[摘要] 自今年3月全国“两会”召开以来，业界内外对于土地“招拍挂”出让方式亟需改良的呼声很高，一度成为讨论焦点
自今年3月“两会”召开以来，业界内外对于土地“招拍挂”出让方式亟需改良的呼声很高，一度成为讨论焦点。
“新国十条”相关条文指出，在坚持和完善土地“招拍挂”制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
至此，这一轮讨论结论基本定调：与2004年国土资源部颁布的71号令明确土地交易方式由协议出让向“招拍挂”转变相比，中国土地市场交易制度不会发生根本“流变”，而是一种优化改良。
这可从已出台的京、沪、广地方土地新规一窥端倪。但不可否认的是，改良过程并非坦途。
京版土地新规稍显尴尬
随着国土资源部的表态，北京市国土资源局宣布，为抑制地价和房价过快增长，将改变过去“价高者得”的挂牌方式，试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的土地竞买方式，同时更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。
据北京市国土局有关负责人介绍，所谓综合评标，是将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素作为评标条件;价格因素则相对弱化，其分值由50分降低到25分。但由于其存在一个秘密标底，价格门槛似乎又掌管了交易的生杀大权。
京版新规起步逼走地王，却遭遇另一种尴尬，“限房价、竞地价”被业内人士批评所限房价本身太高，甚至高过了周边二手房价格，其门槛形同虚设;“限地价、竞政策房面积”落地便遇流拍;而所谓的“综合评标”，却因地方政府被疑对土地财政“不能释怀”，试水结果只能是“流标”。
所尝试的“暗标”方式虽然交易相对顺利，却并非新生事物，早在国土资源部2007年下发的39号令中就明确规定，按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。
尽管探索未遂人愿，不过北京毕竟进行了尝试，并在不断调整出让方式，以寻找土地财政与开发商预期的平衡点。
沪广勾地制并非为抑制地价
楼市推出新政后，上海进行了土地出让历史上规模的一次集中预挂牌形式土地出让，公告累计出让地块105幅;与此同时，广州市辖10区也公布了计划推出的230宗地块，用地面积逾3343万平方米。其中，居住用地计划出让36幅、用地面积逾687万平方米，预安排24幅、近204万平方米。
这种类似的用地预申请制度，被称为沪广版的“勾地制”，即政府土地出让计划对外公布后，无土地市场违法违规行为的自然人、企业或联合体既可以向房地产交易登记中心提出勾地申请，承诺愿意支付的价格;也可以对出让地块提出相关建议，国土部门将根据勾地和市场运行情况组织地块公开出让。
比较有意思的是，沪广两地的操作方式虽然与香港勾地制相似，但其出发点却与香港勾地制南辕北辙。中国人民大学土地管理系教授郑华表示，香港勾地制是在1998年金融危机背景下产生的，香港政府的初始目的是为了保证土地不流拍、不贱卖，提升土地市场信心;而目前沪广两地的土地预申请制度则诞生在国内房价持续上扬、土地价格暴涨的背景下。
广州资深房地产专家韩世同表示，目前沪广两地推行的勾地制就是政府了解开发商对土地意愿和预期的一个渠道，让土地出让流程多一个跟开发商沟通的环节，政府以此了解市场，可以知道哪些开发商对哪些地块感兴趣，愿意出多少钱来买，能有效防止流拍流标，与抑制地价没有太大关系。
“这倒是完善土地市场运作的一个好制度”。韩世同表示。
郑华指出，在没有更好的土地出让方式可以取代“招拍挂”制度的情况下，当前只能去完善该制度。目前在高地价地区试行的综合评标方式及“勾地制”，都有可能在试点成功后进行推广。
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