[摘要] 2011年挂牌出让的首幅纯住宅地块今天拍卖，NO.2011G13地块位于江北长江隧道口附近，紧邻去年创造地价之最的雅居乐地块，这也是新政之后南京首幅出让的住宅地块。
（金陵晚报）2011年挂牌出让的首幅纯住宅地块今天拍卖，NO.2011G13地块位于江北长江隧道口附近，紧邻去年创造地价之最的雅居乐地块，这也是新政之后南京首幅出让的住宅地块。
有专业人士认为，由于新政限购令的出台，住宅市场成交大幅下降，土地市场中的“香饽饽”住宅地块也大受影响，商业地块在今年上半年逐步取代住宅地块成为主力军。今天出让的江北纯住宅地，境遇将与去年创造高地价的三幅地有所区别，加上目前开发商资金链等方面受制，地块难以拍出高价。
去年挂牌1100多 今年涨到4000多
NO.2011G13地块位于江北浦口区江浦街道新浦路7号，也是今年浦口区推出的幅住宅地，东至迎江路、西至新浦路、北至临河路、南至下河街路，位置紧邻去年震惊南京土地市场的雅居乐地块。
从地块的一系列数据来看，容积率在1到1.7之间，建筑密度不超过30%，建筑高度不超过35米，绿地率≥35%，未来可以建成带部分花园洋房及小高层产品的混合低密度项目，这与邻居雅居乐相比，具有物业类型上的优势，后者的容积率为2.5，必然要建高层。
记者注意到，虽然容积率不固定，但粗算下出让楼面地价也在4000元/平米以上，这与去年雅居乐地块挂牌价只有1100多元/平米相比，至少翻了3倍。
由于隧道和未来地铁11号线的利好，长江隧道口区域的定位比江北现在的所有区域都要高，也聚集了像雅居乐、中铁、东方置业、世纪金源等多家品牌房企，带动了地价的大幅上涨。城东某地产开发商人士分析：“政府此时将地价定高一些，可以避免大幅度溢价的出现，符合国家对土地调控的基调。但因为本身地价就比较高，成功出让后未来产品的成本也不可能很低。”
延伸阅读：
新尧新城首卖大型商业地
在过往的土地出让中，城北的新尧新城板块一直推出的都是住宅地块，这使得今年该区域多家住宅楼盘争相上市。今天该区域却首度出让一幅商住混合用地，出让面积达到8.1万平米，这也是今年新尧新城出让面积的地块。
NO.2011G11地块平均容积率≤2.45，出让起始价为7.7亿元，出让楼面地价为3875元/平米，地价还是比较高的。地块周边有两家住宅楼盘在售，一家是新城金郡，一家是盈嘉香榴湾，其中新城金郡的房价在1.2万/平米左右，盈嘉香榴湾价格在9000多元/平米，离地块稍远的还有房源不多的旭日雅筑。
从地理位置上看，地块所处区域的确缺少大型商业配套，以住宅小区为主，此幅地块的推出将会弥补这一空缺。
新尧新城开发建设有限公司党政办公室主任 山表示，该地块未来将建成新尧新城CBD商业综合体，而离地块不远的地方还将建成一个CBD中心。
NO.2011G10地块位于栖霞区迈皋桥街道万寿村季家街附近，占地22359.2平方米，为住宅混合用地，容积率在1到2.5之间，出让底价2.5亿，距离地块较近的项目有左右阳光、乐居雅花园项目、晓庄国际广场等。该区域周边缺少大型商业配套，此次公开出让的NO.2011G10地块中的商业部分，将提升整个区域的商业环境。
NO.2011G12地块位于仙林，出让面积为19947.7平方米，容积率不超过3，出让起始总价为1.05亿元，出让楼面地价为1755元/平米。具体位置在东方天郡项目一期的正南面，地铁二号线的正北面。该地块是一幅商办地块，对竞买人有一系列门槛：必须为注册资本6亿元以上大型企业;用作商务办公总部大楼，不得分割转让、销售。
2011年南京住宅用地的上市高峰只有春节前一轮，1月11日和1月28日分别有4幅和3幅纯住宅地挂牌拍卖，7幅地块中有5幅最终是底价出让，这样的行情与2010年住宅地块的疯狂相比，是天壤之别。而春节后南京版限购令细则正式出台，住宅市场的转冷也间接影响到了土地市场。
据记者统计，从新政出台到4月27日为止，共推出13幅地块，其中12幅为商业地块或商住混合地块，只有一幅是纯住宅地块，这显现出今年土地市场的一大转变。不推住宅地改推商业地，贴合当下市场对商业地产项目不限制的政策，给予开发商拿地开发的信心。
但也有业内人士指出，住宅地块供应的减少在一定程度上会造成未来商品房供应的紧缺，间接推动房价上涨。
