盘点2024年的济南供地规划，字里行间只有4个字，诚意满满。一直抱怨改善市场选择太少的购房者，等来了一桌满汉全席。
CBD核心区有6个新地块蓄势待发，奥体片区拿出了财富中心旁的转山地块，贤文片区小鸭地块、凤凰路西地块，盛福片区机床四厂地块，港沟南的6个地块、经十一路地块……仅仅在2024年的供地清单上，就有二十多个具备改善素质的楼盘即将闪亮登场。核心区没有几个楼盘可选的尴尬场景，随着2024年CBD西城市更新的推进要彻底扭转了。暂不说科技城片区已经有五六个楼盘同台竞技，单就待开发或待出让的地块，就有多个。解放东路两侧一共上新三个住宅地块，总占地面积一共7.18万㎡。A-1、A-3位于茂岭山下，紧挨着山东政法学院，地块面积比云顶1号更大，可发挥空间更多。再加上刚刚挂出的DMLX-02-05地块，占地面积1.1万㎡，地段好，没有绑定回迁房，从1.4万/㎡的楼面价就能看出信心十足，又是一个预定改善爆款。土拍要求拿地当年动工，三年内完工，顺利的话今年面市的可能性极大。06、07、08、09地块都被济南历下城市发展集团城市更新有限公司底价竞得，考虑到大量回迁房，只有少量对外出售，不提也罢。位于姚家路上，浆水泉路和姚家路东南角，云顶1号D2地块南侧。组团总占地面积4.83万㎡，比云顶1号总计3.5万㎡的占地面积还要大。两个地块挨在一起，无论园林还是会所等社区配套都更有发挥空间。周边配套上，西边是山景，和博物馆之间只隔着一个学校；项目旁边有规划中小学用地，规划60班九年一贯制学校用地。单纯就地块面积、地理位置来看，是2024年土拍的一大看点。预计8月土拍，最快也得2024年底面市了。粗略统计下，2024年CBD土地市场将新增6个改善住宅地块供应，总占地面积13.11万㎡。如果按照2.5的容积率保守估计，这意味着CBD将供应32万㎡新房，按照户均160的大户型来计算，这将是2048套房子。转山北地块预计2024年9月进入土拍市场，位于转山公墓以北、财富中心以南，占地面积1公顷。这是一个切切实实的出则繁华入则宁静的山景豪宅，不过缺陷也很明显，就是南侧就是转山公墓。旁边还有个财富中心的地块，2016年拿地，地上+地下容积率4.4，占地面积56006平，拿地七八年了还没有动工，估计很多人都忘了这里还有块地。如果这块地能顺利上市，加上今年诚意满满的供应，济南的改善市场也算整了一桌满汉全席了。盘点一下CBD、奥体、科技城的楼盘，接下来会有11个新地块同台竞技。CBD片区：云顶1号，A-1/A-3/A-5地块，文博中心组团科技城片区：保利珑誉、中信泰富玖著、三发和岳府、金地+住友地块、尊御府，以及化纤厂路北头的海尔十里河项目
核心区改善的蛋糕本来就不够分，未来僧多粥少竞争压力增大是一方面，也会倒逼开发商拿出压箱底本领来惊艳市场，济南的产品力能不能赶上一线城市，就看接下来两年了。对于改善客户来说，面临的选择更多了，也不必再担心“过了这个村没了这店了”。核心区的选择已经足够丰富，碰上足够打动你的，产品力足够巅峰的再下手。毕竟CBD的二手房已经验证过了，产品力不过硬的，有CBD的好地段也照样赔钱。豪宅上新了，转山公墓北地块，还有多年未动工的财富中心地块。#济南 #豪宅 #奥体 " data-nonceid="7963403591215785612" data-type="video" data-mediatype="undefined" data-authiconurl="" data-from="new" data-width="1920" data-height="1080" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAA9e83IEIyPQAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPE2KMgXCZRAt6EzNPgMItpl5UzVmuvc0bN6eHO-tcD" data-isdisabled="0" data-errortips="">济高控股的项目，位于银丰玖玺城六期正对面的位置，地块刚土拍完，凤凰路高架桥官宣了。占地面积6.55万㎡，容积率2.3。凤凰路、地铁口、门口就是高新区凤凰路学校初中部，地块素质是真优秀。基本预订下一个豪宅爆款，但也只有产品力跟上了，才能和银丰玖玺城的七期有一战之力。毕竟银丰玖玺城七期的空中花园豪宅未面市就以惊艳，并且位置也不临凤凰路。改善一直高度关注的小鸭地块一共有6个住宅地块，2024年是拿A-1、A-2地块，浅浅推向市场，还有个细水长流的打算。花园东路、徐家庄地铁站，附近有高新一实验开拓路校区、48班小学、中小学用地；交通便捷，和主干道又有一定距离，北侧有商办项目遮挡，没有噪音干扰；又是目前热点的高新贤文片区。