大济南的大版图，5字头房价重现江湖。

这几天，济南周边几座城市房地产市场颇不平静。

4月份，泰安高铁新区多个地块拍地，竞价好不激烈，其中4月16日一个地上容积率为2.8的住宅地块，经193轮竞价，拍出楼面价4102元/㎡。

4月10日，聊城城区一个地上容积率为2.4的住宅地块，也拍出3892元/㎡的楼面价，溢价率高达86.84%。

而在济南北部的商河县城，一个素有“温泉之都”之称的城市，5字头的房价却重现江湖，汇聚更多的目光。

毋庸置疑，我国正在经历史上规模、速度最快的城镇化进程。

我们先看几组数据：

2007年底，广州十区(不含增城、从化)建成区面积为843平方公里；2014年，广州建成区面积已达1035平方公里。

2005年底，济南建成区面积为295平方公里； 2010年，这一数据已高达347平方公里；2017年，济南建成区面积更是高达464平方公里。

从1978年到2017年，中国城镇化率由19.72%提升至58.52%(比世界平均水平高约1.2个百分点)，城镇人口由1.7亿人激增到8.1亿人。

通过这些数据，我们不难发现，中国的造城速度惊人。

其实，从广州和济南建成区面积的数据对比，还可以看出另一个问题，同为省会城市，济南建成区面积还不足广州的一半，是差距，更是济南发展潜力所在。

而现在的济南，在周边合肥、郑州等城市大发展的背景下，也越来越感受到紧迫感。不进则退，任何时代都是如此。2018年初，国务院正式批复《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》，正式开启济南北跨战略，大三环的规划，让我们看到济南的雄心壮志和宏伟蓝图。

据媒体报道，大三环即济南“外环”，由济南至高青高速济南段、绕城高速二环东环段、南环段、西环段及北环段组成，全长约272公里。而北京五环才98公里，六环才187.6公里，济南的“外环”比北京的六环还要长85公里。

济南米字型高铁网络也在构建中，济郑、济莱、济滨、济（南）济（宁）高铁等线路的建设，将更好地发挥省会辐射带动作用，加快济南都市圈一体化进程。

便捷的交通，直接拉近的是城市空间距离。

比如，济南城市最北部的商河，现在开车到济南，大约需要1.5左右；正在修建的凤凰路黄河大桥通车之后，从商河到济南可缩短30公里；济滨城际铁路通车之后，从商河到济南新东站，只需20。

大省会战略之下，大济南的大版图，正由纸上蓝图逐步落地，我们等待的，只是时间的验证。

大省会战略之下，济南城区版图再扩大，济南楼市地图也在扩大。从之前我们关注市内6区，到8区，再到合并莱芜后的10区，现在商河、平阴的楼市，也都渐渐进入人们的视野，引起越来越多的人关注。

而商河被越来越多的济南人关注，则是因为商河作为济南城市的后花园的存在。在很多人的印象中，之前的南部山区才是济南的后花园，但是，随着济南南控的逐步落实，济南南部山区一些违建被拆除，可以游玩的设施有限，更多的是山居环境水资源保护，于是，济南的后花园渐渐已转移到商河。

而商河与南部山区不同，商河不但有好的空气，而且还有温泉。

我们看一个统计数据：

2018年10月，商河空气质量优和良的占了29天，轻度污染的只有2天。

这样的空气质量，别说在济南，就是在一些西部城市都难以实现。

商河的温泉，则更是著名。据相关资料显示：

商河温泉资源储量为48亿立方米，可开采温泉资源20亿立方米，是我国的地下温泉存储地，相当于50个济南卧虎山水库，可开发300年之久，国内外罕见。

不只是空气质量和温泉，商河，还是一个以生态农业生态旅游业为特色的区域，农业观光旅游也成为商河的一大特色，我们在下面的地图上也可以清晰看到，与生态农业相关的各类业态汇聚。

正因为得天独厚的自然资源优势，让商河的超级文旅康养大盘——北纬37°康旅示范小镇，也备受关注。

首先，项目占地6000亩，就已经足够震撼。

不但超级大，而且业态也超级多。位于大盘正中央的是1200亩清水湖公园，湖面面积约350亩。1200亩什么概念，比占地1080亩的北京故宫还要大，济南大明湖公园占地面积也不过1551亩。

（北纬37°康旅示范小镇鸟瞰图）

清水湖公园目前已经建成，在万物生长的春季，漫步湖边，春风拂面，杨柳婀娜，看湖中波光潋滟，鱼翔浅底，生活好不惬意。

而沿湖是长约5000米的慢跑道和自行车道，每天都可以在这里来一次环湖慢跑。在清水湖公园，还有浪漫婚庆岛、无动力儿童乐园、缤纷运动场、静态休闲区四大主题功能区，给生活平添许多乐趣。

