[摘要] 第二届江浙沪房地产经济论坛14日上午在南京隆重举行，本次论坛是去年举行的第二次年会，本次年会应邀到会的有上海、浙江、江苏三个地区房地产经济学会的领导同志和专家学者。中国房地产及住宅经济研究会常务副会长
第二届江浙沪房地产经济论坛14日上午在南京隆重举行，本次论坛是去年举行的第二次年会，本次年会应邀到会的有上海、浙江、江苏三个地区房地产经济学会的领导同志和专家学者。应邀参加本次年会的还有房地产研究会的领导同志有江苏省政协领导同志和省建设厅等有关部门的领导同志，会议的内容可以概括成四个字，交流探讨。所谓交流就是交流国家施行宏观调控一年多以来房地产经济在曲折前进的过程中所取得的宝贵的经验。所谓探讨就是探讨怎样更好的贯彻执行中央制定的发展国民经济的一系列方针政策，进一步推动江浙沪三地房地产经济持续健康的向前发展。中国房地产及住宅经济研究会常务副会长包宗华先生在会上做了精彩演讲：
非常高兴能够来参加我们江浙沪房地产经济论坛，因为江浙沪是我们国家经济最发达、人才荟萃，不断创造新鲜经验的地方，所以说也是我经常来学习和调查研究的地方。刚刚我碰见了一个好朋友就是王朝援同志，我们十来年没有见面了，我记得十多年前王先生非常精彩的妙句，他说有些人是头疼医头，脚疼医脚。而我们政府是头疼医脚，引起了哄堂大笑。今天真是看见了多年未见的朋友。我有个想法，我们为什么要被动的讲形势好不好，我们为什么不能够驾驭形势，掌握形势，今天我就放个大炮，我就来谈怎么驾驭形势的问题。其实科学发展观很重要的一点对我们来讲就是用科学发展观来驾驭我们的形势，所以我讲的题目是用科学发展观统领住房事业的发展。
我们的住房问题占房地产70％，把住房问题解决好了，房地产问题就好办了。我们要去驾驭形势，因为大会给了我一个的发言时间，我为了发好言，我就把它写成了稿子，读出来就将近一个。在两会大会提案中，住房问题占了比较大的比重，这些提案代表了人民的心声。要促进住房事业健康法、解决好住房问题，必须用科学发展观统领住房事业的发展，抓住解决住房问题的关键。
我们讲的用科学发展观统领住房事业的健康发展，就是要用科学的方法对住房事业的发展进行深入的分析研究，揭示和掌握住房事业发展的客观规律和矛盾的主要方面，在制定方针政策，发展规划和采取运作措施时，坚持按客观规律办事，并准确地抓住矛盾的主要方面，客观规律我们掌握了之后，并不是被动的按客观规律办事，实际上我们可以运用客观规律来为我们的事业服务，比如说水向低处流是客观规律，我们就做一个高坝，发电量就大，就是运用客观规律来为我们的事业服务。刚刚说的矛盾的主要方面也就是问题的关键，所以我们必须抓住问题的关键。刚刚过去的2005年是我国政府对以住宅为主体的房地产业进行宏观调控的一年，调控的主要任务是，坚定不移的解决突出问题，促进房地产业的健康发展。让房地产真正成为国民经济重要的支柱产业。这些年来我国住宅事业陆续地产生了几个突出问题，主要是：有些城市房价上涨过快、有一些城市房价过高、有些城市住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱和投资增长过快等五大突出问题。前三个问题纯属住房问题，后两个问题也是住房问题，同时是房地产在内的问题，为什么会产生五大突出问题，直到现在我们才逐步弄清楚，主要原因就是我们没有紧紧地抓住解决住房问题的关键。
经过一年来的宏观调控，05年的主要统计指标是：完成房地产投资15759亿，比去年同期增加了19.8％，完成住宅投资10768亿，比去年同期增长21.9％，完成经济适用房5665亿，占住房投资比重是5.5％，比去年同期下降了6.8％。此外，的平均房价比去年同期增长了7.1％。以上统计数据说明，经过一年来的宏观调控，五大突出问题都有不同程度的减轻，已经取得了初步成效。同时也要看到，五大突出问题仍然不同程度的存在，而且有的仍然比较的突出。为什么突出问题不能立竿见影地解决，主要原因是五大突出问题是因为没有抓紧问题的关键，而在去年宏观调控中并没有突出地抓紧关键，必然会延缓解决问题的速度。
大家都讲去年宏观调控挺好，我觉得去年宏观调控的问题是没有进抓关键，因此解决的速度不会快，以上完全是我的个人意见。
要追根溯源，1998年国务院颁布的神话住房制度改革的23条，决定在我国推行以解决中低收入者住房问题为重点的住房分类供应制度，总总体看，这个新制度时符合我国国庆的。但因为这些年来，我们对执行这一新制度的科学研究分析不够深入，对国外的有益经验也缺乏融会贯通的吸收，因而没有充分的解释，住房事物发展的客观规律和主要矛盾，也没有在住房工作中紧紧地抓住问题的关键，我们还没有全面而有力的用科学发展观来统领住房事业的健康发展。这就是这些年来，在取得住房建设快速发展巨大成绩的同时陆续出现五大突出问题长期得不到解决的根本原因。如果不从现在起就紧抓问题的关键不放，五大突出问题仍然得不到解决，因此必须高度重视。
