[摘要] 继青岛、石家庄、武汉之后,北京有可能在今年出台商品房预售款的管理办法。部分房企近日已经拿到了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。
继青岛、石家庄、武汉之后,北京有可能在今年出台商品房预售款的管理办法。部分房企近日已经拿到了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。
上述办法明确,预售资金将由购房人直接存入监管账户,房企不能直接收存。开发商使用预售资金时,则需要申请,并经过监理部门确认。
业内人士认为,在银行贷款审核趋于严格的情况下,预售款的专用将进一步加剧房企的资金紧张状况。
房企不得直接收存预售款
据介绍,暂行办法规定,今后房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行,将成为建委核发销售证的前提条件。
同时,房地产企业不能直接收存预售资金,而是由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。
另外,开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%,每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
北京新规相对较严
北京并不是个酝酿出台预售资金管理办法的城市。今年1月,青岛便出台《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》,规定设立商品房预售款的监管专用账户,由监管机构、监管银行、开发企业三方签订监管协议。今年6月和7月,石家庄和武汉也分别出台了类似的办法。
据了解,在2007年和2008年上半年房地产市场大热时,各地纷纷表态,将加强商品房预售款的管理,但随着国际金融危机的爆发,以及由此引发的楼市低迷,加强预售款管理一事大多暂时搁浅,直到市场回暖,才再次被提起。
今年4月20日,住建部曾出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定:“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度”,规定商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
与此次北京的新规相比较,在此前各地的规定中,尽管明确设立预售款专用账户,但并未明确监管机构和监管主体,开发企业还是能够很容易将这笔款项取出,一些企业甚至未将预售款存入指定账户,而是直接使用。
房企资金压力加大
“若这一新政得以落实,将进一步加剧企业资金紧张的局面。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示,随着今年4月“国十条”的出台,企业的资金状况愈加紧张。
“在企业获得银行贷款越来越难的情况下,加强预售款管理,其影响不亚于将企业自有资金率提高5个百分点。”张大伟向记者表示,为缓解资金紧张局面,企业将可能采取降价销售。其中,纯新盘项目的降价压力。
根据国家统计局的数据,今年1—7月,房地产开发企业的本年资金来源中,国内贷款7539亿元,增长29.3%;定金及预售款9356亿元,增长30.3%。定金和预售款甚至超过国内贷款。
“房地产是资金密集型行业,资金成本占据企业成本的很大部分。”华业地产副总裁陈云峰向记者表示,“预售款是企业最容易获得资金的渠道,如果换做其他方式,成本极高。”
按照多数地方的规定,预售款应当用于本项目的工程建设。而据了解,不少企业往往将预售款用于拿地、开发新项目等。
陈云峰称,资金状况在很大程度上决定房地产企业的生存与发展。
记者随机采访了几家企业,个别企业表示,若预售新政出台并严格执行,将会采取一定的应对措施,其中不排除降价促销。(据每日经济新闻)
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