,已经渐渐把河西作为居住的新时尚。

规划中的21条通道,已经运行9条。

虽然,南京的地产热点,从河西跳到浦口,是一次较大的飞跃,但是,这次飞跃依然是南京跨江发展的“过渡阶段”。原因在于浦口本身的规划,也有一个逐步升级的过程。一开始,浦口只是南京的卫星城,后来才有新区的高要求。而很多情况下,生米已经做成熟饭。很多地产项目的规划也是鱼龙混杂的。局部地区的建筑密度依然很高,配套依然不足。

跨江通道等级,逐级提升

长江隧道,宽度为15米左右,为双向3车道,时速为80公里,相对南京长江大桥,是一次革命性的飞跃,但是自2010年通车以后,一直到2016年1月之前,6年间都是收费通行,所以,这种跨江的革命,是半革命的,长江两岸依然是有缝对接的。这种有缝对接,也限制了改善需求,限制了高品质楼盘的发展。即使2016年开始取消收费,但是,“南桥北隧”,小桥大遂,使得住宅发展依然存在跨江的局限。

第三跳,从鱼嘴,跳到江北研创园

长江五桥的即将通车,是真正意义上的跨江发展。长江五桥与“南桥北隧”的过江隧道的相反,是“南隧北桥”的,或者说,是“大桥小隧”的。桥面宽度为30米以上,是南京长江隧道的2倍,而且设计时速100公里。最关键的,从浦口来河西,可以穿越河西南和河西中之间的江山路,无论是进入南京主城,还是南京南站,甚至是机场,比南京主城本身还要便捷。

如果说,河西南,也就是鱼嘴,是对河西中的一次飞跃,不如说,浦口南,是对河西南的飞跃。从一年来拍出的9个地块来看,几乎所有项目的容积率,都在2以下,档次提升了。不像鱼嘴,容积率都在3左右,居住密度太高。另外,浦口南的环境配套,是“密集”的,也是“甜蜜”。南京没有任何一个片区,有如此多的公园。包括银雀湖公园、绿水湾湿地公园、求雨山公园、凤凰山公园。如果说,占据如此多的公园,公园“不公”,那么学校更不公。因为这里密布“私立学校”。包括汉开书院、明道中学、苏杰学校和行知中学,如果你仔细研究这些学校的中考和高考成绩,你会发现,拼老命往公立学校挤,已经很LOW了。还有,就是商业和医疗,这里有一个高定位的“销品茂”即将诞生,而距离上游刃有余的江北鼓楼医院,是华东地区的鼓楼医院。

特别值得一提的是,虽然鱼嘴聚集了一大批品牌地产大佬,也集中了较多的公共资源,但是,由于政府“标地价”的同时“限楼价”,导致很多开发商不得不质量减配,既建设密度高,又建设标准低,正在逐步失去对江北新区的竞争力。目前南京鱼嘴的价格在4万左右,而浦口南的价格在3万左右,浦口南的改善需求正在爆棚,与河西南的价格正在缩小,大有追赶甚至超越河西南的趋势。这种趋势,在2020年长江五桥通车前后,两个区域的竞争,就会决出胜负。

心会跳?从保利,到亮相中的云禧

我个人看好云禧。首先是云禧的位置。我6月23号那天去参加云禧的公开活动,从地铁10号线雨山路站的5号口一爬出来,右手就看到保利云禧。销售人员说,一路之隔就是占地126万平米的银雀湖公园。126万的规模,有保利云禧的16、7倍大。而且,银雀湖公园是长条形的,一直绵延到老山脚下。总投资27亿,今年内就要开放。另外,绿水湾湿地公园、求雨山公园、凤凰山公园也都环绕项目周边。而几个私立学校,也可以说是贵族学校,在项目的南侧,1公里左右,未来20万平米的大型商业距离2个街区,1公里以内。从保利云禧南侧,大约一个街区的样子,左转就可以上浦珠南路和未来的长江五桥,去南京南站只要30,去南京机场只要40,去上海、杭州、合肥、青岛都很便捷。

其次,我觉得保利云禧,是南京住宅的一次升级。项目占地7万5左右,建筑面积不到20万。由一个大地块和一个小地块组合成反“L”形。南面的住宅和北面的公共配套是分开的。使住宅更纯净,配套更自由。从住宅来看,东南侧安排12栋叠墅,分成上中下叠,其余是12栋小高层住宅。从公共配套来看,有健康生活馆、社区商业和养老服务。作为保利2018年的扛鼎巨作,项目继承保利天悦“服务式豪宅”理念,于集团百余项目中脱颖而出,是江苏一个全生命周期居住系统落地的示范项目。养老服务安排在两段临街裙楼里。从目前亮相的户型来看,只公开了叠墅,分成上中下叠。下叠的面积在240-270平米之间,四层,1、2楼,加两层地下室,两个开间,总面宽7米2,有8个房间,外加40-200平米不等的院子;中叠,132平米,3、4层,4个房间;上叠,120平米,在5、6层,3个房间,6楼有一个大露台,另有一个天台。特别是保利云禧的景观。保利第三代互动式园林,设计风格以新中式基调为主,云与山以及松与水等景观,体现了项目“行云流水”的景观主题;通过五大景观主题:云水谣、云镜庭、倚云间、朗月庭、晓云径,打造“云纹之飘渺,水纹之灵动”的东方意境现代人居。

当然,我最看好保利云禧的潜力。保利云禧是江北研创园个开盘的项目,该项目的楼面地价就是2万2以上,而目前由于政府限价的原因,楼盘均价只有2万9,一套叠墅的总价,在400到600万。这样的总价,相当于河西的一套普通住宅,所以买家纷纷看好。而我特别看好的,有两点,一是项目南有南京自贸区,北有江北新区研创园,未来有大量企业精英人才的高品质追求;二是该项目是保利云禧首期开盘,未来又有周边8个高品质住宅项目相继开盘,这无疑是良机。其实,4、500万这样的一个总价,有不少买房人会挤破头去抢河西南的房子,但殊不知,同样的价格之下,保利云禧的居住舒适度却要比河西南高出好几个档次。在大力倡导“房子是用来住的,不是用来炒的”大环境之下,限价后的保利云禧还能保持匠心,已实属难能可贵。

我总的看法,南京住宅的跨江发展,经历从长江下游向上游移动的过程,这个过程也是不断升级的过程。还是一个从刚需,到半改善,再到改善的过程。随着南京五桥促成大江南北的,作为浦口新区的南部处女地,城市规划也更加完善,南京的诗意的栖居,也就离我们越来越近。

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