[摘要] 在区域化特色十分明显的中国房地产市场中,中央政府的调控政策能否达到预期效果,地方政府的执行力度往往成为一个主要因素。这次,仍不例外。从国务院到各部委,本轮楼市调控的决心已经引起了业内的关注。银监会、住建部、国土部、财政部、税务总局、民政部,职能部门的通知或表态一个接一个。
在区域化特色十分明显的中国房地产市场中,中央政府的调控政策能否达到预期效果,地方政府的执行力度往往成为一个主要因素。这次,仍不例外。从国务院到各部委,本轮楼市调控的决心已经引起了业内的关注。银监会、住建部、国土部、财政部、税务总局、民政部,职能部门的通知或表态一个接一个。[成交量骤跌近八成 南京楼盘本周优惠促销升温]
“国务院下发多个文件,口气也非常严厉,提出要遏制部分地区房价的快速上涨。在这种背景下,地方政府下一步要认真严肃对待,相应的措施会积极跟进。”国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松说。[楼市真摔假摔还未见明朗 别忙定论“新政效果”]
谨防“地方打折执行”
“房地产调控就需要地方落实才能达到目的。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟昨日对《财经日报》表示,中央出台楼市新政后,各地会根据具体实际情况来操作。
但地方经济与房地产业盘根错节的关系下,地方政府是否会冒着放慢经济速度的风险调控楼市？业界一些人士多对此持保留态度。
用华远集团总裁任志强的话来说就是,从目前楼市政策的走向来看,似乎一定要达到将房价打压下来的目的,不过开发商对此并不担心。
他说,地方政府是房价上涨的受益者,GDP和股市走向都和房地产市场息息相关,无论是中央政府还是地方政府,都不可能置宏观经济承受力和客观市场规律于不顾,地方政府也不可能立即改变自己依赖“土地财政”的现状。[楼市严厉调控下 上海开发商欲为二套房垫首付]
“很多地方政府最近已经在主动找开发商提供低价地。”任志强透露。
住建部副部长齐骥上周五在接受中国政府网在线访谈时也表示,部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出,其中,不合理的需求占了比较大的比重。当然,这些城市的房价过快上涨也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。
对地方可能对中央政策打折执行的情况,国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即10号文件）中已经有所预警。
值得注意的是,10号文件提出,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。并要求住建部、监察部等部门建立约谈、巡查和问责制度,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
齐骥表示,住建部和国家统计局也掌握着各地商品住房的平均售价水平和上涨幅度,包括同比、环比等等,将会督促一些房价高、上涨快的城市来抓紧制定实施贯彻国务院10号文件的实施细则。
此前,国土资源部也表态,在今年房地产特别是保障性住房供地大幅增加的情况下,将加强住房供地计划执行的监督检查,督促各地依据本地区的住房供地计划,合理安排供地时序,组织实施土地供应。
专家建言
上月30日,北京成为吃螃蟹者,出台了被业界认为“从严”的楼市调控地方细则,上周四深圳也公布了当地调控细则,但后者由于没有出台“限购”等政策,外界冠之以“保守”字眼,有关人士对此进行了回应,引发了热议。
张大伟认为,地方政府是看重短期利益还是更着眼长远值得关注,一些政府可能会为了眼前利益避免出台的房地产调控政策过于严格,甚至有些城市会迟迟不出,仍在继续观望中央的决心和力度,这就需要中央继续加强对地方的监管。
此外,10号文件曾提出,发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。
业界猜测颇多,但被外界认为细则“较严”的北京和“保守”的深圳,均未见到将对住房保有环节征税的表述。而曾高调宣称将征收“特别房产税”的重庆,也未正面证实过相关进展。
中国经济名家讲坛副理事长李开发7日在某论坛上表示,即便出台了物业税,如果制度设计上出现偏差,如地方政府将税率定在一个很低的税率上,预期仍远远大于增加的税收成本,就不会起到很好地抑制炒房者在楼市投机的效果。
房产新政深切影响南京 投资投机需求明显被抑
4月中旬，国务院出台房产新政，规定二套房首付不低于50%。记者今天(5月8日)从市政府新闻发布会上得知，新政实施近20天，我市房地产市场反映比较明显，投资投机性的需求被明显抑制，商品房成交量出现明显下降。今天(5月8日)下午，市政府召开新闻发布会，对这一情况进行了详细说明。
商品房上市量增加明显 成交价格趋于稳定
市房产局局长助理潘文辉说，四月份是传统销售旺季，全市商品房上市93万平方米，其中商品住宅上市77万平方米，同比增长20%;全市商品房销售82万平方米，其中商品房住宅面积69万平方米，二手房成交67万平方米，同比增加4.3%。由于新政效应，四月份价格走势出现了明显变化，全市商品房、二手房出现了趋稳态势。新开楼盘定价趋于理性，开发商纷纷开始打折销售。商品房价上涨势头得到了有效遏制，短期内二手房上市量增加了4成左右，成交的价格也出现了小幅的回落，近一段时间的回落达到了5%到10%。
开发企业推盘入市增多 上市楼盘集中江宁江北
在新政出台的期间内，部分在宁的开发企业积极适应形势变化，加快推盘入市。4月14—30日商品房共上市59万㎡，较4月1—13日增长七成;商品住宅上市52万㎡，较4月1—13日增长一倍多。上市楼盘主要集中在江北、江宁等普通商品住房为主的区域，其中江北上市量达到40%。
商品房认购量短暂下滑后开始回升
潘文辉说，正常情况下，我市商品房日均认购量在250—300套左右。从4月22日开始，楼市认购量出现明显下降，日均不足100套。从5月3日起，在开发企业优惠打折促销下，市场认购量迅速回到了100套以上。
商品住房价格小幅回调 二手房市场波动小于商品房
4月14—30日，我市部分新开楼盘实际成交价格出现10—20%降幅，大部分在售楼盘都推出了有力度的打折优惠措施。河西、宁南、江宁和江北区域的四个新开楼盘，实际开盘价格较原定价格分别出现10%、19%、20%和15%的降幅。
相比商品房市场，我市二手房市场波动较小。4月14—30日全市二手房日均成交150套左右，交易量较上半月下降四成多;成交价格与上半月相比，环比下降5%左右。
将大力打击囤地囤房、捂盘惜售
潘文辉表示，在今后一个时期，我市将持续加强房地产市场监管，近期重点开展房地产交易、土地和金融市场的清理检查和整治，大力打击囤地囤房、捂盘惜售、畸高定价等现象，严肃查处各类违规违法行为。
同时我市还将有效增加住宅市场供给，国土部门按照计划增加土地供给、确保普通商品住房和保障住房用地;同时加强对住宅项目的协调服务，加快审批速度，促进住宅子项目尽早开工建设。加强对闲置土地的处理力度，坚决打击囤地行为，有效增加住宅供给。
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