房天下> 资讯中心 >流年> 正文

: 手机看新闻

写写2023南京楼市新格局 | 凯旋

流年2023-02-01 15:21:19来自北京市

↓↓↓ 点击关注，获得财富

2023，首先我的定调是复苏之年，热点板块进击，普通板块复苏。

楼市复苏的本质，更主要的是经济本身的复苏+政策上的支持。

放开疫情管控，利弊在此不讨论，但从整个社会层面看，一定是有利于经济发展的。人口的流动性增加会渗透到经济发展的方方面面，最简单举个例子，最近放开后泳装的销量大增，而在前两年，因为旅游不方便，泳装需求量是非常少的。

想致富，先修路；火车一响，黄金万两。人口的流动才能带来经济的高速发展，不然我们造全球最大的高铁和高速网络干什么呢？所以，对于多数行业来说，2023年的机遇是增加的。

而关于房地产的政策面，最近三个月几乎全是利好，看不到利空，这个就不用赘述了。

如果已经想好了要买房、换房，那肯定宜早不宜迟。因为市场阶段性低点已现，现在肯定不适合去想等下一个低点。

回到南京的楼市，最近有个对比图扎心了，说6年前南京河西和广州珠江新城单价差不多的小区，如今也就别人的三分之一多！虽然，南京的综合实力肯定不及广州，但这样大的反差也恰恰说明南京的价格已经具备性价比了，就像当初实力强于南京的广州，核心地段只卖南京价格，这是不合理的，但如今价差那么大，南京同样也是能看到机会的。

这样阶段性触目惊心的比较其实我见到比较多，比如2016年中麒麟一波翻番行情，很多人说买哪都一样，麒麟效率比奥体还高，结果后来一横就是六年；再比如河西南高峰期的成交价格在南京处于头部yyds，但随即也迎来了回归，释放风险，重新产生机遇。每个大城市，每个重点板块，都有自己应有的价值体系，如果短期的价格过高难以支撑，很容易打回原形；如果相比别的城市和板块明显便宜，那又产生了机遇。虽然对这种比较的把控，非专业人士或者长期关注者很难判断，但当哪边捧得太高的时候，往往意味着风险的积聚，哪边比较惨的时候，则意味着机遇也在孕育。

2023年的南京，随着限价体系的逐步放开，楼市定价体系的市场化程度在增加，各家楼盘的竞争在加强。

比如，2023会有较大体量的豪宅供应，200㎡甚至300㎡起步的小区都会看得到，单价也可能比过往更高。但是，南京的低总价新房和二手房供应是相当充足的，刚需买房的选择余地很大，各家楼盘在产品上或者价格上都要拿出诚意，才能满足现代人的审美观，特别是95后、00后，不光看重地段和实用性，还要看发朋友圈、小红书有没有格调。

各热点板块上看，今年河西新房价格会更贵，5w以下的新房已经屈指可数了，河西中6w以下的新房都不存在了。所以，今年河西的二手房会关注度显著提升，因为倒挂时代彻底结束，价格回调一轮后的二手房，性价比出来了。这就是为什么赶在年前，不少人还在急着签约，买家知道价格到位了，卖家为了后期新房准备充足子弹，各取所需，懂的都懂。

抛开顶豪楼盘，在2023，河西普通新房和二手房会存在相互比较性价比的情况，市场是动态的，哪边性价比更有优势，购买力会倾向于哪边，特别是河西南。而在江心洲，市场依旧存在认知差异，特别是岛南属于新板块还不太成熟，金中高中部的开学会有提升。

在顶豪市场，三大新盘今年会有短兵相接争抢塔尖客群，产品才是硬道理。曾经无处安放的南京顶尖购买力将彻底释放，对这部分客群，今年的选择余地较大。对于普通人而言，就是看神仙打架。

南部新城大校场及周边区域无疑是第二大热点，各面积段的新房供应都比较充足，不过目前区域所有新房定价都在5-6w区间，单价相近使得品质无法完全拉开差距。随着储备项目的上市和新拍土地的进行，看大校场和城东能否形成区域顶豪。