第二需要通过科学分析借鉴国外的有益经验，从1919年英国进行住房制度改革开始，在上世纪里西方国家和许多发展中国家，陆续地进行了住房制度改革，而且较多的国家实行了住房分类供应制度。住房分类供应制度指导思想是，广大居民有富人，有穷人。如果没有政府接入实施住房商品化和适度的社会保障支持与必要的调控管理相结合，广大中低收入者很难解决好住房问题。因而这些国家实行住房新制度的一个鲜明的特点就是明确的宣布政府接入住房问题，也就是要进行由政府不管住房问题，转为政府要管住房问题的重大改革。政府接入住房问题主要举措有四点，对广大居民实行住房分类供应，第二住房问题的核心就是分类供应的核心。是解决好广大中低收入者的居住问题。第三政府给予中低收入者住房适度的社会保障，并理所当然地调控管理住宅户型、造价和供应对象。第四通过调控与管理大比重地建设与本国经济水平相适度的小户型、低造价住宅，这是解决中低收入者住宅问题的关键。抓关键而取得显著效果的发展中国家是新加坡，从上世纪下半叶实行分类供应制度至今，每年建设小户型、低造价住宅占总建房量的80％左右。新加坡现在的居民有87％的人住在政府租屋里面，就是我们的经济适用房，大家都很明白政府租屋是由政府调控付息造价的，这样的国家我们说的五大突出问题不会有。他们在开始搞分类供应的时候人均收入和我们一样就是1000美金，2004年他们是2.5万美金，说明他们社会安定，经济大发展，所以这样搞一定不会影响经济。许多发达国家也一直坚持建设与本国经济水平相应的小户型住宅。
据德国、日本和瑞典三国的统计，从1960年到现在每年建设住房的平均户型，都在100平方米以下。而据我国04年对部分城市的调查，当年建设的住房中，150平方米以上的大户型都要占60％以上，高的达到85％。相比之下，发人深省。而大户型、高造价住房的比重大，正是这些年我国产生五大突出问题的主要原因，也是广大中低收入者买不起房子的主要原因，反过来也证明了我国这些年来为什么产生五大突出问题，就是这些年来我们工作中不抓关键。因此应该借鉴国外的有益经验，明确地宣布政府必须接入住房问题，给予中低收入者适度的社会保障，又理所当然的管户型、管房价、管供应对象。第三，为什么小户型、低造价住宅是解决住房问题的关键。解决中低收入者住房问题，有三大要素，是居民的购买能力，第二政府适度的社会保障，第三小户型低造价住宅。我国的现在中低收入者购房能力很弱，政府的保障又不强，使得小户型低造价的要素成为解决住房问题的关键。由于我国中低收入者占居民总数80％以上，因而必须大比重地建设小户型、低造价住宅才能解决关键问题。如果今后通过几年或者十年的努力，我国各个城市年建设小户型、低造价的住宅达到住宅总量的60％，就会显出以下4条重要作用。比较好的解决中低收入者的购房难问题，再不会出现建设几百套经济适用房住房就有上万人排队的尴尬局面。建设住房能够满足占居民绝大多数的中低收入者的需要，这是住房建设体现以人为本和构建和谐社会要求之必须。第二在同等容积率下，一套150平方米的住宅与75平方米的住宅相比，能耗和占地均在一倍以上，由于我国城镇每年建设4百多万套住房，因而大比重地建设小户型住宅是的节能省地措施，是关系子孙后代和住房建设可持续发展的大事。
第三小户型、低造价住宅大量上市以后，占居民总数80％以上的总低收入者，有能力进入市场，才能够形成真正的人民市场。因为多数人参与的市场和消费必定优胜于少数人参与的市场和消费，这样做才能够更好的促进住房市场的繁荣和形成持续的消费热点。第四这次开展对房地产业宏观调控的重要任务是要解决五大突出问题，而在大比重建设受到政府调控管理的小户型低造价住宅以后，这些突出问题就没有了。因而这一举措又是完满的完成这次宏观调控任务的重要保证。这里做两点可行性说明。新加坡能够长期坚持建设符合国情的小户型、低造价住宅，并保持年建设量占总建设量的80％以上，现在我们提出近期内我国的小户型、低造价住宅建设量达到总建设量60％，是一个比较低的要求，是完全可以达到或者应该达到的要求。有人说，新加坡能够长期坚持建设小户型低造价住宅，是因为地少人多。这一句话说得对，但是我们国家也是一个地少人多的大国，土地十分珍贵，更应该长期坚持大比重的建设小户型住宅。第二我们建议60％的住宅户型小于100平方，40％的大于100平方，平均户型接近100平方。也就是接近德国、日本、瑞典三个国家这些年平均户型的水平。这三个国家2005年的人均国内生产总值都超过三万美金，比我们国家人均1千多美金高出20多倍，相比之下，我们提出上述住房户型指标是不低的。