（清水湖公园实景拍摄）

依托于温泉而生的建筑面积5万平米的温泉小镇，不但有以盛唐风为主旋律的温泉博览园，可以体验来自世界各地著名的温泉洗浴；而且还有规模宏大、气势磅礴的古风商业街，在这里可以享受“吃、喝、玩、乐、游、购、娱、宿”一系列特色商业服务。

△温泉小镇效果图 

△温泉酒店效果图 

△温泉风情馆效果图 

△盛唐清风小镇效果图

作为6000亩的大盘，教育配套自然少不了，在教育上，北纬37°康旅示范小镇将自建3所幼儿园，一所9年一贯制的实验学校，目前已与文昌中学签约，让居住于此的业主不用担心孩子上学问题。

而这里的住宅，也是涵盖高层、洋房、别墅，平均容积率不足1.5，在济南可谓罕见。

有可以自由呼吸的空气，有每天泡不尽的温泉，有风景四时新的公园，还有低密度的住宅，放眼全济南，实在是难寻。

我们无法改变济南与商河的空间距离，商河距离济南，还是远。但我们也要看到城市发展的辐射性与带动性。在城市发展的带动作用上，表现最为明显的，莫过于上海与昆山。

昆山，隶属于江苏省苏州市，只不过是一个区县，但是，昆山得益于上海的的大发展，得益于城市的辐射作用，得益于产业的外溢，从而带动江苏昆山的大发展，已经连续十余年成为百强县之首。而现在从昆山花桥到上海徐家汇有地铁，从昆山南站到上海虹桥有高铁，自然吸引不少在上海工作的人到昆山置业。

再比如紧邻南京的安徽马鞍山，得益于南京的发展辐射，也依托自身的自然资源优势，积极发展旅游业农业观光等休闲产业，致力于打造南京的后花园，在这方面成果显著。现在的情形是，马鞍山人喜欢去南京购物消费，甚至有南京购物中心的班车直接开到马鞍山市区接人，而南京人也喜欢去马鞍山休闲度假。

（北纬37°康旅示范小镇实景拍摄）

昆山之于上海，马鞍山之于南京，与商河之于济南的不同之处在于，商河是济南辖区内的县城，而昆山属于江苏，马鞍山属于安徽。不属于上海不属于南京，都能带动其发展，而隶属于济南的商河，在这方面则是更有优势。

在《济南城市发展战略规划(2018—2050年)》中，提出济南未来战略空间格局为“一体、两翼、多点”。其中，商河城区就是“多点”之一。用官方的话说，这是济南进入“山城河一体时代”的必然战略选择，有利于突破地理限制，做大格局。

所以，从济南城市发展的战略规划上，商河注定是济南大省会战略浓墨重彩的一笔。在济南大省会战略之下，在济南都市圈的辐射之下，商河的区域价值，也将蒸蒸日上。

在商河区域价值的带动下，在济南都市圈的辐射下，在济南后花园的城市定位下，我们再看地处中国温泉之都的北纬37°康旅示范小镇，给济南还是带来更多期待，尤其是在颐养度假方面。谁不想在后花园里颐养度假？

在一些中老年人担心的健康问题上，北纬37°康旅示范小镇，将康养产业作为核心，在项目内部打造大健康管理机构，定制一系列高端医疗服务体系，主要包括膳食/养生/康复/健康研究/健康管理/体检/医疗/疗养中心的服务，满足各年龄段不同的健康需求。

而据了解，目前该项目不少客户，是来自济南的一些中老年离退休人员。

像纯花园洋房，一层的南北院落，就足以打动那些准备颐养天年的人。

（一楼北院落，实景拍摄）

 （一楼南院落，实景拍摄）

而晓院的温泉别墅，在建筑上，中式的建筑风格，本身就特别动人，更有温泉入户，足不出户即可享受温泉，更是颐养的好去处。

（晓院别墅，实景拍摄）

而同样作为高层的产品，也是考虑到居住的舒适度，与济南众多楼盘不同的是，楼间距也是超大，有的楼间距高达八九十米。我们可以从下图中切身感受到楼间距的宽广。

（春风樾，小高层组团，实景拍摄）

北纬37°康旅示范小镇的价格，也是足够诱人，就是我们开篇说到的，目前一期产品，建面约108-147㎡户型，主打5字头价格，着实让人眼前一亮。

要知道，目前济南的房价早已经过万，即便在济南周边的县城，比如临淄不少楼盘价格已经过万，在禹城不少楼盘价格也已经上了8000元/平米，在桓台，一些楼盘房价也已迈过10000元/平米的门槛。

即便在商河县城，多数楼盘的价格也在六七千元每平米。而地处济南商河的北纬37°康旅示范小镇，5字头的价格，就显得格外亲民。