[摘要] 记者发现,目前在多个小区的业主论坛上,新政后的贷款问题成为关注热点,大家争论的焦点在于因为政策因素导致的退房该不该承担违约责任。
新政大幅提高了二套房首付,导致很多已经签订了购房协议或者购房合同的消费者犯了难——要么补齐首付,要么失去定金甚至交付违约金。记者发现,目前在多个小区的业主论坛上,新政后的贷款问题成为关注热点,大家争论的焦点在于因为政策因素导致的退房该不该承担违约责任。
为了帮助购房者搞清楚这个问题,记者特意搜罗了比较典型的退房纠纷案例,邀请江苏高的律师事务所的宋辉、姜茜律师从法律的角度进行了分析,希望给那些正面临退房的消费者提供一些参考。
案例一 首付提高无力支付,能否退定金?
李女士去年生了宝宝之后又把父母接到了南京来照顾孩子,原本舒适的二居室一下子就变得拥挤了。今年4月李女士在奥体看中了一套三房的新房,与开发商签订了认购协议,协议中约定了两种付款方式:1、分期付款,签订《商品房买卖契约》时首付30%,剩余房款于2010年12月30日前付清;2、银行按揭贷款,签订《商品房买卖契约》之日,支付首期房款(具体首付比例由贷款银行要求的首付比例确定),剩余房款向银行申请按揭贷款。
李女士缴纳了5万元定金,约定一周内来签订正式购房合同。但是,两天之后国家就提高二套房首付,这大大超出了李女士的预算,无奈之下只得提出退房。开发商表示,退房可以但是定金不能退,李女士却觉得这是由于国家政策变动导致的,要求退定金。
宋辉律师点评:该案的焦点在于房贷政策调整对双方履行认购协议的影响能否适用“不可归责于双方当事人的事由”这一情形。
依照《民法通则》规定,不可抗力主要由两类构成:一类是自然灾害,如地震、台风等自然现象;另一类是某些社会现象引起的事件,如战争、动乱、政府干预等。新政并不会从根本上导致李女士的商品买卖合同不能履行,只能对购房者付款能力产生一定的影响,且这种影响不是不能克服,因此房贷政策的调整应不属于不可抗力事件。
对于此案能否适用情事变更原则,李女士在协议中明确约定了付款方式,可选择分期付款、银行按揭支付,所以不得以房贷政策调整为由不履行相关认购协议,违反认购协议的定金不予返还。即使认购协议中没有对付款方式做出明确约定,鉴于付款方式多种多样,新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响,而不必然导致买卖双方合同目的不能实现。
购房者对房贷新政的出台并非不可预见或风险并非不可防范和控制,相反购房者已预见到,只是轻信房价还会大涨,对风险不作防范和控制,所以仍进行投机购房或高位购房,在此情形下很难适用情事变更原则。
姜茜律师补充说,若认购协议中仅约定了按揭贷款一种付款方式,在此情形下获得贷款是购房的途径,若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高,则此时购房者主张使用情事变更原则才有一定的合理性,司法实践中会对此情形予以审慎考虑。
案例二 已签合同,退房是否要付违约金?
四月初,张先生在下关购买了一处总价150万的新房,签订了购房合同之后,向开发商支付了3成首付,并提供了相关资料交给银行办理按揭。谁知赶上新政,银行只能给张先生的这个二套房提供五成贷款,张先生凑不齐首付提出退房,开发商表示退房要按照合同约定承担相应的违约金。
姜茜律师点评:一般而言,开发商在和购房者签订购房合同时,都会在主合同或补充合同中明确:“购房者如因为自身信用问题或政策变动,而导致银行按揭办不下办不足、首付款需增加等情况,必须在接到开发商通知后的一定时限内补齐按揭差额部分或首付款。如果购房者在规定时限内补不齐款额,购房者应按日交纳违约金”。这段时间一般是三个月。三个月后购房者仍补不齐房款,则开发商有权解除合同;开发商不同意解除合同的,购房者需按日交更高比例的违约金直到补齐房款。
姜茜律师表示,如果张先生所签的购房协议中有这一条,则提出退房就要承担相应的违约责任。
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