[摘要] 2011年，楼市调控力度前所未有，限购、限价、限贷等“限字令”层出不穷，在这样的政策背景下，在全国楼市版图中一直相当活跃的长三角楼市出现了怎样的变化？一直居高不下的长三角房价，是否出现了实质性的下跌？传说中的2012已经到来，这一年，长三角楼市又将如何演变？
2011年，楼市调控力度前所未有，限购、限价、限贷等“限字令”层出不穷，在这样的政策背景下，在楼市版图中一直相当活跃的长三角楼市出现了怎样的变化？一直居高不下的长三角房价，是否出现了实质性的下跌？传说中的2012已经到来，这一年，长三角楼市又将如何演变？
近期，长三角房地产研究院关于2011年长三角地区住房市场运行情况的监测报告正式出炉，该报告由南京大学不动产研究中心、上海财经大学不动产研究所、浙江大学房地产研究中心共同制作完成。报告聚焦于上海、江苏、浙江等地的房地产市场运行，分析2011年长三角地区住房市场运行特征，并研判2012年的整体运行状况和趋势，为众多买房人、房地产企业、机构投资者和政府部门提供有力参考。
房地产开发投资
投资继续增长，增幅逐步回落
1998—2010年，长三角住房市场保持了十多年的高速发展态势，房地产市场规模不断扩大，房地产投资额不断提高，房价持续上扬。从2010年开始，随着新一轮调控的启动，2011年的长三角房地产开发虽然仍然保持持续增长，但增速出现了回落。
根据南京大学不动产研究中心的监测，2011年江苏省的房地产开发投资依然延续了上一年的快速增长势头，共投资5552.69亿元，同比增长29.2%。其中，商品住宅开发投资4085.85亿元，同比增长29.4%，占房地产开发投资的比重达73.58%，比比重高1.81个百分点。2011年，江苏省房屋新开工面积为14721.11万平方米，同比增长7.1%，与2010相比增速回落42个百分点，降幅非常明显。
来自浙江大学房地产研究中心的数据也显示，2011年浙江省房地产市场受宏观调控政策的影响较大。去年，浙江省完成房地产投资额 4494.3 亿元，同比增加 48.5%，增幅也有所回落。其中，住宅投资为 2959.0 亿元，同比增长 43.8%。再从房屋施工面积和新开工面积这两个指标看，去年浙江省也有大幅度增长，去年浙江省住宅新开工面积 6674.5 万平方米，同比增长30.3%，办公楼新开工面积 593.6 万平方米，同比增长 24.8%。
土地
土地成交量降幅明显，流拍现象频现
随着调控政策影响的不断深入，楼市多米诺骨牌已经影响到了土地市场，长三角楼市也不例外。
在江苏，由于开发商慎重拿地或无力拿地等原因，导致土地价格不断走低，底价出让、流拍贯穿始终。数据显示，截至2011年底，南京市共拍卖了84幅地块，其中59幅底价成交，占比70%，另外19幅溢价成交，6幅流标。随着楼市调控力度的保持，预计2012年住宅用地市场价格将进一步下跌。特别是2012年上半年形势更加严峻，土地市场仍将处于冷清当中。
再看浙江，2011 年全省土地购置面积 1987.6 万平方米，同比增长 8.4%；土地成交金额达到 964.5 亿元，同比增长 6.1%。从土地成交价格来看，2011 年全省土地平均成交价格为 4852.4 元/平方米，同比下降 3.2%。
去年浙江房地产企业不但拿地谨慎，还有向城市外围区域转移的迹象。例如，2011 年杭州主城区土地市场成交金额只有 317 亿元，创下了三年来土地出让收入，同比 2010 年的 493 亿元下降了 36%，不到 2009 年 1054 亿元成交金额的三分之一。总成交面积 1470391 平方米，折合约 2205 亩，同比 2010年下降了 32%，不到 2009 年的一半。在 2011 年推出的 56 宗土地中，有 32 宗地块为直接成交，超过总数的一半。
成交量
供求关系逆转，销量明显下降
在严厉政策调控的作用下，与去年整体销量仍在上涨不同，长三角地区的成交量回落明显，说明调控政策对长三角地区的影响更加显著。
根据长三角房地产研究院的监测，2011年，在持续调控作用下，上海供过于求的形势十分显著，新建商品房全年供应1067万平方米、成交729万平方米，均创下了新世纪以来的水平。
2011年江苏省新建商品房销售面积7982.67万平方米，同比下降15.8%，其中，商品住宅销售面积6789.64万平方米，同比下降16.3%；办公楼销售面积217.72万平方米，同比增长3.4%；商业营业用房销售面积842.59万平方米，同比下降14.7%。到2011年末，南京、无锡、常州、苏州、连云港、扬州六个城市的商品房销售面积分别比峰时下降了30%以上，其中苏州和扬州的商品房销售面积缩水了近一半。
浙江新建商品房销售面积 3827.1 万平方米，同比下降 20.5%，其中商品住宅销售面积 3006.1 万平方米，下降 21.6%。作为浙江省的省会城市，杭州的销量降幅比较大，新建商品房成交面积同比下降了 38.0%，成交套数下降了 34.6%。
