震惊!“学区房降价”竟然是炒作?实探发现...

一、辟谣！138万的是假的

这套房源来自文昌巷小区，该小区目前在365二手房网显示的挂牌均价为42717元／㎡。

而网络上传播的这套房源，面积约39㎡，总价138万，算下来单价仅3.5万／㎡，和小区目前的均价相比，确实要低许多。

但将该房源信息向附近中介进行核实时，得到的答复是：”房子是虚假信息，并不存在。“

（图源自猫姐说房）

换句话说，这有可能又是一次炒作或者营销，希望借由”低价“的噱头来引发关注度。

我随后在网上查询小区房源，发现类似小面积的房源确实有几套在售，但总价至少也要165万起，单价基本都在4万／㎡＋。

二、实探五老村施教区，小区环境差异大

这套房源之所以引起热议，实则也是因为的缘故。房源所在的文昌巷小区属于五老村小学的施教区。

作为主城三线名小，该学校的施教区不仅范围广，而且基本都是以老小区为主，二手房普遍面积小，总价低，所以一直以来总以”高性价比“著称。

此前，我们也曾实探过周边几个老小区，这些老小区里有些已经出新过，居住环境大为改观。比如红花地、三条巷、头条巷等。

虽然是90年的老小区，但外立面经翻新后，面貌焕然一新，看不出年代陈旧感。

同时更换了小区内的车棚，统一安装了充电桩。

但小区管理方面还是比较随意，比如停车位紧张，车辆较多时，显得比较拥挤。

与此同时，五老村还包括一些尚未出新的老小区，比如良友里，尽管该小区房龄在1996年，比三条巷等出过新的小区房龄甚至要新一些。但整体环境如今看来过于破旧了些。

小区单元门也不存在门禁了，上面锈迹斑斑，道路也是坑坑洼洼。

园区也不存在绿化环境，基本上都因保留了早年栽种的一些绿植，才令小区还拥有一丝绿意。

小区里面有一处小小的地方，开辟成业主的活动区域，置放了长凳和椅子，方便业主可以坐下来聊天休息。

虽然这些尚未改造的老小区面临着环境堪忧的窘境，但是”旧区改造“目前是南京的重点民生工程之一，预计小区出新也只是早晚的问题。

事实上，小区出新与否，对于五老村房价的影响并不太大。

三、均价4万／㎡＋，二手房价格平稳

我统计了五老村部分挂牌均价，发现老小区的价格基本都在4.2-4.3万／㎡左右。

大部分小区的价格较去年来看，普遍都有不同程度的上涨，最近因为处于淡季，市场行情一般，房价也趋于平稳。

成交方面，虽然受到疫情＋传统淡季的双重影响，市场成交量下滑，但并非完全”冰封“。

从成交记录可知，最近的7月下旬至8月期间，依旧陆续有五老村二手房的成交。成交情况也同之前一样，多以50-60㎡的小两房居多，单价也基本都在4万／㎡＋。

对此，中介解释，受到近期教育政策的影响，现在房东的心理确实发生了一些变化：大部分都希望以合理的价格卖掉，不再抱有”抬高房价“的心态。

但是企图希望大幅降价，抱着”捡漏“心理来买房也不太现实。因为五老村的房价相比一些热门来说，本来就不太高。除非碰上着急换钱的业主，否则不太可能报太低的价格。

不过也有好的一面，房子的议价空间相比之前有所增大，如果此时有学区需求的买房人，完全可以多看多选择。