如果预算有限，江北核心区倒是今年值得关注的重点。一来，江核经过一年多的“挤泡沫”，价值回归到安全范畴。二来，江核将改变以往偏刚需、偏投资的定位，形成差异化的产品供应体系，包括充足的二手房源和新房中小户型，也包括新升级的改善类户型和品质新房。江核的逻辑将从炒概念炒预期，从“找人接盘”转变为“为我所用”。此前预期过高、二手房价过高与区域实际发展跟不上的矛盾，转变为回归后的房价与区域发展提升相共振契合的状态。

其他板块上，有些可以以河西和大校场的维度来思考、比较和定位（比河西减一点），有些可以和江核比优劣（比江核加减一点），在这些区域中，产品更为关键，因为在价格较高但比较小的板块里，做到区域品质的第一梯队才能脱颖而出。新房要关注品质，二手房要关注“活力度”，朝气蓬勃健康向上的气质是可以捕捉到的。

楼市的2023一定会比2022好，但复苏仍然是主旋律，二八定律继续使用。如果说，在整体偏冷的2022，20%的房子还能扛住或者有较好的流动性，80%都有明显回落或失去流动性；在2023, 20%的房子会比较抢手甚至走出独立行情，80%会止跌回稳，流动性显著增强。

在选房问题上，大家所要做的，就是顶流实现自己的价值和梦想，中产把握自己的需求与机遇，刚需选对自己的上车路径。不以预算论英雄，但求不负自身如此努力。

这就是凯旋对于2023南京楼市格局与趋势的研判，欢迎添加微信。

2023，买房置业第一步

加凯旋微信

口令：2023房南京

▼

本文作者凯旋 | 20年城市研究，10w张南京发展图片记录，见证各版块发展，穿透理解规划落地时序，历年手绘南京详细地图，因为爱好，所以透彻。

读南京城记，做城市主人

买房咨询与微信群讨论，加主编微信▼

投稿 / 设计 / 活动 / 媒体投放 / 商务合作

往期推荐

城市发展： 南京真相 | 南京人口 | 南京GDP| 南京巨变丨长江专题 |最牛商场丨南京蓝图丨南京骄傲丨南京网红丨南京扩容

道路专题：洪武南路丨上海路丨乐山路丨长江路丨宁海路丨华侨路丨和燕路丨湖南路丨应天大街

踩盘报告：海玥花园 | 中国府 | 花语江南 | 天鹅堡 | 长江华府 | 云上 | 城市星徽|云际 | 青奥村丨江畔都会上城丨仁恒江湾世纪丨绿城云栖玫瑰园丨融信世纪东方丨大名城紫金9号丨海铂滨江丨左岸澜庭丨都会四季丨紫微堂丨苏宁滨江壹号

教育格局：公民同招 | 南京小学丨拉小丨力小丨琅小丨芳小丨银小丨游小丨南师丨北小丨树人

免责声明：本文系注册用户（作者）在房产圈发布，房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点，不代表房天下立场，若侵犯了您的合法权益，请进行投诉。对作者发布之内容，未经许可，不得转载。

踩${articleTitle.caiCount}

投诉南京理财教育

精彩评论(0)

回复还可以输入200字

B	北京房地产	D	东莞房地产		海南房地产		南宁房地产		沈阳房地产
C	成都房地产		大连房地产		合肥房地产	Q	青岛房地产	T	天津房地产
	重庆房地产	F	福州房地产	J	济南房地产	S	上海房地产	W	武汉房地产
	长沙房地产	G	广州房地产	N	南京房地产		深圳房地产		无锡房地产
	长春房地产		贵阳房地产		南昌房地产		苏州房地产	X	西安房地产
	常州房地产	H	杭州房地产		宁波房地产		石家庄房地产	Z	郑州房地产

写写2023南京楼市新格局 | 凯旋

大家都在看

相关文章

精彩评论(0)

流年介绍：