[摘要] 新政发布一个月后的楼市似乎出现了可控的局面，楼市走向出现了一个新的拐点。上周末，南京两家新开楼盘一扫之前新盘开盘惨淡的颓势，当天认购均过半。在新政“满月”的时机下，这一销售业绩尤其引人关注。
新政发布一个月后的楼市似乎出现了可控的局面，楼市走向出现了一个新的拐点。上周末，南京两家新开楼盘一扫之前新盘开盘惨淡的颓势，当天认购均过半。在新政“满月”的时机下，这一销售业绩尤其引人关注。是新政的效应开始凸显了吗？这是否意味着南京房价开始出现整体松动？[策划：新政后南京楼市聚变 房地产新政应对深度解析]
一个月来南京房价真的降了吗?
本站曾做过调查，新政之后多家楼盘纷纷推出优惠打折，但价格并未出现下调。上周末，河西又有一家新盘试水，科技低碳住宅和府奥园推出223套房子,当天认购率超过三分之二；而城北的中电颐和家园开盘推出54套房源,当天认购了30套。过半的认购率与之前的“西瓜盘”惨淡的开盘形成鲜明对比。而此前南京官方发布的楼市数据显示，南京房价已经出现了10%——20%的降幅。这不禁让人怀疑，新政的效应已经见底，楼市开始回暖了吗？[河西一楼盘精装修九折 开盘半天火爆认购117套]
调查：全市房价并未出现整体松动
但是在统计了多家楼盘的房价后，记者发现房价并未出现明显的下调，多数购房者也表示并没感觉到房价已经下降了。对于和府奥园低价开盘，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，和府奥园是新项目，当初地价拿得便宜，有传言说成本还不到一万元，照此来看接近2万元的均价仍然会让开发商有很大利润空间。“只不过是比预期的价格低了一些，并不能算是真正意义上的降价。”而对于城北中电颐和家园的销售业绩，孙海认为，在当前楼市趋冷的形势下，14600元的均价仍然不低，其房价定位并未做出让步。“通过饥饿疗法，向市场挤牙膏式推盘，以较小推盘量获取的成绩，得出成交率，再通过媒体放大热销消息”，孙海认为，中电颐和家园的过半的认购量与其营销策略有很大关系。据了解，中电颐和家园虽然已经取得了三栋楼盘的销售许可证，但此次仅推出一栋楼。[优惠声打动买房人 三新盘双休日开盘销售过半]
业内人士分析，一些楼盘所谓的开低价也只是跟先前的预期价格相比调低了些，“其实只是上涨的幅度小了些，远谈不上是实质性地降价。”
业内：合理定价才能实现潜在购买力
南京网博机构总经理孙海认为，和府奥园销售火爆也从侧面说明，只要开发商能把预期降下来，更加理性地定价，广大的购房者还是会出手的。据搜房网调查，70%的有购房意向的网友表示是自住型需求，20%的属于改善性换房。仅有6%的是投资性需求。
近期多家楼盘纷纷推出的优惠，不但没有刺激购房者出手买房，反倒进一步增加了刚性需求者持币观望的心里预期。据搜房网一项网络调查显示，近80%的网友认为在此轮调控之下，房价肯定会下降，70%的网友表示，房价下降30%以上才会考虑出手购房，只有不到15%的网友认为开发商硬扛房价不降价能坚持一年以上，大多数认为仅能坚持3到6个月。看房现场多数人只看不买的现象正说明了购房者观望的心里和对房价下跌的强烈预期。[新政后催生楼市五大变化 购房者观望情绪渐浓]
孙海认为，当前市场的刚性购房需求潜力巨大，只要开发商愿意降低预期，适当降低价格就能带来销售量的迅速回升。据搜房网统计调查，截止5月13日，新政后开盘的15家楼盘的平均销售率达到近50％。但这其中，开高价的楼盘销售率并不高，而只要是降低价格预期开盘的都取得了很好的成绩。
这也正说明，在当前观望情绪浓厚的房地产市场上，宁可少一些利润，也要保证销售量正在成为一些开发商的另一种营销思路。
楼市走向仍有变数
到目前为止，已有北京、广州、深圳、天津等地方新政细则出台，而南京地方新政细则迟迟未落地，这给南京楼市的进一步调控预留了空间，也增加了楼市走向的不确定性。有些开发商担心如果楼市开始回暖，政府或将出台更严厉的调控政策，孙海认为，这种猜测并无根据。“政府调控楼市不是要把房价彻底地打压下去”，如果整个市场比较理性，达到了政策调控的目的，更严厉的政策也没必要再出台了。南京德文房地产开发公司董事长陈晗认为，从目前金融系统的数据来看，到了今年下半年开发商会更谨慎地开盘或者进行价格调整，“这次新政的力度是相当大的，对南京楼市的影响会在7、8月份明显体现。”楼市下一步走势如何，房价能否出现整体下调，尚需时日观察。
5月23日地铁沿线看房团项目
南延线：武夷水岸、高尔夫国际花园、瑞鸿名邸、宜家国际公寓
地铁2号线：保利香槟国际、和府奥园、碧瑶花园
城南线：雅居乐、观云国际、凤凰和美
城北仙林线：大发凯鸿隽府、盈嘉香榴湾、仙林诚品城
万达专线：看房团当天成交凭搜房卡可获品牌空调一台
集合时间：5月23日（周日）早上9：00
集合地点：新街口德基广场停车场，敬请提前到达！
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