[摘要] “金九银十”是房地产的黄金周期,而2010年的黄金周期却成了调控密集期。初步统计,从9月29日银监会、人民银行宣布提高商品房贷首付比例以及暂停三套房贷开始,限贷、限购政策纷纷出台,截至目前已有15个城市开始限购。另一方面,随着通货膨胀压力加大,国家宏观紧缩政策也不断出台,如上调存款准备金率等。
首先银行不仅对购房者限贷,也开始对开发商限贷。“银行确实在收紧对房地产企业的贷款,审批会更加严格,更加注重企业的资质。”这位金地高层表示。根据统计数据显示,10月房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为1734亿元,占房地产开发资金总量的31%,为两年以来。企业自筹资金比例升至近19个月来高位,约占企业资金来源总额的37.9%。
“在短期内,房地产企业可能更多的需要加快销售,依靠现有项目现金流的回收来解决发展资金的问题,同时,地产企业也需要通过房地产基金等更为创新的方式来打造多元化的融资渠道。”一位市场分析人士表示。目前,开发商开始自筹资金,例如金地、首创、复地等公司已经设立基金公司,把手伸向社会资金;与此同时,一些私募房地产基金也开始如雨后春笋,在北京尤为盛行。
受益于销售仍然稳定,以及外部游资充裕,“目前的开发企业财务表现均很稳健。”前述金地高层表示。
投资需求已经减弱
公布的10月份CPI物价消费指数已经达到4.4%,通胀信号明朗,躲避风险的热钱还是瞄准了房地产市场。
“明年政策的主旋律仍然是控制通胀,而购买的主要动力仍然是保值抗通胀。”DTZ戴德梁行华南区综合住宅服务高级助理董事胡瑜俭分析:“所以,CPI是否能稳定,加息等政策能否取得真正的效果,将是未来楼市是否继续受到压力的主因。”
安信证券分析师认为:“从宏观到行业政策的风险越来越大。”由于通胀水平较高,到明年年中,宏观政策有可能采取全面收紧流动性,对房地产市场影响将更大。投资方面,短期内楼市交易量和地产股的估值水平仍然有上升支持。但是,由于未来从宏观到行业的风险越来越大,地产股的风险也将加大。另外,现在流动性泛滥的状况已经开始发生改变,美联储的二次量化宽松所带来的热钱涌入压力,以及国内物价水平的不断上升,都已经让决策层开始考虑对货币环境进行收缩,未来中国的准备金率和利率水平仍有上调的空间,这都会逐渐缩减国内的流动性。
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