[摘要] 昨天，记者从接近监管部门人士处获悉，银监会近期完成对60家大型房地产企业集团的摸底调查，发现有18家平均资产负债率超过70%;房企集团多头风险突出，涉及集团内互保贷款金额达1417亿元。银监会提示银行严控大型房企集团贷款的风险，要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额
（来源：地产中国网）昨天，记者从接近监管部门人士处获悉，银监会近期完成对60家大型房地产企业集团的摸底调查，发现有18家平均资产负债率超过70%;房企集团多头风险突出，涉及集团内互保贷款金额达1417亿元。
银监会提示银行严控大型房企集团贷款的风险，要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%。
据多家媒体报道，银监会内部数据显示，在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的426个，同时在五家以上法人银行获得授信的90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
一商业银行人士介绍，大型房企内部关联结构都比较复杂，下属有多个子公司，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。他们会把贷款在公司内部腾挪转换。
因此，监管机构正严密审查企业的关联交易，严防信贷资金转移和挪用，并防止企业通过关联交易抽逃资本，严格控制贷款关联担保，禁止互保。“今年上半年，银监会和审计署就分批去几大银行调查房地产发贷款情况。”该人士透露。
据悉，银监会在要求房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%的基础上，各地的银行监督管理部门也被要求监测确保商业银行实现信贷政策一致性，严格防止政策执行在机构间、地区间出现大的偏差。
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年底银行开发贷明显收缩
除了大型房企多头授信互保引起银行重视外，房企资产负债率高的问题也使银行关注。据媒体报道，按照银监会的调查，60家房企中近三成企业的资产负债率70%。
对此，房地产行业人士表示，在这个高负债率运营模式的行业，这种负债率仅是行业的平均水平。今年三季度万科的负债率由二季度末的69.83%，上升至73.75%;保利地产为78.91%。绿城中国负债率更是高达158.8%。
但一商业银行人士却表示，银行并不这么看这个问题。“房企只看集团的资产负债表的情况，而银行需要从严把控，把房企中每个有独立法人子公司的负债都要算清楚，这样房企的资产负债率远不止70%。”他说。
据该人士介绍，除了按照独立法人实体核算负债情况外，银行衡量负债时还要考虑，把此前一些银信合作产品这样的表外资产转入表内时，所带来的贷款增长。
另外，在房地产市场火爆时，根本不愁钱的大型房企，在房产新政的调控下现在找钱也费劲。据房地产从业人员介绍：“之前央企、国企背景的房产企业包括大型的民营房企都是银行眼中的香饽饽，从来都是银行追着给放贷，现在信审部门红名单的房产龙头企业，也很可能会贷不到款。”
而上述银行人士也认同房企贷款难。“由于银行担心监管层不断地出楼市调控政策，因此在前几个季度政策收紧前拼命放贷，导致年底资金紧张放款明显收缩，再加上现在监管层对于房地产贷款风险的提示，没有银行敢顶风作案。”他说。
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银监会调查60家大房企资金链
虽紧犹松还是明松实紧?是当下许多房地产开发企业资金链面对的普遍诘问。
今年年中,中国银监会首先发问,要求银行针对13个与房地产相关的指标做一次完整的压力测试,其中包括开发企业土地质押物等。
“(压力测试)结果好得出奇,我们也都有些怀疑,所以现在专项调研多了起来。”一位大行人士透露。
银监会再度出手,最近亲自选择了60家大型房地产企业集团进行分析,发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。“房市步入震荡期,房地产贷款风险需高度关注。”一位监管高层对此总结说。
但多数受访的房地产开发企业并不以为然,普遍称尽管今年4月中旬与9月底,中央两度集中出台房地产调控政策,使得国内房企资金链承受压力,但目前多数房地产企业尤其大型房企集团手头并不紧张。“上市房企三季报显示现金流状况较好,一方面是由于三季度销售回款环比增长20%,另一方面开发商继续收缩投资,环比二季度基本持平。”一份申银万国分析报告称。
央行近日发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示,今年前三季度,全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元,其中将近2万亿元流入房地产开发领域,占人民币新增贷款的27%。显然,中国主要房地产开发企业的资金链安危,直接影响到中国银行业的系统性安全。
房企“松日子”
今年监管部门也采取各种政策,意在降低房地产企业的杠杆率。工商联房地产商会会长聂梅生认为,土地抵押贷款收紧使开发资金的流动性降低,目前已使得部分房企的杠杆率从10倍下降到5倍以下。
12月1日,央行营业管理部、北京银监局和北京市建委联行出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行。一位业内资深人士称之有助于开发商部分“去杠杆化”,“以前有10个瓶子5个盖就够用了,但现在5个盖只能盖5个瓶子,其他的需要预售款之外的融资去补”。
不过,一位资深银行人士向本刊记者表示,大型开发商通常都是银行争抢的重点客户,即便设置了专门的监管账户,冻结一部分资金的使用,开发商若真需要资金,银行也会通过增加一笔流动资金贷款等方式为它们提供周转,至多增加了一点资金的使用成本,对其资金链产生的实质影响很小。
“现在大型房地产企业,还是很少来找我们(发信托计划融资),”一位房地产信托经理向本刊记者称,“一方面他们比较盘子大,内部可以腾挪资金,另一方面银行对他们很支持。”
中信证券11月1日发布的一份研究报告称,上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解,行业的有息负债率为32.37%,比今年中报反而降低了0.5个百分点,全行业的短期还款压力不升反降,货币资金扣减短期借款后占总资产的9.37%,比2010年季度末和6月末要低。
一位外资投行人士亦表示,如果目前国内房地产企业出现资金链问题,诱发因素很可能是海外的投资人逼债,国内银行反而从不会如此,这是大家低估了的一点:中国的大型房地产开发商都是“被银行宠坏了的孩子”。
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