楼面价9473元/㎡，估计是4月份的土拍看点。据说已经预定了济南的品牌开发商。地块航拍，这里已经有两个住宅地块出让，未来这一片的住宅，你感觉值多少钱？#济南楼市 #小鸭地块 #改善住宅 " data-nonceid="6546410665374849584" data-type="video" data-mediatype="undefined" data-authiconurl="" data-from="new" data-width="1920" data-height="1080" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAAz-8g0AWMVgAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPE6KNsMy1VTcKEzNPgMIs8guOcSM7Ke35zUXX4CyP3" data-isdisabled="0" data-errortips="">位于颖秀路以东、花园东路以北，即中建星光城市南侧，万科翡翠公园东侧，占地面积6.1万㎡，将在2024年5 月挂牌土拍。未来将和小鸭地块项目同台竞技。![]()
文旅城的两个民间遗珠，同样是2024年的楼市热点，目前已经挂牌。有趣的是，原本B-1地块原容积率1.52，是高层林立的文旅城里唯一的亮点，曾经宏伟蓝图里的压轴之作，原本能出个低密豪宅作品。如今B-1地块从容积率1.52变成了容积率2.3，B-14地块原本容积率3.17，如今是容积率2.8。![]()
毕竟，当年文旅城虽然卖得好，但是钱都赚跑了，所以烂摊子还是要收拾的，只能在这些地块上找附加值了。不管最后是什么产品，终究地块位置还可以，紧挨着汉峪，旁边是融创茂，只是不知道在文旅城大高层价格体系崩塌后，能不能卖上价，毕竟容积率也不算低，改善有些勉强。位于龙湖云峰原著南侧，附近铁投仁恒河滨城正卖得如火如荼。![]()
6个地块占地面积加起来一起共17.14万㎡，比铁投仁恒河滨城6个地块13万㎡的占地面积还要大。有仁恒、龙湖的成功在前，如果地块素质能做到2.0甚至更低，不仅能避开文旅城剩余地块的冲击，绕城高速内难得洋房的身份也能让开发商们再疯狂一波。围子山东侧R01/R03/R04地块已在2024年1月29日被济高底价拿下。围子山东侧的低密洋房，容积率1.2-1.6，确实是低密。这三个地块就在围子山的山坡上，拿地要求两个组团内的商业用地均须早于或同步于居住用地开工、竣工。围子山脚下，旁边绿城桂语朝阳已经交付入驻，烯谷国际中心一期二期已经交付，三期四期现在是交给济高“保交付”，还在施工中。整个区域有些人气，氛围也在逐渐成熟。位于和谐广场附近，远洋万和府东侧，对于地缘客户来说，吸引力不亚于保利天禧。如果容积率能放低点，出点18层作品，能吸引不少客户。地段优势很明显，经十路，和谐广场对面，家门口是4号线的地铁站；有远洋广场、商业金融地块作为商业配套、隔绝噪音影响，南边是崇华学校。华润公园九里之后，兴隆山又有两个山脚下的地块入市。兴隆二期F-3B地块，占地面积7.35万㎡；兴隆二期F-5B地块，占地面积5.23万㎡。区域有了华润公园九里的人气基础，再加上山景优势、泉泽小学、中学、济南实验高级中学这些优势，地块素质还算不错。![]()
2024年的楼市新成员，还有银丰玖玺城7期项目、唐冶围子山上的保利鹊华赋、彩石片区的济南府，历山路的三塑地块也由蓝城代建了，七里河还有历城城发的地块，即金茂代建的金茂府等。![]()
从城市角度来看，改善地块供应增多，迎合当下改善火热的新房市场，也能刺激开发商多拿地；土拍价高者得，财政收入又能稳一波。从开发商角度来看，核心地块土地供应增加，有地可拿就意味着保得住工作，当然僧多粥少产品力还得一卷再卷。从购房者角度来看，改善市场从此以后环肥燕瘦任君选，手持四五百万以上房款的改善客户们，接下来是你们的主场。问题在于，济南乃至山东的富豪群体血有多厚，供应上来了，市场能不能支撑起来，只能边走边看了。另外，最近关于《济南市建筑工程容积率计算规则》（征求意见稿）公开征求意见，其中关于带空中花园的第四代住宅要普降济南的传闻不绝于耳，不知道这个这个政策能否落地，这里面的众多地块，又有几个会做带空中花园的第四代住宅？
前段时间，山东省公布第一批高品质住宅试点项目，包括新建、在建、既有三类住宅产品，共有21个楼盘登榜，而济南只有一个楼盘名列其中，隔壁的邻居淄博高达6个，青岛也有4个，济南的住宅品质，牛逼吹的很大，提升的空间也有很大。
地产下半场2024-04-18 11:06:43来自北京市