4月26日，南京市国土局挂出第6号出让公告，推出了4幅地块，分别来自城东、六合，将于5月26日出让。其中一幅城东的住宅地块引人注目，也是新政后第二幅纯住宅地块。NO.2011G16地块位于城东双麒路以东，总用地面积为85646.5平方米，容积率在1到1.83之间，建筑密度不超过22%，高度不超过80米，绿化率为30%，挂牌起始价为11亿，粗估楼面地价在9000元/平米以上，价格相当高，也是今年起拍总价最贵的二类居住用地。
“从其规划容积率来看，这块地未来可能建成多层以及小高层的产品”，有业内人士表示。
该地块离银龙花园只有一路之遥，周边没有在售项目，多为已交付小区，如万达紫金明珠项目和鸿意星城等，去年底拍出的富力麒麟科技园项目位于该地块的东北面。
新政后13幅地上市 仅有1幅纯宅地
地块区属 地块具体位置 规划用途 出让面积（㎡） 容积率 出让底价 楼面地价（万元） (元/㎡)
白下区 双麒路以东 二类居住用地 85646.5 1.0—1.83 110000 /
六合区 沿江工业开发区葛中路以东，晓汤路以南 商办用地 38702.3 1.99 10000 1298
六合区 沿江工业开发区葛中路以东，晓汤路以北 市场用地 29298.4 1.2 7500 2133
六合区 雄州街道雄州东路以北 商办用地 2427 5 1600 1318
6号出让公告地块一览表 制表：范薇静
地块区属 地块位置 规划用途 出让面积(㎡) 容积率 出让底价(万元) 楼面地价(元/㎡)
栖霞区 迈皋桥街道万寿村季家街02地块 住宅混合用地 22359.2 1—2.5 25000 /
栖霞区 新尧新城后新塘西 商住用地 81103.7 2.45 77000 3875
栖霞区 文澜路以东，文范路以南 商办用地 19947.7 3 10500 1755
浦口区 江浦街道新浦路7号 二类居住用地 36681.3 1—1.7 26200 /
房天下讯 4月26日，南京国土局再次推地。一口气推出城东、六合四块地。据土地出让2011年06号公告显示，四块地分属住宅用地、商办用地及市场用地。
被推出的四块地中，城东白下区双麒路以东G16地块尤其引人瞩目，据公告显示，该地东至理工科技园二号路；西至双麒路；北至道路；南至石杨路。总出让面积约达13.8万㎡，用地性质属二类居住用地，容积率1.0＜R≤1.83，起拍价高达11亿元，“这个价格不可谓不惊人”。该地建筑密度不超过22%，高度不超过80米，绿地率为30%，
G16地块紧邻白下区的经济适用房银龙花园，常住人口约3万多人，人气很旺。周边可售新房几乎为零，从楼市地图上看去，该区域更是一片“空白”，与地块邻近的紫金南苑、鸿意星城、紫金明珠等项目早起就已售罄，入住率也很高，周边相应配套也已成熟并且自成体系。
一位房产圈资深人士分析，“近年来城东出让的纯住宅用地不多，城东双麒路以东G16地块紧邻经适房小区银龙花园，目前周边没有在售的新商品住宅项目。而周边已交付的经适房小区配套较成熟，石杨路交通改造已进入尾声，今后将建成一条双向8车道的交通动脉。再加上该地块建筑面积超过了15万平方米，相信会吸引来一批品牌房企的关注。”除了自身稀缺优势之外，该人士也担忧：“该地块楼面起拍价已高达7018元/平米，在目前调控的背景下相信溢价率不会太高。同时该板块认知度及品牌楼盘不多，对拿地房企今后的运营能力、品牌知名度也有较高的要求。”
除此之外，六合区域另有三块地块推出，公告显示，G17、G18地块位于六合区沿江工业开发区晓汤路南北两侧，南侧的G17地块属商办用地，综合容积率不超过1.99，起拍价1亿元；而北侧的G18地块属市场用地，容积率1.2，起拍价相对较低7500万元。
公告显示，G19地块东至现状；西至白果路；北至现状；南至雄州东路，用地性质属于商办用地，容积率为5，起拍价1600万元。
南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2011年第06号)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
