[摘要] 4月以来，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加速入市，高端物业和商铺的销量都明显上升。就南京商铺的销量而言，5月份南京商铺销售面积达65186.52平米，比今年初上涨了近三成。商铺投资的风险性令不少小投资者举棋不定——究竟哪种商铺才是值得投资的？
4月以来，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加速入市，高端物业和商铺的销量都明显上升。就南京商铺的销售而言，5月份南京商铺销售面积达65186.52平米，比今年初上涨了近三成。如今，城中新街口、湖南路、夫子庙等传统商圈的商铺日渐稀缺、价格高昂。精明的投资者开始将关注的目光投向近年新兴的两大商圈——江东门商圈和火车南站商业圈。
我国商业地产投资从2002年至2005年一直处于快速增长期。2005年以后，增幅便一直处于平稳上扬的态势。迄今为止，商业地产的投资增幅保持在17%-19%之间。运行状况稳步而良好，主要原因就是商业地产具有良好的成长性。与住宅不同的是，投资商铺的目的就是为了赚钱。而现实中，不同的商铺投资，相差千里并不罕见。在南京某些地区，很多商铺就在经历着不可避免成长中的阵痛：偌大的地盘没有足够的人气支撑，内围小商铺日子开始煎熬不起……商铺投资的风险性令不少小投资者举棋不定——究竟哪种商铺才是值得投资的？
商业地产租金每年增2%—5%
商业地产业内人士表示，选择投资佳处、发现财富高地，需要有一双睿智的“黄金眼”，需要对城市发展战略、运营模式有深刻理解。目前在中国做商业地产，初期几年也就10％左右，较低。但商业地产的现金流是逐年增加的，的商业地产租金平均每年增加2%—5%。这个增长是环比递增，假如年租金是100元，第二年涨3%达到103元，第三年则是在103元的基础上再涨3%，基数会越滚越大。除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产的好处。随着周边物业价值的不断提升，将使居住及投资的价值优势叠加，保证24循环经济圈的形成。这样中心商业区的商铺有极高的抗风险性，投资也就不成问题。投资者的目光要从价格已炒至一定高度的传统商圈中跳出来，寻找规划中新兴商业中心的商铺，才是正确的投资之道。
南京两大新兴商圈成投资热点
近一年来，南京重点打造中的新兴商圈主要有两个：一个是位于宁南的火车南站商圈；另一个是位于河西的江东门商圈。火车南站商圈的中心是明发商业广场，该项目规划用地面积约18.4万㎡，总建筑面积约42.2万㎡。商业地上三层，地下一层。2010年通车的亚洲站火车南站将为该商圈带来日均140万人次的人流量。目前明发商业广场在售商铺面积40-70平米，均价7000-30000元/平米。江东门商圈的中心则是南京万达广场，占地39万平方米,建筑面积120万平方米，在售商铺面积20-800平米不等，均价在30000元/平米左右。
市民李先生告诉记者，他正打算出手购置商铺，与价格已被炒至一定高点的河西江东门商圈比起来，他更看好城南的火车南站商圈：“百万资金若投资住宅，几年后出手也就赚个几十万；不如用来投资规划中的新商圈商铺，一旦商圈形成并成熟起来，其潜力是巨大的，可以受益终生。”
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