2007年中国楼市动荡不安，商业地产却在略显压抑的市场环境中蓬勃成长。即将开幕的北京奥运会，更为商业地产注入一剂强心剂。2008年，随着商业地产投资逐渐由一线城市向二三线城市延伸，作为长三角经济圈核心城市之一的南京，无疑会迎来商业地产投资和运营模式全面发展的有利时机。
2008年4月25日-26日由搜房网资讯全球机构承办的“2008第三届中国商业地产&写字楼年会”将在上海隆重举办。以此为契机，搜房网（南京）特举办了以“南京商业地产营销模式研讨交流会”为主题的区域性论坛。邀请到南京各路开发企业代表，借助年会平台，交流学习，展示项目，分享商业地产运作过程中的心得。
中国商用物业研究中心总经理钟宇先生
搜房网南京公司还特别邀请了中国商用物业研究中心总经理钟宇先生（博客）来到现场，跟大家交流，并且跟来宾们分享了一些成功案例。
宏观调控下的商业地产发展契机
谈及商业地产的发展机遇，钟宇表示，商业涉及的方方面面太多，不仅仅像住宅开发，然后一次性销售，因为涉及多运营里面的一个周期的问题。提到这几个问题，实际上在上海、深圳，相对来说，在国内是这方面做的比较多的，不敢说非常成功，因为做的多，可能它看到的案例也比较多一点，它目前遇到的问题也可以跟大家做一些交流和分享。今天有一个话题是商业，商业地产还包括我们讲的商户、商场、写字楼，往往现在来说，商业地产更应该说偏向于综合地产，可能不能住宅那么单纯，应该来说是一个综合性的，涉及的方面会很多，按照今年的调控来说，实际上对商业地产来说，目前来说是一个利差，一个是宏观的经济形势，我们看到人民币的，我们的出口，遇到的问题是内需，要扩大自己的消费，自己的消费上来就会弥补对出口的依赖，地产来说无非就是商业，商业是一个很大的能够拉动我们内需的，包括我们新建和原有的商业如何升级。
他说 ，从去年出来一些宏观政策，针对于商业来说，出台的抑制性或者调控的政策没有多少，基本上是针对于住宅。而且今年在银行方面、资金方面都没有。而且最近本身的企业，为什么最近对于商业的关注度更高了，也就涉及到一个企业在比较完善发展过程中，对于本身企业资源的配置上面提出了一个新的要求，物业的配置是对资产的一个配置，对一个企业长期的发展。
如何保持有一定的增数的基础上，还有一个很稳定的现金流，这里面对于我们的商用、写字楼有一个很好的关注点。我们看几个城市也是一样，像北京、上海、广州，从去年到今年，在商业这一块不敢说，但在写字楼，上海现在的写字楼控制率基本在2%以下，低于5的基本上是满租的。反过来，像北京，我们看到的量很大，但实际上也只有11%，你想对于一个写字楼，我们空置率怎么样才是一个限度？我们知道一般的酒店只要入住率达到75%基本上没有问题了，过了这个，利润就来了，虽然这个比例不尽相同，但是有类似点。所以，像北京，空置率依然在10%左右，广州稍微差一点，大概15%左右。但是上海对于写字楼这一块，无论是新建的基本上不售，建了哪怕是烂尾的，出来以后马上就没有了。所以，现在大的行业内的企业对这一块都非常的重视，所有开发商都不约而同在这一两年相对成立了商业机构，包括万科在上海有一块商业。在大的趋势下，一个是环境、政策，国家的导向，这一两年，商业地产应该是比较好。
把握好未来3-5年经营定位的变迁
对于如何做好商业地产，钟总也有其独到的见解：写字楼里面往往做前期定位的时候，可能只是跟着规划走，可能更多，但是往往忽略了一点，看城市的产业，从企业的变迁，这是很关键的，这不是政府完全能够规划的，企业的变化，三两年的流动是有规律在里面的，这里面有两个所谓的定位，有一个大的定位，这个大的定位，就是所谓的商务圈的定位，做写字楼，做商业也好，这个区域怎么样监管这个区位，首先是这个区位是什么样的定位，我才能嫁接在这个区域上面找到契合点，包括上周在上海，接下来有一个“虹桥”，到底是怎样的定位，纯粹是交通还是什么，大家对这个还不明确的时候，你如何做这个项目的定位呢？所以，首先商圈的定位是关键。
