[摘要] “金九银十”是房地产的黄金周期,而2010年的黄金周期却成了调控密集期。初步统计,从9月29日银监会、人民银行宣布提高商品房贷首付比例以及暂停三套房贷开始,限贷、限购政策纷纷出台,截至目前已有15个城市开始限购。另一方面,随着通货膨胀压力加大,国家宏观紧缩政策也不断出台,如上调存款准备金率等。
调控声声急 开发商边找钱边促销
（上海证券报）“金九银十”是房地产的黄金周期,而2010年的黄金周期却成了调控密集期。初步统计,从9月29日银监会、人民银行宣布提高商品房贷首付比例以及暂停三套房贷开始,限贷、限购政策纷纷出台,截至目前已有15个城市开始限购。另一方面,随着通货膨胀压力加大,国家宏观紧缩政策也不断出台,如上调存款准备金率等。
开发商忙着找钱
DTZ戴德梁行的统计数据显示,10月到11月上旬,除广州外,其他一线城市成交量仅仅显示出小幅下调,而广州因9月26日亚运城开售的庞大入市房源及热烈市场反应刺激,10月成交量环比反而大涨46.2%,使四个样本城市总成交量环比上涨6.2%。二线城市成交量除长沙外均呈上扬态势,环比9月上涨10.8%,其中成都受秋交会、西博会及购房者集中入市带动市场成交活跃,成交量环比上升43.9%。
另外,在价格方面,限购与加息的叠加效应尚未抑制成交均价持续走高趋势:一、二线城市10月成交均价环比涨幅分别为2.2%及3.9%。一线城市均价除广州外均呈持续上扬走势,北京、上海及深圳较9月价格分别上涨8.9%、5.8%及6.8%。二线城市价格调整幅度较小,仅长沙价格环比下调7.1%。
“市场调控的结果不会在短期内就立即显现。”金地集团某高层表示,从目前的市场数据来看,市场并没有出现成交量大幅下滑的局面,这主要是因为刚性需求的释放。与此同时,房价也会做出一定程度的调整,过快上涨的势头已经得到抑制,将逐渐回归理性水平。
世联地产董事长陈劲松则认为,虽然没有明显的价格下跌,但是城市边缘区域已经出现不同程度优惠打折,房价快速上升的趋势已经得到了遏制,只是城市核心区域价格难以下降。整体上,价格不会有系统性的回调,而会出现局部性回调,“不会出现整体下跌20%的情况,但是不排除某些城市下调20%。”
市场虽然未有明显波动,但是开发商已经感觉到资金的压力增加。
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首先银行不仅对购房者限贷,也开始对开发商限贷。“银行确实在收紧对房地产企业的贷款,审批会更加严格,更加注重企业的资质。”这位金地高层表示。根据统计数据显示,10月房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为1734亿元,占房地产开发资金总量的31%,为两年以来。企业自筹资金比例升至近19个月来高位,约占企业资金来源总额的37.9%。
“在短期内,房地产企业可能更多的需要加快销售,依靠现有项目现金流的回收来解决发展资金的问题,同时,地产企业也需要通过房地产基金等更为创新的方式来打造多元化的融资渠道。”一位市场分析人士表示。目前,开发商开始自筹资金,例如金地、首创、复地等公司已经设立基金公司,把手伸向社会资金;与此同时,一些私募房地产基金也开始如雨后春笋,在北京尤为盛行。
受益于销售仍然稳定,以及外部游资充裕,“目前的开发企业财务表现均很稳健。”前述金地高层表示。
投资需求已经减弱
公布的10月份CPI物价消费指数已经达到4.4%,通胀信号明朗,躲避风险的热钱还是瞄准了房地产市场。
“明年政策的主旋律仍然是控制通胀,而购买的主要动力仍然是保值抗通胀。”DTZ戴德梁行华南区综合住宅服务高级助理董事胡瑜俭分析:“所以,CPI是否能稳定,加息等政策能否取得真正的效果,将是未来楼市是否继续受到压力的主因。”
安信证券分析师认为:“从宏观到行业政策的风险越来越大。”由于通胀水平较高,到明年年中,宏观政策有可能采取全面收紧流动性,对房地产市场影响将更大。投资方面,短期内楼市交易量和地产股的估值水平仍然有上升支持。但是,由于未来从宏观到行业的风险越来越大,地产股的风险也将加大。另外,现在流动性泛滥的状况已经开始发生改变,美联储的二次量化宽松所带来的热钱涌入压力,以及国内物价水平的不断上升,都已经让决策层开始考虑对货币环境进行收缩,未来中国的准备金率和利率水平仍有上调的空间,这都会逐渐缩减国内的流动性。
（上海证券报）香港政府日前出台重磅措施为楼市降温，内地房地产调控也日渐深入。在这种背景下，香港房地产公司开始未雨绸缪，纷纷启动融资计划。
新鸿基地产近日宣布，集团计划发行一笔一年期的40亿美元债务票据，将由摩根士丹利安排此次发行。新鸿基此时公布融资计划让人颇感意外，据记者了解，就在本月15日，新鸿基地产发言人还曾在一个记者见面会上表示，集团暂无配股集资计划，目前公司有充足资金支撑今后的发展。
新鸿基忽然“转向”或与近期香港和内地推出的一系列针对房地产市场调控措施有关。上周五，香港财政司宣布，香港将在现有4.25%的物业印花税基础上，额外征收新的印花税，以抑制不断升温的香港楼市。
记者从香港中原地产了解到，新一轮楼市调控政策出台后，令香港楼市的买卖氛围顿时受挫，严重打击购房者入市信心，客户看房量猛跌。有香港学者的分析称，本次上调印花税将增加投资者的买卖成本，香港房价至少要升25%，炒家才会有利可图，预计香港房价在未来数星期内至少下调3%至5%。
调控政策威力的显现，让不少开发商未雨绸缪，积极启动融资计划应对可能到来的楼市淡季。昨日新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪向记者表示，此时公司启动融资计划确有未雨绸缪的考虑。虽然尚未公布融得资金的具体用途，但会有部分输血至内地项目。
不仅是新鸿基，进入四季度以来，香港多家地产公司均公布了巨额融资计划。此前，恒隆集团与恒隆地产在11月5日联合宣布，恒隆集团将出售仅3亿股恒隆地产股份予独立投资者，筹集港币109亿元作为拓展中国内地市场的资金；信和置业也于11月8日公布，计划以每股16.60-17.10港元配售2.42亿股新股，筹资41.4亿港元，所筹资金将用于一般公司用途。
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