调控效果显著，房价涨幅回落
2011年，政府出台的一系列调控政策针对性更强，有效遏制了房价的快速上涨，长三角地区的住房价格走势发生显著变化，涨幅明显回落。
据上海财经大学不动产研究所对上海市新建住房特征价格指数监测，2011年以来，上海市住房价格走势发生显著变化。2011年上半年基本保持缓慢上行态势，且高于2010年同期水平。2011年下半年出现显著逆转，7-9月房价指数呈现窄幅波动，10月之后调转向下，跌幅逐月扩大，11月已跌回去年同期水平；12月更是创年度跌幅，新建住房价格指数环比上月下跌7.79%。
江苏房价也开始出现松动迹象，无论是成交均价还是涨幅均呈现回落之势。2011年全省商品房平均销售价格为6496.57元/平方米，同比上涨11.2%，增速同比于2010年回落6个百分点。其中南京、无锡等二三线城市新建商品房市场受调控政策的影响更大，新建商品房价格增速下降趋势更明显，扬州、徐州等三四线城市受调控政策的影响相对较小，新建商品房价格依然保持较大增幅。
从浙江省内部分城市透明售房网公布的市场交易数据来看，2011 年与 2010 年相比，平均销售价格多数出现下降。其中，宁波市区和衢州市区 2011 年的新建商品房价格分别为 13039 元/平方米和 5156 元/平方米，同比分别下降了 9.9%和8.7%；绍兴市区 2011 年新建商品房价格为 11578 元/平方米，同比下降了 5.1%。
房价收入比
房价收入比较高，需警戒泡沫
房价收入比，是指住房价值与城市居民家庭收入之比。它反映一个家庭的购房能力，是衡量特定地区房地产泡沫水平的重要指标。按照国际惯例，房价收入比在4~6倍之间为合理区间，若高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。
按照2011年我国城镇居民人均可支配收入测算，的房价收入比回落至7.50，而江苏的房价收入比为8.24，高于水平。南京的房价收入比月份达到了10.43。
上海市2011年的房价收入比为20.26，为黄浦区（37.47），为金山区（6.72），均高于国际公认的合理区间，说明上海市房价水平高于居民收入基本面，居民面临较大的购房压力，需警惕房地产泡沫。
除了房价收入比以外，房租收入比衡量居民家庭租房负担的重要指标。2011年上海市房租收入比平均水平为30.74%，已 过了国际上公认的30%的可承受范围，表明整体而言，住房消费占居民家庭收入的比重偏大，居民的租房压力过大。江苏省大部分城市的租金收入比在13到15之间，其中南京的租金收入比较高，表明南京租金负担较重；常州市。
走势
调控将长期化、常态化，销售形势不乐观
调控的层层重压，给2011年的长三角楼市吹来了阵阵凉风。2012年，调控政策又将是趋紧还是放松呢？长三角房地产研究院认为，2012年楼市调控将进入长期化、常态化时期，形势依然不容乐观。
根据中央经济工作会议和国务院常务会议及相关部委年度工作会议精神，“坚持房地产调控政策不动摇”将是2012 楼市政策调控的总基调，“巩固房地产市场调控成果”为调控主题，“促进房价合理回归”为调控目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为调控重点。
上海财经大学不动产研究所认为，未来房地产市场调控政策的调整重点将在现有政策基础上，逐步退出目前抑制投资或者投机性需求的短期性政策，如限购政策，形成可持续的、有长期效果的调控机制。未来房地产调控政策的调整将强化差别化政策，如对“刚需”的差别化信贷政策，继续支持普通商品住房开发贷款，继续推进房产税改革试点，为长期制度建设做准备。
南京大学不动产研究中心认为，从房地产市场运行周期看，2012年处于中周期和短周期的下行阶段，因此2012年楼市仍将处于下行阶段，全省商品房销售的低迷态势难以改变，销售总量将与2011年持平或略降。2012年全省房价总体仍将保持以“稳”为主旋律。
新闻背景
长三角房地产研究院
2010年7月4日，长三角房地产研究院由南京大学不动产研究中心、上海财经大学不动产研究所、浙江大学房地产研究中心在上海共同发起成立，轮执院长为上海财经大学不动产研究所所长王洪卫教授、南京大学不动产研究中心主任高波教授以及浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授。
长三角是中国经济最为发达的地区，是楼市发展最红火的区域之一，也是高校集中、科研力量雄厚的教育人才高地。长三角房地产研究院集合三大名校的科研优势，致力于区域房地产市场研究，努力将其打造成长三角地区房地产业的民间智库。为此，研究院将定期发布长三角房地产业发展报告，每年还将举办房地产业高峰论坛，以推动学术研究和交流。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