现在盖的楼，基本上都是以金融为主导的，你把这个定好了就很有意义了。还有小定位，就是你一定要涉及到企业，企业的流动，包括我们最近做的一些研究，对北京、上海，尤其对上海，我们看这五年之内企业行业的一个流动属性，就会发现有些蛮有意思的，因为随着城市发展，现在上海内环以内肯定是金融和现代服务业，但在中环就是一个高科技为主导的，再到外环反而是一些加工和制造业，而之前三年或者五年，这个趋势不明显，我想因为我们在做商业的情况下，往往不是只看眼前的，不像住宅卖完了就OK了，可能这是以后长期持有的，比如五十年。
一定要看到这个变化，这些有一些内在的关联，这是有规律的，这些规律往往是企业自身的流动性，因为企业受到政策的影响，受到企业运营成本的影响，受到人才的制约，会自然的流动，但这种流动，在定位的时候往往忽略了，我们考虑到这个企业的人在哪里？资本成本是否考虑到了？是不是盖这个，未来的企业能承受这个？未来企业的人是不是能够聚合，聚合不来的话，企业肯定要变化，什么样的企业会考虑这些？所以这一点，可能现在研究这方面比较少，我们最近发现做了很多的写字楼，也做了跟踪，发现里面有一个变量，就是企业的变量，起了很大的一个关联作用，这是挺有意思的一个大定位和一个小定位。
实际上，还有一个涉及到商业未来三年五年经营里面的定位的变迁，这个定位不是一次性就好了，三年肯定要做一次定位的重新调整，尤其在做以商业为主的，而不是办公，譬如我们说商业、商铺这样的，因为在上海有一些案例，我相信在南京也有，这个商业是有变化的，上海有两个比较熟悉的案例，一个是正大广场，在陆家嘴的，实际上真正开业在2000年左右，到现在2008年，大概差不多六年的时间，它的定位在去年年初做了一个重新的调整，包括里面的物业的分配，包括对业态都做了一个调整，而且说应该是一个非常大的变化调整，一调整之后，现在的业态形态和现在的人气应该说非常非常火。
所以这是一个时间上的变化，我们也看到一些，包括上海大家知道徐家汇，如果最近再去看的话，和两年前的变化一定是不一样的，完全是不同的。我们看了很多的项目，这个变迁一定在企业里面是存在的，不能说好了以后就不变了，实际上维持到第二年的时候，就应该想到第三年是不是做一些调整，一定要未雨绸缪，这样的话你可以做到领先一步。包括最近的新天地也在做一些调整，可能它的定位又会有一些转变，所以商业是一个变的。包括未来，这个变一定要在脑海里面是固化的，不变就挺难的。为什么说做商业更难呢？因为它是变的。如果我们的思维、想法不跟着变，可能未来的基因就会有一些问题了。
我们看到了商业的未来，可能做规划的时候，提概念的时候，都是提五年以后要形成一个什么样的？但又面临很现实的问题，现在人从哪里来，我先要满足我现有的，所以是一个矛盾。
但这个矛盾，一、从大和小的概念来说，很好解决，就是这个东西一定要有聚焦的，不能因为现在的体量大，我可能先来发散，思维可以发散，但做的时候，比如分块、分区，先把点做出来，不要想一下子全部开盘或者推动，这可能涉及到经营的开发周期和开发模式，还有一个矛盾就是未来和现在的，我们一直讲商业是在变化的，它的变化，一个方面是由我们的经营者的引导，还有一个是商业本身自然发展的规律，是有一个规律性的，或者说自己有一个再造的过程，可能以后并不完全随着你经营的意图来改变，在这个情况下，步，我比较认同先把这个人拉过来，人气要旺，三年五年以后，在规划的过程当中，只要有一定的运营空间，包括我做的一些外部的设施也好，要有一定的预留，但是这一块一定要满足当前的，尤其在做商业并不是非常好的地理环境的情况下，有人可能最关键的。这时候，在某种意义上，并不是马上一定要把我的定位拉的多高，一定要打造的什么的，不见得。像江山星汉城说打造农家特色，可能在某种意义上，这就是一个点，确实是很容易聚人气的。
关于定制的开发模式