第四、小户型、低造价住宅的建设标准和基本要求。建议到2020年以前，我国城镇建设的小户型住宅标准为40到100平方米，其中80％平方以下的占70％。造价标准以每户平均居住70到80平方，再和这个城市中等收入者家庭平均年收入的6到8倍进行综合计算而出，并由城市政府公布。这样计算，考虑了我国居民收入低和广大中低收入者省吃俭用买房等因素。对小户型住宅的基本要求是：造价不高质量高。面积不大功能全。占地不多环境美。有人说，只有建设大户型、高造价住宅才能保证质量。言外之意，小户型、低造价住宅只能低质量，这一理由是站不住脚的。例如1930年美国在纽约市开工建设的美国批小户型、低造价社会住宅，现在75年过去了室内已经进行了好几次现代化的装修改造，但是工程质量仍然完好。纽约市住房局的官员讲，这些住宅至少还可以再用75年。又如，日本东京近几年建设的几个中等收入者住宅小区，每套住房面积为45至69.9平方米，面积虽然小但因设计上巧于构思，住房使用功能齐全，仍能使居民住得舒适方便。再如，最近我和几位同志参观了一个户型为94平方米的经济适用房，两间小卧室，一个长方形的使用不大方便的客厅，我们认为当年70平方的公房比这个好多了，我们的评价是大而不大，94平方米住得也不舒服。看来我们必须在规划设计和施工方面狠下工夫，只要工夫下到了，完全可以建设出质量高、功能全、环境美的小户型低造价住宅。
第五、只有列入计划并认真实施才能落到实处，建议国务院及主管部门，要求各城市在编制十一五计划时，制定推行小户型住宅进度计划，总的要求是，在今后十年内，各城市建设小户型住宅的比重，达到占住宅建设总量的60％。因为各城市条件不同，允许有的慢一些有的快一些。为了把计划落到实处，城市政府每年都要把小户型住宅的建设计划，有区别的分解到每个待建的住宅小区，明确各住宅小区的建设中小户型住宅分别要占多大比重，而且要明确户型面积和每平方米的售价。同时还要做出规定，凡不按政府下达计划建设小户型、低造价住宅的房地产企业，要给高额罚款直至取消营业执照的处罚。
第六，需要相应解决两个问题。只有给予优惠，政府才能理所当然地调控户型、价格合供应对象。西方国家对中等收入者住房的直接优惠大约占造价5％左右，也在10％左右。其中，通过调控房价，就可以把房地产商的多半利润调过来用于民。我们国家搞经济适用房提出房地产商搞经济适用房利润3％，这是一句空话不控制房价利润在哪儿。一不管成本又不管房价，那3％根本不能落实。所以说我们把房价一定，开发商的利润也控制住了。我们国家搞经济适用房的直接优惠是不收土地出让金和税费减半。在地价较快上涨的情况下，优惠额大约占总造价20％左右，这就超过了政府的承受能力。特别是许多城市政府手里掌握的土地很少，每年拿不出多少土地。这就造成了每年建设经济适用房只占住房总量4％到6％的局面。去年就是5.5％，80％的总低收入这只建5.5％，当然要排大队。解决的办法有两条，一，仍然维持经济适用房的提法不变，但取消免费供应土地的优惠，使直接优惠额占总造价5％或者稍多一点。这样一概，地方政府负担小了，就具有负担大比重地建设经济适用房的能力。第二，统一改为建设小户型低造价住宅，但是直接优惠也占总造价5％左右。因为有了优惠，政府才有权去调控户型、房价和供应对象。再加上住房公积金、长期抵押贷款、梯度消费、逐渐提高居民收入和对无房户的房贴等。就能较好地解决中低收入者的住房问题。要有区别的运用税费的调节作用。例如新加坡对富人住宅收三高，即高土地出让金、高房价、高物业税。对中等收入这住宅，大于100平方米户型的每平方米售价要比低于100平方米户型住宅高许多。又如，韩国对无房者买套房实行税费优惠，对买第二套房的就是提高税费，对转卖第二套房的收30％的高税。建议我国也逐步推行有区别的税费政策，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大孤行、高造价住宅的调节作用。
我最近参加了几次房地产形势分析会，许多人都以这几年的形势发展为基础，适当地考虑宏观调控的因素做出了预测。如果能够加大小户型住宅，这些预测就得大大改变。对推行小户型、低造价住宅，对于我们这些年已经比较习惯的管理工作，是一项巨大转变，因而成了一项艰巨的改革任务。这就需要思想领先，需要一个大造舆论提高认识的过程。今天我的发言都是向诸位来呼吁这个事情，我希望同志们也能够为之大声疾呼，为推动加快实现作贡献。谢谢大家。
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