[摘要] 第二届江浙沪房地产经济论坛14日上午在南京隆重举行，本次论坛是去年举行的第二次年会，本次年会应邀到会的有上海、浙江、江苏三个地区房地产经济学会的领导同志和专家学者。应邀参加本次年会的还有全国房地产研究
第二届江浙沪房地产经济论坛14日上午在南京隆重举行，本次论坛是去年举行的第二次年会，本次年会应邀到会的有上海、浙江、江苏三个地区房地产经济学会的领导同志和专家学者。应邀参加本次年会的还有房地产研究会的领导同志有江苏省政协领导同志和省建设厅等有关部门的领导同志，会议的内容可以概括成四个字，交流探讨。所谓交流就是交流国家施行宏观调控一年多以来房地产经济在曲折前进的过程中所取得的宝贵的经验。所谓探讨就是探讨怎样更好的贯彻执行中央制定的发展国民经济的一系列方针政策，进一步推动江浙沪三地房地产经济持续健康的向前发展。上海市房产经济学会常务副会长兼秘书长巢福群先生在会上做了精彩演讲：
尊敬的包会长、尊敬的江浙沪各位领导、专家同行们早上好，非常高兴有机会与大家交流沟通并得到大家的帮助指导。房地产和住宅发展已经成为当前社会的热门话题，前不久上海举办了上海房地产18年的活动，这一命题提醒我们房地产业应该已经开始步入成熟期了，但是房地产业的得失成败仍然是当前各界争论的焦点，温家宝总理说房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚定不移的发展中的突出稳定，又要促进其稳定发展。我认为这一论断正确评价了房地产业的地位、作用和现状，也指明了其发展的方向。
在此我想结合上海房地产业的现状谈谈个人的体会。房地产业已经成为上海经济发展的支柱产业，这是不可否认的事实，从房地产业在上海国内经济生产总值所占的比例，从它对解决上海居民居住的困难，提高居住会平发挥的直接作用，从它在上海城市形象旧貌换新颜的作用中已经证明了这一观点和事实。当然在房地产业发展的进程中和其他产业一样，会有总总的不平衡不规范的现象，也会产生总总的矛盾和问题，我们应该本着爱护、引导和积极培育的指导思想，促进房地产业的健康稳定发展。今天房地产业已经成为上海的支柱产业，那么我们就要站在支柱产业的高度来研究房地产业发展的责任和作用。从而明确其发展的目标和方向。
我们说衣食住行是人类社会的最基本需求，我们先不说衣食行都和房地产业有关，而住的责任落在房地产业的身上，特别值得注意的是我们现在的目标是构建和谐社会，这就不是一般意义上的解决居住需求的问题了，社会主义和谐社会是一项复杂的系统工程，涉及到政治、经济、文化、思想、道德等各领域，它的理论研究还在进行中，现在的基本认识是协调稳定的社会是和谐的，所谓协调应该寻求经济增长和社会发展目标一致与节奏的合拍，所谓稳定追求的是内在的持续的动态前提下的稳定，和谐包括社会资源的兼容共生，社会结构的合理，行为的规范，社会运筹得当。
就上海房地产业发展的现状和构建和谐社会的要求看，有几个问题是必须引起注意的，首先是住房保障问题，从人均居住民及水平看，上海市民的居住水平有了成倍的提高，这也是评价房地产业发展成果积极意义的一面，但是由于沿用了计划经济体制下的平均衡量标准就把矛盾和问题掩盖了，在计划经济的条件下住房实行分配制度，分配的条件和标准就是人均住房标准，这在当时是可行的，也是可信的。但是住房商品化以后，当前上海户均占有成百上千平方米的家庭已经不显见，但是几代同住几平方米的家庭依然存在，而正是这个平均发掩盖了人们的耳目，使大家津津乐道于平均水平的提高，而意识不到平均后面的问题，突然发现还有不少家庭并没有随着平均水平的提高而提高，随着就是对房地产业的一片责难声，甚至有人想否定房地产业的支柱产业地位，所以从和谐社会的角度看，房地产业肩负着解决广大群众居住水平的责任是不可推辞的。以房地产业最以来的土地资源为例。上海每年用于房地产开发的土地资源都超过2、3千公顷。房地产开发离不开土地和其他资源这是人之常情，但是作用一个和谐社会来说，各类资源不仅仅承载着房地产开发的责任，同时肩负着社会、经济、环境的职责，况且各类资源不仅仅归于当代社会独享，而是人类共同的财富。