定制的开发模式，现在是一个比较领先的，像万达在国内做的是比较领先的，这个定制不光是写字楼，包括商业也是的，写字楼现在有很多企业的命名，实际上就是它提出的许多需求，在设计的时候需要关注的，这个定制取决两个问题。一个，你本身的资源是不是跟你的上游商家的资源匹配，是不是有足够的品牌优势，或者足够的容纳度，或者足够的吸引度，商家有两类，就是进入一个商场，选择一个商场进入商场时有两类，一类商家想靠你这个商场本来的人气来带动我这块，我是给你锦上添花的，是对原有的商业是锦上添花的。还有一种商业，是本身具有吸纳人气的功能，包括最近在上海也接洽了几个从北京过来的到上海做商业的，他们提到这个问题，我进驻你这里以后，不是依赖你本身的人气，而是我这个品牌本身是具有吸纳人气的品牌，不会依托你本身这个项目。我想首先具备不具备这样的资源，而且在选择上，肯定也要平衡这一块，我引进的商家是不是具有这样的号召力能够和我未来的规划是吻合的。
所以，刚开始选择的时候是不是商家本身给消费者是一种目的性的消费，这是一块。还有一块，到底是自营的还是销售或者持有股份多少，这完全跟你公司战略发展有关系的，还有确实跟你公司的实力是否相匹配的，因为刚刚在座各位说，我的持有对我的财务报表上面的现金流可能有一些影响，因为短期内可能不如销售，在财务数据上可能表现的不，而且未来的风险，尤其在头两三年运营的风险也很大，企业是否有足够的实力或者承担风险的能力，这个可能是要考量的。往往来说， 如果不是一个非常成功的商业企业，早期我觉得并不是自由持有控制的，我个人来说，看你的企业的经验和实力来决定的，往往你的运作商业的经验如果不是很强，你这个资源属于商家的资源，还有你本身人力运营的资源，还有你本身财务的资源，如果都不足够的话，或者只是在某些方面比较强的话，我觉得这个比例，尤其刚开始，尽量控制在三分之一以内，可能相对安全一点。确实商业是我们看到未来，但是眼前的风险可能比住宅还要大。
所以，我觉得一个是选择商家上，一定要看重商家吸纳人气的功能，为什么很多情况下，又回到原来的点上，为什么现在很多做商业的时候，比如大商业的时候，很多成功的案例都是引进的，但引进的往往都是超市、百货，这个是吸纳人的，人去这里的目的性是很强的，不是随意性的。但是你如果做一个百货，为什么很多商业先引进百货，这是我的一个看法。还有一个，你在吸纳人气的时候，这里面涉及到一个平衡的问题，因为商家和开发商始终是有矛盾的，的矛盾首先是利益上的矛盾，是否刚开始能够让利，好的商家的谈判能力非常强，是否能够承受让利的能力，如果承受不起，可能在特色上多下功夫。
地下商业能否成为发展趋势？
对于这个问题，钟总认为，地下商业是一个概念，我们知道商业的价值在哪里？我们讲越往上一层，它的商业价值就会打一个折。而地下给人的感受是不一样的，我们认为做的挺好的几个，分析一下。个东方广场，首先它的地理位置就靠王府井、东单，再加上上面80万体量的办公，还有上面有商务。但是我们看两层的商业形态完全是不一样的，地下那一层实际上居多的是以餐饮，而且是快速的餐饮，没有什么大的餐饮，我们说比较高端的餐饮也没有，就是高速的餐饮，因为有大量的人流，有两类人，一类是80万体量办公楼里面的人，还有一个王府井、东单的游客，所以这是一个特征。还有同样地下有这么长的面积，还有规模，像上海也有一些，但是有一点，我们讲徐家汇下面连接地铁的那一段很长，包括我们说人民广场地下有一个地下商业，但是你们看他们的商业好吗？好在哪一段，徐家汇也就是连接四个口的那一段，然后你再往那边去就不行了。但它还有一个优势，就是交通，因为人流很多。它具备了这样交通的优势，有很多人流。
年轻商业之“杂特”与“淘”
钟总在会上还提出了两个很有意思的词，一个叫做杂特，这是一个名词性的，还有一个动词是淘，淘的目的，是因为这个货品是杂，款式比较多，也比较新，这两块可能是目前针对年轻人最有吸引力的，他也会来这里选择，如果把他的行为这样来做的话，点，尺度上，包括店铺一定不要很大，第二点，如果有一定体量的，尽可能不要在室外布置过多的公共休息，让他不断的在动，他的停留不是来这里做的，而是因为在这里可以挑选。所以如果做这个时尚，是需要考量这个的，跟原来的考量是不一样，就像流行前线一样，杂特是目前在网络上面比较新兴的词，很多白领开一些店，既谈不上是精品店，也谈不上专卖店，可能就是一个杂店，杂货铺一样的，但是它的东西吸引了很多人，然后它的行为就是淘，如果抓住这两点，可能对年轻人会比较有意思。
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