楼市遇冷?南京一线板块开盘现场释放反转信号……

周末一过，“金九银十”便灰溜溜地宣告结束了。比起往年的抢房热潮，今年的市场似乎冷静了很多。“逃离江北核心区”、“江核凉了……”、“从中签率百分之几到”等诸如此类的话术频繁出现在各版块头条。

在这样的环境下，我先后参与了南部新城金地大成雅境和金基望樾府项目的开盘加推，在现场，我仍然听到这样的声音：南部新城的房子太难买了……

金地大成雅境：加推房源204套，报名总人数1606，综合中签率12.07％。

金基望樾府：加推房源182套，报名总人数708，综合中签率25.7％。

在当前南京楼市整体市场下行的情况下，南部新城“摇号盘”无疑给板块注入一剂强心针。

直击开盘现场，一线板块购买力依然坚挺

机场跑道公园是？校场的标志也是中？。

金陵华夏中心整个项？横跨机场跑道，靠近地铁5号线、10号线机场路换乘站，是不折不扣的“双地铁盘”，未来交通出？十分便利。

项目预计11月加推DEF跑道组团新产品，约300套房源，户型建面约106-178㎡。

▲项目户型图

从地理位置上来看，此次加推的“跑道组团”产品，与前期推出房源相比，“跑道组团”距离机场跑道公园更近；从城市配套上来看，此次加推产品近享双地铁上盖、高端商业等多重利好。

本次推出的跑道组团产品，与此前推出的产品相比，升级“文筑”精装体系，更多采用国际一线大牌，保证居住的高端品质，产品使用价值和美感并重。

国际一线大牌：日立、菲斯曼、耶鲁、西门子、松下、杜拉维特、汉斯格雅、唯宝等世界知名品牌；项目卫浴采用汉斯格雅、杜维拉特、松下（或同档次品牌）；厨房采用西门子三件套（油烟机、灶具、洗碗机）。

品质美感升级：电视背景墙采用岩板＋尼斯木饰面；卫生间墙地面一体使用帕斯昆仑灰专款定制大板瓷砖，表面磨砂处理；定制柜体＋尼斯木饰面，兼具品质与美观，玄关柜、更衣室衣柜、浴室镜柜等实现科学收纳，令居住更舒适。

人性化细节：入户挂钩、电热毛巾架、松下凉霸、罗格朗小夜灯、无线AP及千兆网络线材预埋等细节把控，十分贴心。

目前项目已公开样板间，感兴趣的朋友可以前往售楼处了解。

金地大成雅境位于机场跑道的起点，靠近南部新城医院，位置也很好。此次加推户型建面约105㎡-210㎡产品，开盘现场小户型火速卖光！不少买房人表示“小户型在南部新城太稀缺了，每次机会都要抓住”。

这两个项目，从地段上来说相对比较突出，都位于机场跑道两侧，可近距离享受跑套资源。另外，更值得一提的是，他们是大校场板块难得的拥有100平左右小户型的项目，所以对于想上车大校场的客户来说，这两个项？可以说是“必摇盘”。

北部圈层梯队产品：金基望樾府、“四叶草”产品

随着“四叶草”板块产品的相继亮相，北部沿秦淮河一侧、靠近七桥瓮湿地公园的高端改善圈层已逐步形成。户型建面140㎡起步、品质开发商云集、生态环境得天独厚等等条件让北部这片圈层楼盘受到广泛的关注。

我们可以发现，选择这个区域的客户与选择机场跑道梯队的客户存在明显不同的置业需求。

以金基望樾府为例，此次加推的产品分别为建面约165、168、185㎡三个户型，其中185㎡的产品数量，仅20余套，却是去化完的。许多买房人表示“冲着大户型来的”。开盘现场有位排在20几号的女士表示“太火爆了！抢185像在抢早市上的新鲜蔬菜一样！”

而在现场等候区，许多买房人聚在一起讨论“每次都参加金基的摇号，就是喜欢这个地方，如果真的买不到，后面会再考虑一下四叶草”。

有“四叶草”之称的云锦四季、云萃府、翡丽铂湾和正荣＆奥体建设G32项目虽然目前都还没有公布样板间，但起步户型都是140㎡以上，放风价都有参考金基的势头。

迈入700万门槛的北部圈层梯队，好像天生自带光环的佼佼者，而他们的自信来源于板块内更优的地段和令人期待的优质产品。

选择这个小板块的客群，已经不单单满足居住这一生存属性了，更多的是既要满足便利的生活周边配套，又要能在繁华中拥有一隅静谧，这样人生进阶后的选择，当然是以“享受生活”为主要目标。

当潮水退去，市场热度下降，没有竞争力的项目会“露馅”，而核心区域，优质产品才能实现财富的增值保值。

约谈房企，官方调控……动作不断，对于买房者来说意味着什么？

楼市调控政策频出、土地流拍、底价成交、溢价率持续走低、板块去化两极分化严重……乍看之下，当下楼市降温迹象已经十分明显。

房企约谈：

10月下旬以来，官方约谈了多家房企，引起了广泛热议。网络上更是流传出了一份被约谈企业的名单，称之为“买房避坑房企”。但其实，这都被片面和过度误解了。

在约谈的企业中，除了部分房企，还有部分外债企业。此次官方约谈，是要帮助企业解决困难，而并非预示着这些房企会爆雷。由此我们可以看出，约谈房企的背后，是维稳的信号。

此次官方约谈，可以更充分地了解房企一线的经营状况，利好房企与购房者的信贷、购房等政策出台的概率增大，比如降低房贷利率等。

政策调控：

而有一双看不见的手正在逐步调控目前的市场情况：

• 9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“两个维护”要求。

• 10月15日央行表示：房价回稳后，城市房贷供需关系也将回归正常。

• 10月21日银保监会也表示：保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

• 10月23日，人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年。

以上动作向市场预告了一个强烈的信息：房企和买房人的合法权益都将得到保障，“整体向好、渐趋平稳”仍然是坚持的主基调。

市场阶段性遇冷，会让有急迫买房需求的人有更好的下手机会。

1、迫于指标的压力下，年底部分房企大概率会采取“降价促销”的策略，部分楼盘可能会迎来低价期，买房者的置业成本会降低。

2、目前多个城市出现房贷松动的现象，房贷利率降低、放款周期缩短，会使买房者的月还款压力降低。

写在最后：

在目前的市场环境下，真正有价值的板块和楼盘依然会受到买房人的认可和追捧，房子的投资属性逐渐被剥离，开始回归居住属性。

真正想买房自住的客户，其实受市场的涨跌行情的影响比较小，更关注自身的需求和能力。

刚需客群买房需求聚焦高性价比住宅，板块性能大于房屋性能，买不到一线板块退而求其次二、三线板块后则相反。

高端客群买房需求向城市资源型住宅回归，同时位置好，通达性好，占据城市丰富资源、产品符合当下居住品质潮流、开发企业资金安全的房子会更受欢迎。