我们有一个例子，上海郊区由于房地产集中的过渡开发，形成了卧城区域，其他产业的用地已经很少了，因为土地资源的利用在一定时期内是难以逆转的。再看房地产市场的运作，自从我国有了房地产市场以后，各级政府一直力度规范市场行为，出台了一系列政策法规，但是市场运作过程中不规范乃至违法的行为仍时有发生，有时甚至相当严重，我们说房地产市场特别是住宅市场不仅是一般的商品市场，其商品的特性，涉及民声民计。就一般工薪阶层往往用其一生积蓄才能完成置业大计，房地产市场更受百姓关注不足为怪，应该承认按照构建和谐社会的要求，房地产业还存在着诸多不尽人意之处，我们说未来评价房地产业的地位和作用，主要看它在构建和谐社会的地位和作用，构建和谐社会是房地产业义不容辞的责任，对此政府作为房地产市场的管理者，企业作为房地产市场的主体，市民作为房地产市场的受众，都有各自的责任，其中主要的责任在政府和开发商，首先要以构建和谐社会的目标引领房地产业发展的方向，房地产业在上海国民经济发展中的地位已经确立了它支柱产业的地位，也为它能够在构建和谐社会发生作用打下了基础，但是经济指标已经不是衡量支柱产业的指标，更不是构建和谐社会的完整指向。作为政府对构建和谐社会要有全面的规划和目标，应该充分认识和发挥房地产业在其中的作用，包括经济作用和社会责任，整合并协调政府各管理部门的力量，正确把握房地产发展的总量和节奏，合理安排房地产业发展的布局以及房地产业与其他各业协调发展的布局，科学构架房地产各类商品的结构，引导开发商按照政府的导向为社会的需求服务，同时构建和谐社会政府的管理能力也应该加强。我们说宏观调控是必要的，但政府的宏观调控能力也要提高，方法也要改进，要逐步摒弃运动式的调控方法，从而以无形的手掌握和引领宏观经济包括房地产市场发展的方向。
特别要引起重视的是在促进房地产业稳定健康发展的过程中政府要针对住房保障面、保障标准、保障方式等提出切实可行的方案，并组织相应的力量破解房地产业发展中市场保障职能缺市的难题。上海行政区域面积是8239平方公里，如果扣除长江水域面积可利用土地面积约为6300多平方公里，在四个直辖市里上海的土地面积是的，04年底统计上海建设用地已经达到2336平方公里，如此面积的土地，房地产开发离不开社会各类资源，房地产发展又同时肩负着各类环境。我们既要吸取90年代把中心城区某一些区域堆砌成水泥森林的教训。面对上海土地资源紧缺的现实，在土地资源和其他各类资源的利用了精打细算。第三构建和谐社会就要牢固树立以人为本的观点，应该设身处地的考虑其服务对象的需求，人的需求更是丰富多彩，房地产的开发就应该细致入微的研究人们的需求并给予满足。过去一些开发商主观认为主要面积大就是住房条件改善的标志，结果房子越造越大，引起一般购房人的不满，也受到市场的惩罚，如果面积大就能得到市场的青睐，就能得到购房人的欢迎，那是最方便不过的事。但是资源条件的约束，大多数购房人的承受能力并非如此，我们可以比较日本面对大众住房开发的实例，日本面对大众住房的面积并不大，但是环境优美生活舒适。应该说以人为本为房地产的开发与发展提出了前所未有的新要求，新标准。也是构建和谐社会的为房地产提出的因课题。第四构建和谐社会对房地产业的诚信质量品牌的观念，提出了新的挑战。
房地产业以其迅猛发展而大大改变了上海的城市面貌，改善了市民居住的条件，而树立了行业产业的形象，这本来是一个正面的形象，然而它却常常成为宏观调控所涉及的主要对象之一，经常受到市民的置疑和不满，其中原因很多，但是肯定涉及到诚信和质量等问题，由于一部分开发商不讲诚信，言过其实甚至欺诈哄骗，导致行业声誉不佳，同时也有少数楼盘的质量问题引起群众不满，房地产的质量直接影响人们的生活质量和安全性，人们对其质量的期望值高是理所当然的，缺乏诚信不讲质量是与构建和谐社会格格不入的，由于各分开发商的利益影响整个行业形象的，是业内人士不愿意看见的，但是可能在相当一段时期内这种现象不会杜绝，因此讲究企业自身品牌，成为有责任的房地产开发商，这样的对策尽管称不上长远大计，但是可以相信这种积极力量会不断增强。房地产业也会在构建和谐社会的过程中真正树立自己的形象。同志们，我们盼望和谐社会，我们期待房地产业在构建和谐社会中真正发挥作用，我们也相信随着房地产业的发展和成熟，一定会担负起构建和谐社会的责任，谢谢大家。
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