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购买二手房,前户主户口不迁出的这些隐患你知道吗?

南京特价房 2018-07-12 16:02:23

购买二手房从来就不是一件简单的事情,每一个步骤都需要小心谨慎,一些看起来不起眼的小问题,当中可能包含了极大隐患。

你是否遇到过这样的情况,房子买完后,前房主的户口一直不迁出,很多人认为房产已经登记在自己名下,前房主户口迁与不迁、早迁晚迁影响不大,真的是这样吗?

实则不然,售房者户口不及时迁出不但会有很多隐患而且售房者还需要承担违约责任。上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件,逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元。房屋买卖双方在签订房屋买卖合同时,约定了补充条款,即在规定日期之前,售房者必须迁出户口,如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金,直到户口全部迁出为止。

结果最后售房者由于各种原因没有按时迁出户口,逾期几个月才迁出,最终法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。

逾期迁出户口的违约金标准

合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说,如果在购房合同上,约定了逾期迁出户口的违约金问题,在售房人不能按照合同约定履行时,就需要像上述案例一样,支付违约金。

但是违约金的支付没有统一标准,按照合同法解释,如果当事人主张约定的违约金过高,请求适当减少的,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量。

也就是说,法院会根据过错程度酌情调整违约金,以实际情况为准。

户口逾期迁出的隐患

户口逾期迁出的隐患主要有以下几点:

1、债务纠纷问题:当前房主出现债务纠纷问题时,银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票,或者上门索债等;

2、新增人口问题:前房主在一定情况下是可以增添新户口的,一旦发生这种情况,将会继续增加购房者户口迁移的难度;

3、价值问题:现在大家对户籍的问题越来越重视,关注度也越来越高,如果存在的问题一直无法解决,那么在你需要转卖的时候,极有可能影响到成交价。

4、拆迁问题:因为户口问题而发生的拆迁纠纷已经不胜枚举,复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

5、学籍问题:很多人为了孩子能上好学校而花重金购买学区房,如果前户主不迁出户口,不排除上学名额被其占用的可能性。

如何预防户口逾期迁出问题?

首先大家在房屋买卖过程中,要详细了解关于户口的问题,在购房合同中,要详细约定相关问题,明确写在合同里,必要时也可以去当地派出所亲自查询核实。

如果是通过中介买房的话,也可以委托中介代为核实房屋的户口,核实后要求中介机构出具书面核实报告,并加盖公章,防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。

在合同里也要明确约定逾期户口迁出的违约金问题,一般的中介合同中,都会在“权属转移登记”中作出详细约定:

我们还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力,防止对方恶意违约。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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